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房子要加名、买卖、赠与…这样做 能省一大笔钱

2017/04/14 09:18 来源: 搜狐焦点网 评论
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最近,有很多网友咨询我夫妻之间房产证上加名、去名的相关问题,譬如是不是离婚后就可以凭离婚协议去办理析产?

最近,有很多网友咨询我夫妻之间房产证上加名、去名的相关问题,譬如是不是离婚后就可以凭离婚协议去办理析产?

【*析产:一般是指原本为一个人所有的房产,后平均分割变为两人或多人所有,就需要进行析产,多适用于夫妻配偶增加房屋共有权人的方式。】

也有不少网友问,那我把房子过户给姐姐/父母将房子赠与我,要交多少税?怎样更划算?今天就给大家梳理一下。(如果对你帮助,记得收藏、转发!)

加名、去名全梳理

想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题,不同情况的办理费用也不相同~

加名:夫妻加名

1、有房无贷

携带夫妻双方身份证、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和增值税,仅收取房屋登记费和相关印花税。

2、有房有贷

理论上,在征得银行同意的情况下可以加名,但橘子姐咨询了一下建行、中行、紫金农商银行等南京的几家银行,对方均表示有房有贷的情况下,不可以加名。

所以,想要加名,只能申请提前还贷。

【注意】如果是签订购房合同时没写两人名字,之后办理两证时不能加名,需要在办理两证后,还清贷款后才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

加名:加父母、子女等直系亲属的名字

房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权(具体比例双方可约定)转移给直系亲属,双方可约定具体的转移方式:赠与或买卖。

1、赠与

直系亲属之间无偿赠与房产,免征增值税和个税,但要交3%契税。(和房屋面积无关,一律3%)

【计税价格】《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

2、买卖

【直系亲属】

(1)指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

(2)配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属,属于姻亲。

加名:非直系亲属加名

兄弟姐妹之间加名,通过赠与方式的话税费较高,买卖方式会好一些。

1、赠与:

非直系亲属无偿赠与房产,契税为计税价格*3%,个税为计税价格*20%,增值税同买卖过户标准。

【注意:非直系亲属之间赠与,仍要提供赠与公证,要缴纳不低的公证费用。而且,以赠与方式过户绝不是签完赠与合同就万事大吉,在未成功完成过户程序前,赠与人可以随时撤销赠与。】

2、买卖:

按照二手房买卖流程进行,并交纳相关的个人所得税、增值税和契税等。

去名

可类比加名的处理方式。

1、夫妻之间除名免征契税。

【注意】婚前财产属个人财产,如果直接变更为另一方会产生税费,可以采用加名再除名的方式,只需交付工本费。(不建议协议离婚再复婚)

2、其他直系亲属(孩子和父母)除名时按产权份额缴纳税费,接受产权的一方要缴纳对方所占有产权比例的税费。

【注意】产证上的未成年名字只可增加不可减少,成年人可增可减;共有房产可以约定拥有份额,以低份额除名转让,减少税费。

3、非直系亲属除名需缴纳契税、增值税、个税。

*一般在房贷未还清的情况下,作为主贷人无法除名。

另外,加名、过户等也和孩子的入学问题有一定关联,我在这里一并梳理了一下到XX施教区入学的条件。

招生政策规定,义务教育阶段中小学是按户口和房产对应的施教区学校安排入学的。

施教区内适龄儿童入学条件是:

原则上适龄儿童应随父母双方(或其法定监护人)在同一户籍,且应在孩子入学前一年的12月31日前取得所在施教区家庭正式常住户籍,户籍与实际居住地、产权证(产权证是指房屋所有权证,持有者为适龄儿童的法定监护人)三者一致。

符合下列情况之一的适龄儿童,持相应证明材料,也可在施教区小学报名入学:

1.儿童户籍随父母(或其法定监护人)一方,在施教区有固定房产且常住,另一方是不在南京工作的现役军人(含武警)、在外地工作、务农或出国定居;父母离异,其子女户籍随法定监护人,并在施教区常住的;因路段冻结,另一方户口无法迁入的。

2.儿童随爷爷、奶奶、外公、外婆在施教区常住的,其父母双方都是不在南京市工作的现役军人(含武警)或公派出国工作的专家、技术人员。

适龄儿童随父母户籍一出生就在爷爷、奶奶、外公、外婆处落户的,其父母双方均未购买或未分配住房,并实际常住且户籍从未迁移过的。

3.儿童户籍单立,其父母是不在南京市工作的现役军人(含武警)或公派出国工作的专家、技术人员,且户籍与实际居住地一致的。

以上条件如不具备,对应施教区学校无法确保,教育局将统筹安排入学。

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责任编辑:张华  JN1632

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