政策力度让炒房者胆战心惊 南京调控还会加码吗？

2017年以来，全国房地产调控政策接连出台，目前已有近40城出台110余次调控政策。调控力度空前，且各城市出台的“政策”也一个赛一个严厉，大有彻底堵死“炒房”之路的决心！

上周末北京连夜出台商住限购，随后杭州、长春、常州、厦门等多地对调控进行加码。抑制房地产泡沫，基本大局已定。

3月26日晚，北京：北京商住房限购，在建商住房不得销售给个人，此前已销售的商办再次出售时可销售给企业，也可销售给个人，但个人需在北京无房（含商办类房产）且在北京有5年社保。

3月28日，常州：上调公积金首付比例至30%

3月28日晚，杭州：认房又认贷，单身限购1套，严格审核个人住房贷款首付款资金来源。

3月28日晚，厦门：社保需4年内连续缴纳3年；信贷政策执行“认房又认贷”；公积金贷款需连续缴满一年。而就在4天前，厦门刚出新政要求：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

3月28日晚，福州：二套房首付提至50%；取得不动产权证未满2年的不得上市交易

3月29日，贵阳：调整住房公积金贷款政策，二套房首付比例提至30%

3月29日，长春：调整公积金贷款政策，取消父母与子女互贷业务

......

北京出台“商办房”限购政策

26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；在建在售商办类项目不得卖个人，已销售的商办项目再上市，可卖给个人，但个人购买须名下无房、满足社保或纳税满五年条件；

商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

同时中介机构不得宣传商办房的居住功能，住建委表示将逢涨必查、逢炒必办，直至吊销营业执照；同时开发商新建商办类项目改居住用途的，将被依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

业内人士认为，“3·26政策”寥寥数语，却意味着调控逻辑发生翻天覆地的转变，政策着力点从抑制房价过快上涨，向疏解人口转变。这是北京继“3·17楼市新政”后，短短十天内使出的第9记重拳。

（图片来源：央视财经评论）

分析：

北京重拳治理商改住，正本清源意义重大。让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来，是保护购房人权益的重要举措。业内人士预测，未来市场成交有可能出现50%以上的跌幅，如果政策持续严格执行，未来价格很可能有30%以上的跌幅。

此举可说是对北京商住房下了死手，基本上堵住了商住房在市场上再流通的可能性，而那些曾经组团购买北京商住房的土豪们，也就成了最后的接盘侠。

“北京这一针对商办类物业的调控可以说是‘317’一系列楼市调控后的又一重磅升级，是全国最严格调控措施，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。

杭州又出组合拳:认房又认贷 

自3月29日起，杭州在住房限购及销售监管政策方面：一是明确本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房；二是增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易；三是自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。

在住房公积金贷款政策方面：进一步严格公积金贷款认贷标准，在市区范围内，家庭已有一套住房或无房有贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

在商业性住房贷款方面：一是进一步调整信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无房有贷款记录的家庭，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%；二是要求各商业银行严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等政策要求；三是严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。

分析：

1、此次杭州打出组合拳，以较大的力度加码调控，尤其是“认房又认贷”是房地产调控历史上最严厉手段之一，其影响面和杀伤力不容忽视。与此同时，本次组合拳也进一步封堵了落户四区县等规避限购曲线炒房的政策空隙。

2、不能低估和轻视调控政策叠加作用和潜在威力，也不能低估和轻视政府抑制炒房的决心。杭州房地产市场在宣泄完恐慌情绪之后，终究会回归冷静和理性，到时过度投资和购买力透支的风险才会逐渐清晰。

3、要特别注意限购限贷政策加码过程与货币政策收紧周期的叠加和共振，从历史经验来看，一旦形成共振，对房地产市场的影响会是实质性和巨大的。

4、从目前的实际情况来看，后续不排除会进一步出台严厉措施，坚定地打击炒房，稳定市场。

厦门限购再升级：社保须连缴3年

28日晚，厦门国土局发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》，要求外地人购房需4年内连续缴纳3年以上个税或社保；信贷政策方面执行“认房又认贷”；公积金贷款需连续缴满一年等。该通知自2017年3月29日起实施。

