双限升级后改善客还能出手吗？看看这些你就懂了

2017-03-29 09:28:04 来源：搜狐焦点网

近期，南京楼市政策调控加码，提高购房门槛。在全国政策营造楼市低迷的局面下，改善客群该不该置业？购房时又该怎么选择呢？

今天下午，搜狐焦点南京站举办了《双限“升级” 2017年，改善客群是观望还是购房？》，特邀业内专家、开发商齐聚银城君颐东方售楼处，共同探讨目前南京改善市场现状及在产品选择上应该注意什么。

本轮楼市调控现状

专家代表：南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远

核心观点：政策营造新房市场低迷局面二手房市场较真实

本轮调控力度是比较大的，这一波的调控除了查漏补缺、补上以前的漏洞以外，还包括三四线城市。可以说，今年就是要营造出楼市相对低迷的局面。

且在利率方面，并没有实质性的加息，营业税的税率也没有动，所以说目前来看，并没有特别本质的变化。

目前新房的架构是比较平稳的，但是这一波全国主要城市二手房的价格都上升了，包括南京。可以说，二手房的价格是比较真实，它是更公平的市场化，新房的价格是政治化的。

最后，调控有一个内在的问题，它是不能控制长期的房价上扬。而价格的管控，就是制造紧张的局面不改变，供应量不足会导致市场维持火爆的场面。来看长期的走向，新房价格可能会继续维持。

南京改善市场现状

开发商代表：银城君颐东方营销总监朱群

核心观点：改善需求被压抑改善置业时机来了

个人认为，本次南京的调控主要是政府的意志，而不完全是市场的意志。目前南京的改善需求是一直在的，只是被压抑了。南京市场上，个人认为3万+的房子算是改善的。

目前南京的改善型房源普遍有几个特点：一是户型越来越好，包括银城君颐东方、保利天悦等。多数开发商基本上都是定位改善，所以这个需求的产品做的越来越好。

二就是现在开发商拿地好，目前双限也使得开发商有精力来做更好的配套。其实未来南京的改善房源会越来越好，但是等到这一批上市的时候，价格也会有新的高度。因为限价，可以说，现在改善置业是合适的时机。

此外，城东作为传统的改善区域，新城、银城、五矿等几家楼盘的房源包括今年的上市量都不多，所以改善客户现在是一个机会。

专家代表：扬子晚报资深记者马祚波

核心观点：改善客群购房关注4点楼市调控还在继续

现在一二线城市购房资格稀缺，目前南京的行情，可以说是买不买的到的问题。

关于如何去改善置业，我觉得有这么几个标准：一个是交通是否便利，二是生活配套是否完善，三是否是高端化，至少和你现在居住的小区相比起来是否达到你改善的需求，还有一个是性价比是不是高。

最后我想说，大家都在说去库存，好像中央对三四线城市去库存并没有特别多的手段。其实国家在下一个很大的棋，就是通过一二线城市购房需求的外延，从而带动周边城市，也就是说三四线去库存已经陆续开始了。个人觉得这一波的调控远没有结束，而中央持续出政策概率很大。

专家代表：南京荟房网络科技有限公司总经理洪力

核心观点：住宅一房难求改善置业尽量往上够

目前的南京市场，住宅是一房难求，价格也难下跌。从供应量来讲，今年南京住宅的新房供应量同比下跌40%以上，而且明年还是一样的。未来一到两年内这种情况是很难得到解决的。此外就是地王效应，未来入市的高价地，房价能够降多少呢？这个是不现实的。

对于改善置业提四点建议，一是量力而行，就是你有没有力量能够在当前的市场上能够买到房子。二是买房子建议在你能买得起的基础上往上够一够。三是买房子还要选择一些品质好、品牌好的项目，这样才有助于后面房子的保值增值，也可以保证自己的居住品质。第四个是还要综合考虑一下生活配套性和交通。

专家代表：南京晨报资深记者刘娟

核心观点：僧多粥少改善置业首要考虑品牌

3月至今上市的房子只有1千余套，现在主要是太僧多粥少。包括现在很多人关心房价会不会降，所以现在再自欺欺人的想降价是没有太大意义的。如果你有购房资格，有购房的能力那就根据你的意愿去买，你可以去往上够一点。

