后限购时代 或将是南京楼市的重生？

继上周南京全面升级限购后，句容也火速开启了限购模式。

在2017这个“多事之春”里，中央对南京楼市的调控强度超出了所有人的预期。

有人说这一切好像来得太突然，但事实上“冰冻三尺非一日之寒”。南京楼市在被多轮调控接连重击后，如今就连外围的都市圈板块也不能幸免。这背后体现出来的，是中央较高决策层的坚强意志和决心。

这次是句容被限，下次会不会轮到滁州？我们现在还不得而知。但至少可以确定一个事实是：只要南京楼市一天没有实质性降温，只要投资人群还在大量涌入（哪怕是都市圈），那么中央还将会继续收紧“紧箍咒”，直至阶段性调控目标达成为止。

“不破楼兰终不还”。这是政府和投资客之间一场少有的拉锯战。调控的终极目的只有一个：那就是化解处于失控边缘的房价泡沫，彻底浇灭南京楼市投资投机需求的熊熊欲火，促成其回归到良性发展的轨道上去。

从2011年首次被限购，再到2016年重启限购，2017年全面升级限购。南京限购被不断加码，背后折射出的是太多无奈。“越限越热”、“刚需逃离”等一度成为近两年的楼市关键词。

2011年2月19日，被称为“史上最严厉调控”的限购令落地南京。本地人限购两套房、外地人限购一套房并必须提供满一年的社保和纳税证明。但“上有政策下有对策”，很快假结婚、假离婚、假社保证明等“绕道”手段大肆盛行，导致限购效力减弱。楼市阶段性转向回暖，并连涨24个月。

2014年中期受限贷等影响，房价掉头向下出现“三连跌”，住宅库存升至5万套以上。彼时南京决定取消限购，楼市立即止跌回升。但谁也没料到，这一松绑竟然彻底打开了“潘多拉的魔盒”。从2015年开始，南京房价犹如脱缰的野马一路狂飙。无数“时光盘”、“日光盘”卖到飞起，甚至连溧水也出现了“一房难求”。更为可怕的是，有组织、成规模的外地投机性炒房也开始在南京肆虐：来自安徽、江苏、上海的众筹炒房团一出手就是数十套，几乎是掠夺性地消化了已有库存。进一步刺激房价上涨。

2016年8月11日，南京宣布提高二套房首付比例。由于对投资客仅提高了5%的首付比例，效果并不明显。结果不但没有给楼市降温，投资人群反而抢购得更加疯狂。最终倒逼南京在9月25日和10月5日“两连杀”，重新启动杀伤范围更大的新一轮限购。

在政府的强力调控下，不少持币在手的投资客开始向溧水、高淳、六合和句容宝华、滁州等都市圈板块“转移战场”，继续寻找投资出口。一批嗅觉敏锐的品牌开发商也积极跟进，开始扎堆在句容、溧水等板块砸钱抢地。以刚刚被突击限购的句容为例，在今年2月狂拍了30块地，最终出让总价达21.5亿元，溢价率甚至远高于南京多幅高价地。句容房价从年初的6641元/平米猛涨到8819元/平米。临近仙林的宝华板块均价更是急吼吼全面破万，有的楼盘已跳涨到14000元/平米。

眼看句容就要沦为下一个资本狂欢的主战场，在这个节骨眼上，中央再次果断出手了。与之呼应的是，南京“3.15”出台限购升级令，将六合、高淳和溧水纳入外地人限购范围，强力抑制南京外围卫星城板块过热的投资投机需求。同时堵住二手房不限购缺口，本地家庭全面限购第三套住房。

短短一周，自内而外，这套限购组合拳打得真叫一个酣畅淋漓。南京，再次成为政策调控最严厉的二线城市。

“主城限购”、“升级限贷”、“板块限价”，“都市圈限购”，当一枚枚的“调控核弹头”密集来袭的时候，南京楼市注定已无法回头。

一向傲娇的南京楼市，也确实是时候利用这个阶段，好好的调整一下了。

是静下心来认真做品质，还是无限制煽动炒房去透支这座城市的未来空间？

在过去，南京的买房人被统称为大萝卜，或许是来自于南京人一向大大咧咧的地域性格。但在如今，只要你能买到一套房子，那就是“价值翻倍上涨”的稀缺资产。无论你打开电脑、电视或者手机屏幕，到处都是唾沫横飞的“专家”在告诉你：赶紧买房，赶紧投资，赶紧找人托关系，千万不要让你的财富被洗劫。似乎在南京，买房和炒房永远是人生的主旋律。房子的品质和细节倒是其次，重要的是你买到就是赚到。

所以，当开发商把楼梯间做成水泥地+大白墙、豪宅外立面形同安置房，承诺的品牌电梯变成山寨电梯，沙盘上的满眼绿化变成寥寥几棵树，精装标准严重缩水简配，物管成了“三不管”，诸如此类林林总总的问题，人们似乎早已见怪不怪，久而久之就形成了南京楼市特有的“潜规则”。

与此同时，南京土地出让价近年屡创新高，地价高过房价，面粉贵过面包，前任站岗的地王很快就等来了“解放军”，形成板块预期高于现价50%甚至100%以上的巨大价差，继续激励着人们的购房情绪澎湃向上。

于是乎，“钱多人傻速来”开始逐渐变成南京楼市的代名词。主城区的房价太贵，那就奔向句容宝华、溧水、六合等外围边缘板块。各类“投资军团”所过之处，房价霎时水涨船高，一些在过去无人问津的低品质楼盘因此“咸鱼翻身”，甚至一房难求。不少人就这样怀揣着“房价永远在上涨”的固定心态，用大把的资金去赌博一个晦暗不明的未来。哪怕因此负债累累，生活品质下降，也在所不惜。

难怪有人开玩笑说：在别的二线城市，房价没有南京高，但买房人对房屋品质依然绝不将就。在“宇宙中心城市”南京，很多买房人对楼盘水准是真不讲究。跟风投机无处不在，高位接盘舍我其谁。反正未来可以择机脱手，赚一笔快钱后再去寻找下一个出口。呵呵，这年头谁会轻易见好就收？只是不知道谁会是这场击鼓传花游戏中最后一个接盘的冤大头？

2016年底的中央经济工作会议，明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在当时还有很多人并不以为然。直到今年开春以来的一系列调控组合重拳落地，充分向世人证明了较高层提出“房住不炒”并非只是一句虚话。此轮调控的终极核心，本质上是坚持住房的居住属性回归，遏制热点城市房价过快上涨。稳民生，去泡沫，救刚需，护未来。

房子，只有去投资化和泡沫化，回归到居住排名前列属性的本真，方能有潜心钻研品质修炼内功的环境。用产品打动客户，用实力取悦市场。希望这座城市的未来，能够以温和平稳的房价边际，深入人心的居住品质，让更多的年轻人群看到希望。让“居者有其屋”，“居者爱其屋”。安得广厦千万间，不负金陵不负卿。

我们知道，在这个过程中或许会伴随着阵痛，但是阵痛过后，或将是化蛹成蝶般的重生。