此外，通知还要求将严肃查处房地产开发企业不依合同约定开竣工、捂盘惜售、捆绑销售、变相加价等违法违规行为；严肃查处房地产经纪机构及从业人员发布虚假房源信息、虚标房价等违法违规行为。

而就在几天前，厦门还出台了新政：3月25日起，厦门市本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”，厦门此举在各大城市中是排名前列个，即即买可以，但不允许随便抛售和套现。同样也是要彻底打掉超搂着的流动性，此举福州已经跟进，未来不排除会有更多城市跟进。

长春、常州、贵阳、福州多地调控

常州：

自2017年3月30日起，借款人首次使用住房公积金贷款（包括公转商补息贷款）还清后，为改善居住条件第二次申请贷款购买自住住房的，较低首付款比例由20%调整为30%。

福州：

3月29日起，非福州本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格；本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%；本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买排名前列套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

长春：

一、结清首次住房公积金个人住房贷款满2年后可申请第二次贷款；结清第二次住房公积金个人住房贷款满5年后可申请第三次贷款。

二、申请使用住房公积金个人住房贷款购买自住住房不超过90平方米(含)的，较低首付款比例为20%；超过90平方米不超过144平方米(含)的，较低首付款比例为30%；超过144平方米的，较低首付款比例为40%。

三、职工申请住房公积金新建商品住房贷款有共同借款人的，单笔贷款较高额度为80万元；无共同借款人的，为50万元。申请住房公积金存量住房贷款有共同借款人的，单笔贷款较高额度为60万元；无共同借款人的，为40万元。

四、住房公积金个人住房贷款可申请额度在不超过单笔贷款较高额度的前提下，为借款人和共同借款人住房公积金个人账户余额之和的15倍，但月还款额不得超过借款人家庭月工资收入的50%。

五、取消父母与子女住房公积金个人住房贷款互贷业务。

贵阳：

贵阳市住房公积金贷款政策调整，具体调整内容为：调整住房公积金贷款房屋套数认定标准，将原来的“以住房公积金贷款记录为准”，调整为“以住房贷款记录（含商业性住房贷款）为准”；调整第二套住房公积金贷款首付比例，将原来的“较低首付比例20%”调整为“较低首付比例30%”。

住建部再出重拳！通报30家

3月29日，住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。

住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

南京会跟进吗？

与以往相比，虽然今年中央没有统一出政策对各地市场进行调控，但是按照目前的形式来看，今年楼市调控范围之广、力度之大，绝不亚于此前几轮房地产调控。

根据业内预计，接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。也有专家认为：凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况，都可能招致灭火措施迅速跟进。

南京虽然对住宅和公寓都进行了调控，目前市场整体依旧“高烧不退”。在昨天的论坛上，业内专家也表示，目前南京在利率方面，并没有实质性的加息，营业税的税率也没有动，整体氛围还算轻松。所以，这一波的调控可能远没有结束，持续出政策概率很大。

那么我们来大胆猜想一下，南京调控4.0版本会从哪里动刀？

再次提升外地人购房门槛

目前外地人在南京购房需3年内在南京累计缴纳2年及以上社保或个税，而厦门近日购房门槛已经提高至4年内连续缴纳3年以上个税或社保。

认房又认贷

目前南京是认贷不认房，但随着北京、杭州、厦门陆续执行认房又认贷政策，南京也有可能会跟进。

利率全面上调

目前南京大部分银行都是执行首套房利率九折的优惠，二套房利率上浮10%。如果调控继续加码，可能会有更多银行取消利率九折优惠。

公积金贷款限制贷款额度和贷款资格

目前南京公积金已有收紧的迹象，对于交易房产面积大于144平、房龄超过20年或交易金额明显高于周边成交均价的，需要信贷员上门拍照勘验，且公积金贷款批下来的几率很低。未来，公积金政策很有可能会限制贷款额度，且对贷款资格进行重新认定。

当然还有更多的可能性，只要政府想打击，储备政策随时可出台，所以千万不要低估政府打击炒房的决心，炒房客们，是时候收手了！

南京限购、限贷政策还会继续加码吗？或许，就是周一见。

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