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赠送面积未必合法?户型改建恐违规!

2017-05-19 10:55:15 来源: 搜狐焦点网

南京房价高企,户型设计、得房率成为购房者关注的重点。而开发商为了提高房子附加值,也不惜在赠送面积上下功夫。七、八十平建三房、九十平左右建四房,都是比较常见的户型。

不过,需要格外注意的是,买房时赠送面积可能不合法,后期将有无穷的困扰。下面来看看赠送面积的常用“套路”,远离雷区。

户型赠送 常见套路

开发商常用套路:赠送阳台、露台、设备间、通风井

目前市面上,阳台和设备间基本是每个户型都具备的,而少数户型还会赠送露台。按理说这也是正常的,但是需要注意的是,部分开发商会让购房者对房屋自行改造后“变身”成为房间来使用。

以城南某盘69平的户型为例,69平做大两房,不过其中一间卧室是需要自行改造的。改造的方式就是将储藏间与设备平台间的墙砸掉后,在设备平台外围进行封闭从而成为卧室。

(城南某盘69平户型图)

城北曾有盘88平打造“2+1房”,北边全赠送的小房间实际上是采光井改造,需自行浇筑地板。最终,该盘在交付后房间被认定为违建,遭到了拆除。

(城北某盘88平户型图)

再如城北这家楼盘的89平户型,对外宣传为三室两厅一卫,但其中的一个房间其实是由设备平台改造而成,拿到房后业主需自行打到一面墙,重新封闭设备平台改造而成。

再看城北这家楼盘的户型改造,87平的三室两厅一卫其实是由一个很小的储藏室加上阳台改造成,业主同样需自行打掉一面墙,再重新封闭阳台才能改造成三房。

值得一提的是,业主或开发商对房屋的改动行为必须符合规划,如果没有事先申请规划报批,擅自改造的行为一律属于“违建”,一旦发现就会被拆除、整顿。

我们了解中,很多这样的项目在规划报批时,承诺给购房者的可改造空间都是通过阳台、设备平台、通风井等进行报批的,原则上业主是不能擅自改造的。

忧患多 警惕赠送变违建!

初看起来,开发商赠送面积确实给购房者带来了一些优惠。有写住宅项目通过对赠送面积的运用,得房率可以大大提升,甚至有盘赠送面积比建筑面积还大!而往往,这些赠送面积多的户型,单价也相较会高一点,后期的风险大部分需要购房者来承担。稍有不慎,三房变两房,“省钱”反而省错了。且赠送面积在产权证上无法体现出来,也为日后维权、抵押等埋下隐患。

随手一搜就是违建被拆除的新闻:

除了改建面临的风险外,封闭露台、阳台、设备平台等方式获得的房间,需要拆除内墙,造成了一定的浪费。房间外围封闭也大量使用玻璃等,室内保温也将早成一定的影响。而挑高的房源,除了浇筑楼板的安全问题外,层高不足也会造成舒适度大打折扣。从某种程度来说,购房送面积其实质上为营销“噱头”。

那么赠送面积到底还能不能要?首先需要明白的是,真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权。此外,购房者在不确定时要向开发商索取规划方案,请专业人士查看赠送部分的设计,以判断是否违规。

主管部门、开发商 怎么说?

那么针对赠送面积,相关主管部门和开发商又是怎么说呢?

南京市某区城管局的工作人员表示:判定赠送面积改建房间违规与否、具体是看项目经过规划部门审批的规划图。如果与规划图一致,就不是违建。如果不一致,就一定是违建,按照法律规定是要进行拆除的。

不过,目前很多楼盘的赠送面积部分都与规划不符,尤其是赠送的设备平台,后期改建风险很大,建议购房者慎重对待赠送面积。

“其实我们也知道目前市面上这样做的楼盘很多,区里也已经给过通知不允许再搞了,很多买房人买这样的户型都是冲着改造而来的,后期会不会被视作违建扒掉,我们也不敢打包票,建议买房人还是不要购买这样带有风险性的楼盘。”南京某区规划局负责人这样表示。

针对赠送面积改造,是否存在违规风险这一问题本站也对多家开发商进行了采访。有开发商回避不谈,也有开发商认为改不改造由买房人决定,自己并没有责任:“赠送面积作为购房者的室内面积来使用时,改造权在自己手中,属于个人行为。”

很显然开发商对于此类问题是不敢做保证的,多数也不会将改造户型写进购房合同中。

什么样的赠送 合理?

下面就来说说,哪些赠送面积是安全的

真正的赠送面积是能够入房产证的面积,如果这些部位出现了质量问题,开发商应履行保修义务。换种说法,不入产权或购房合同无体现的赠送面积都是“耍流氓”。合法的赠送:

阳台:按照现行的政策来说,较大进深不超过1.8米的阳台、计算一半面积。如果进深超过1.8米,要算全部面积。

飘窗:窗台高度高于45厘米、平均进深小于60厘米、窗台面至飘窗顶板底小于2.1米的飘窗不计算面积。

设备平台:数量不超过2个、面积不超过4㎡的设备平台和面积不超过1.5㎡的空调外机隔板依然可以不计算面积;

露台、挑台:如果没有顶盖,可以不计算面积;有顶盖的未全覆盖的,则可以仅计算覆盖部分一半面积。

最后,提醒广大购房者在签合同之前,一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中,这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺不要完全信服,做出自己的判断!

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