目前南京市场上房子的功能性越来越多，这是很好的现象，对于购房者也是好事，还有就是需要关注学区的选择。改善置业首先考虑的还是开发商，第二是地段，第三是户型。

专家代表：江苏交通广播网主播柏媛媛

核心观点：改善置业懂得取舍

我个人是有切身体会的，目前来看，买房往上够一够是首要考虑的。

就现在的市场来说，政府的限价也让购房者有时间去判断、对比产品。另外在现在的市场环境下，要懂得取舍。可能说这个楼盘相对比较满意，但是不可能有百分之百满意的项目，这个时候建议先购入。

因为对于未来的市场，当这一轮调控完了之后，市场可能会大变。所以从眼前来看，我觉得还是先买起来比较合适。

专家代表：东方卫报房产部采编主任李琪

核心观点：改善如何选择由需求决定

改善置业最重要的是要看需求是什么，根据自己的生活习惯去挑选房屋。

从目前来看现在的时机适合改善置业，因为改善来说一方面就是居住环境，那么你想改善的话肯定是要有所提档。这样来说，我觉得城西、城东都是比较好的。

专家代表：现代快报房产部主编杜磊

核心观点：改善3要素：品牌、地段、规划

房子是有保值增值的功能，以前可能随便买一套房子价格都会翻倍。有的改善可能要换两套房子才能换到自己比较喜欢的。那么什么样的房子比较有吸引力呢？排名前列个就是品牌，品牌可以保证质量。另外一个就是地段，河西和城东都是比较好的板块。另外就是有的地段规划，但是房价如果已经到了高位，就不需要考虑了。

专家代表：南京日报首席记者黄晓雅

核心观点：基本需求为基础细节最重要

建议购房者在置业时去开发商以前做的盘去感受一下，看看他们在维护上有什么措施，包括看看它是不是符合你的要求，这样才会有一个比较直观的感受。

另外还要关注项目细节，多去比较再决定。

“九养”理念是什么？

开发商代表：银城君颐东方营销总监朱群

核心观点：改善“三代”生活致力终极置业

目前南京的改善主要集中在河西和城东，且改善越来越趋向于功能型的改善。

说到君颐东方，项目从三代同堂的需求来出发，包括小孩和老年人，在这个社区里全时段的享受到基本的物质享受，不管是户型也好还是在服务方面，我们能够提供他每一点需求和每一点需要，“九养”就是这么一个概念。

现在项目把生活、学习、成长和小朋友都需要的东西放在这里，所以做了南京小区里较大的户外活动场地。他把各种年龄段区分开来，让小孩子有玩伴、可以交流。

另外就是满足中青年，一是满足生活，二是品质追求，三是舒适健康。小区在

新风系统、地暖、隔热、隔音等配置的完善度和升级程度，就是为了满足对改善和品质的要求。

还有就是老年人，老年人因为他年龄大了以后身体会出现毛病，子女也是越来越忙。最终由社区解决老年人生病的问题，来提升家庭的生活幸福度。

从这几个方面来讲，未来的改善是以家庭为单位的，君颐东方就是致力终极改善来吸引购房者，而不是过度的改善。

未来“九养”理念会成为市场主流？

专家代表：南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远

核心观点：产品精细化发展往“后”看很重要

房地产市场发展了二十年，变化是很大的。从一开始房屋居住的功能到后来的商品房是作为一个物权，然后居住功能开始逐渐完备可能这是排名前列个十年，这十年是一个粗矿的开发。第二个十年就是做产品的精细化，有一些更新的产品出现。发展到现在做的第五代、第六代产品都有了。

现在市场成熟度很高，在这种背景下，楼市会越来越的趋向于品质提升。接下来的竞争怎么走，开发商需要考虑自己的核心竞争力在哪儿。

对于改善的需求排名前列个就是硬件的配备，比如说在儿童游乐设施的完备、健康，然后还要考虑到儿童成长方面，中青年的生活品质、老年人的幸福感等等。

个人认为房地产发展到最后，本身应该是一个生活方式的改变。开发商能不能做一个转型，是很重要的。现在行业内也会逐渐发生一些新的变化和问题，一个企业能不能持久的做下去，除了要往前看还要往后看。一个楼盘的服务本身是有附加值，服务做的好还可以做输出，这个就是轻资产模式。这个也是企业转型过程中的一个思考和方向，应该是我们以后努力的方向。