麒麟楼市摸底：新盘压力山大 二手房报价不低

最近，麒麟板块又火了，与去年不同的是，这次火得蛮尴尬。

就在这短时间，“亏本卖房”、“推迟开盘”等字眼频繁出现，而它们一致指向麒麟高价地新项目，难道去年重振旗鼓的麒麟又要蔫了？再来看老盘方面，今年麒麟几大老盘供应量实在不多，几家都面临清盘。新盘供应不上，老盘货又少，这是要断粮的节奏？

奇怪的是，二手房方面，近期却听闻麒麟交易挺火，报价也很高，甚至有房主报价3万/平。

那么，麒麟市场目前究竟是什么状况？麒麟今年走势如何？在购房资格尤其珍贵的当下，还能不能上麒麟这趟车？带着疑问，近期我去实地探访了一圈，与楼盘置业顾问、中介交流得到一手信息，现在与大家分享。

1、麒麟新盘压力山大，报价3万以上？真的不可能

去年麒麟房价涨幅有目共睹，拍出的几幅高价地更让板块呈沸腾状态，而这些高价地陆续出作品，能把板块调性拔高拔高吗？答案是，今年非常困难。

首先，高地价很难卖出高房价。“我们项目是有心在麒麟打造高端豪宅的，可是卡在调控政策节点，价格报不上去！”，京奥港一位置业顾问直言，现在江宁被限在3万以内，项目贴着3万报都不知道能否批得下来。而相邻的另一家项目也是同样的情况。

但要知道，京奥港未来墅的楼面地价为22353元/平，而另一家项目也接近2万/平，2万多的地价却卖2万多的房价，开发商有利润吗？麒麟房价想冒出3字头，今年不可能。

其次，精装到毛坯的过渡。如果在高地价的基础上，真的打造出不错的高端产品，或许还能有回旋的余地，而如今，两大项目似乎都做着精装到毛坯的妥协。

据了解，京奥港未来墅首批面世房源由原来的精装改为毛坯出售，另一家楼盘置业顾问则表示精装毛坯还未确定，但很大可能是做毛坯。

再者，上市时间推迟。京奥港未来墅据置业顾问称较快将于下个月销售，具体时间不确定，而相邻楼盘置业顾问表示，下半年才会开盘，因为样板间目前还没对外公开，所以有客户来看的话，就介绍介绍沙盘和区位。不过据传该项目今年都不会动了。

而从我实探的情况来看，项目的确近期不会有动静，售楼处很冷清，只有寥寥几个置业顾问，也没有客户在看房。

2、麒麟老盘供应不足，都将面临清盘

去年麒麟几个老盘趁着房价大涨浪潮狠狠地去了一把库存，而今年几个老盘货量明显不足，都将面临清盘。

麒麟科创园的中南世纪雅苑住宅已经全部售罄，仅公寓在售，启迪方洲还剩少量房源在售。目前还有少量房源的是中粮和银亿，中粮鸿云剩余2栋楼200多套房源，麒麟镇的银亿东城也仅剩最后6栋小高层300多套房源（别墅除外）。

3、二手房报价虚高，性价比高的房源很抢手

与新盘、老盘不同的是，麒麟二手房呈现的却是另一番景象。

我走访了中海国际社区里的几家中介门店，有经纪人告诉我，因为旁边有新项目要上市，二手房房主心理价位在不断提高，今年二月以前报价还以2.2万/平为主，进入3月，价格明显高了起来，甚至有房主报价3万/平，不过这样的房子他们是不接的，因为根本没有市场。

据中介经纪人称，目前科创园的二手房成交价在2.3-2.4万/平左右，也有房主急售的，报价1.9万/平，价格比较低，这样的房子很抢手，基本看完都会定。

至于二手房成交情况，一位经纪人表示，这边成交还可以，周末看房人比较多。

面对新盘、老盘及二手房的状况，我认为，今年麒麟将会出现这样的局面：

1、新盘销售周期会拉长。首先限价的存在让开发商上市意愿不足，再者，这些高价地项目价格区间太尴尬，不到3万的价格与南京其他板块、区域内二手房价格相比没有优势，当然，还有整体调控大环境在，改善需求被抑制也是原因。

2、区域内新房房源供应不足，区域热度有所下滑。去年，中南、启迪、中粮、银亿几个楼盘大量出货，加上价格因素，造就板块不一般的热度，而今年，几个楼盘陆续将清盘，目前确定开盘的仅京奥港未来墅，板块新房不足，区域购房热度会有所下滑。

3、二手房价格仍然坚挺。虽然南京限购限贷，不过从走访的中介门店来看，麒麟二手房的价格并没有下跌，很多房主都持房观望。加上今年有轨电车这个交通利好，房价预计仍然坚挺。

那么，购房人比较关心的，麒麟这个板块还能入手吗？我只能说：

如果你是买来自住的，麒麟板块宜居性还不错，二手次新房是比较好的选择，一来户型是否合适都能亲眼看到，中海、启迪、中南几大盘的底商也陆续都起来了，居住方便，用置业顾问的话说，现在吃饭终于不用外卖解决了，店铺选择很多。当然，如果你钱多，想在麒麟享受，可以考虑定位高端的新项目。

如果你主要想投资，目前来看，麒麟目前的价位不如去买江浦，前提是，你能买得到……毕竟江浦的定位和规划甩麒麟数不清多少条街。

购房管家一对一免费服务以上热盘 点击查看更多详情