南京
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前不久，江宁小龙湾的杨家圩二期地块出现在今年第二批土地出让预公告中，该幅地块将打造为综合体，小龙湾异军突起，中心“姿势”已摆好。
但百家湖和九龙湖不服了！
有人讲，江宁中心必须是百家湖啊，百家湖的居住密度、商业密度大！有人说，肯定是九龙湖，论产业，九龙湖基础最夯实！
历来，讲到中心，诸位势必是要好一番口舌之争，在楼市中，尤其是像江宁这片广袤之地，这三个区域房价相近，配套也各有亮点，未来发力点也充足，究竟谁才是中心？
新爆点！杨家圩二期地块再亮相
在上个月，南京国土局挂出今年第二批土地预公告，其中一幅便是杨家圩二期地块，而这一预公告动作，也被视为是小龙湾区域的新爆点。
杨家圩二期地块再出山
（杨家圩二期地块）
1、规划指标：
该巨无霸地块生来就是一幅综合体地块，总用地面积18.19万方，分为7个地块开发，规划用地性质为商办混合用地、商业用地、二类居住用地、幼托用地。
（规划用地指标）
该地块是遭遇流拍的2015G09地块，此前该地块因为大校场机场限高、配建要求太高、住宅体量不大等原因遭遇了流拍。
2、整体区位：
交通方面，正在建设的地铁5号线，未来将使该区域直接获益。
教育方面，根据规划，即将开建的小龙湾小学位于小龙湾路以西，新亭西路以北，竹新路以南，靠近龙湖春江郦城，有望引入名校分校。
商业方面，龙湖天街已动工，预计2019年开业。
ps.龙湖天街已被南京政府列入《南京市发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力三年行动计划（2016-2018）》的51个项目之一。
（龙湖天街）
3、实探：
实探发现，杨家圩二期地块旁就是杨家圩一期地块（即现在的龙湖春江郦城），虽然有7个大大小小的地块组成，但整体来看，有自带的商业、幼儿园，有住宅，紧挨着杨家圩河，生态、交通等各方面综合素质都不错。
A地块与龙湖春江郦城靠在一起，地块平整。
B、C地块目前已经被围墙围起，地块内部没有任何的杂物。
D、E地块临河，未来将打造滨水商业。再来看看住宅部分，总用地面积是5.6万方，限高100米，未来或将打造沿河的高层。
三霸之争，谁才是中心？
在官方挂出的江宁总体规划（2010-2030）中， 未来江宁将规划形成“1核2区3园4带8片”的空间布局结构，这其中提到的“1核”即凤凰港一杨家圩地区（大致包含了百家湖、小龙湾区域）。
小龙湾越来越彰显其独立性，作为一个有张力的板块已客观存在，因而我将它与百家湖视为两个各自有发展路径的区域。
因而，江宁中心之争，集中了百家湖、小龙湾、九龙湖这三个区域，它们的发展又各有侧重点、各自也有优势和不足。
1、百家湖
优势：毫无疑问，目前百家湖拥有的人气、配套，确实是江宁较好的，这先前有楼盘曾打出“百家湖上看百家”的旗号，挺恰当。
仅是去年，就有景枫KINGMO、21世纪太阳城两大商业体对街而立，同日亮相，给已经火热的百家湖商圈再添一把火。
在今年第二批土地预公告中，百家湖一幅商办地块亮相，即江宁双龙大道以东、菲尼克斯路以北地块。
不足：当然，很可惜的是，百家湖的住宅土地开发已经进入尾声，该片区难有大片的土地开发。（不要忽视这一点的重要性）
2、小龙湾
百家湖的商业龙头地位未来或将受到小龙湾的“牵制”。
优势：首先，约12万方自持商业龙湖天街已在建，有望后年开业，再加上即将出让的杨家圩二期地块（出让条件仍较高），这里的商业面貌将得到全新的定义。
另外，资源对于该板块的倾斜同样显著，江宁市民中心择址于此，这里今年还要开建一所学校。
不足：虽然各项规划都算不错，但真正成型还需要不短的等待时间。
3、九龙湖
讲到九龙湖，我们来回顾两个事情：“2014年9月，江宁区政府与晓庄实小、北京东路小学、力学小学、游府西街小学签署合作办学协议，四所名校进江宁。”
（游府西街小学上秦淮分校）
这4所学校中有2所是九龙湖的。其中，北小分校今年9月开学，游府西街小学上秦淮分校所在的紫金特创园居住密度并不大，政府为这里引进名校，意味很明显，这是被重视的区域。
再来回顾一件事，3号线南延一站到秣陵，预计今年开建，有望2019年建好，也充满着“心机”。
优势：九龙湖很大，未来可腾挪的空间非常大，就产业方面来说，未来主要的发力点，我认为更多的会集中在上秦淮区域，以紫金特创园为辐射半径。
近期也有传言，阿里巴巴在南京设立的江苏总部，坐标就位于九龙湖，当然，未经证实。
不足：如果说前两个区域都有着很确定的导向，那么这个区域就存在着一定的不确定性和更长时间的“等待期”，或许还有阵痛期。
楼市格局已变！还有哪些盘可选？
光是从房价上来看，江宁排名前列阵营形势更加巩固，3万这个价位段，百家湖、小龙湾、九龙湖均为其成员之一。
这里我稍微延伸一下，结合房价和楼市表现力等将江宁分为了以下层级：
排名前列层级：百家湖、九龙湖、小龙湾（房价在3万左右/平 价差不大）
第二级：方山（房价在2.5-3万/平之间，产品不同，价差较大）
第三级：青龙山新城、三山板块（房价在2.5万/平左右）
第四级：禄口、正方新城、江宁滨江（江宁的谷底价板块）
百家湖板块目前处于清盘状态，无新房可售了，金辉禹洲金陵铭著已卖完，中锐星湖名邸已基本清盘，片区内暂时也无新盘储备和新地块的出让信息。
小龙湾目前仅龙湖春江郦城一盘在售，项目还剩5栋高层和90套叠墅，高层预计6月一次性推出，叠墅有望本月加推，具体还要看销许情况，内部人士直言：非常难买。且他们对杨家圩二期地块兴趣颇大。
九龙湖板块虽然不少楼盘还有少量住宅体量，但眼下有不少楼盘也进入清盘或即将清盘的状态了，多个楼盘的节奏都相当慢。
新城玖珑湖仅剩最后一栋17号楼待加推，共16套房源，面积123-145平。
保利中央公园预计6月推出最后两栋，西苑6、 9#，建筑面积约90-130平，预计价格29500元/平。
骏景华庭剩余最后1栋待加推，面积93-136平，约160套左右，精装交付，加推时间尚不明朗。
翠屏诚园在售少量房源，面积96、113平，均价26000-27000元/平。
东润悦澜湾预计6月首开5栋住宅，面积77-128平，约300套，预计价格22000-24000元/平。 不过，该楼盘早在去年就放风要开盘，如今时间过去了大半年，依然未有动作。
不过九龙湖倒是有不少储备地块，较快有望从明年开始陆续上市。
1、九龙湖南面已储备了4幅地块，分别是银城G54地块、银城G56地块、五矿G55地块、葛洲坝G56地块，这些项目有望从明年开始陆续进入市场，值得一提的是，银城G54地块、银城G56地块将由银城和旭辉联合开发。
2、也是在今年第二批土地出让预公告中，九龙湖一幅宅地赫然在列，住宅部分限高18米，未来有望打造成沿秦淮河的低密度产品，地价看来不菲。
