禄口4幅地即将发售 江宁买房版图不断扩容

南京315限购升级后的首场土拍即将到来，8块“试金石”要来了！此次土拍，燕子矶、江宁禄口、淳化均有宅地释出，而河西中部和高新区也有商办地块出让。

（地块出让信息一览表）

江宁禄口此次集中出让4幅地，起拍楼面地价均在7000多元每平，较高限制楼面地价均突破10000多元每平，较高的一幅G04地块较高限制楼面地价达13014元/平。

那么，这些地块周边配套如何？素质如何？会达到较高限制楼面地价吗？别着急，橘子姐实探告诉你！

配套究竟怎么样？实探禄口4幅宅地 

从地理位置上来看，这4幅地都位于禄口镇内，G02地块和G04地块靠近、G03地块和G06地块靠近。

（地理位置图）

周边配套梳理

1、公共交通：S1号线+换乘公交

2、商业：百利广场和禄口镇的一些其它商业配套

（百利广场）

3、学校：百家湖小学空港分校（即将招生）、禄口第二小学（已招生）、禄口中学

（百家湖小学空港分校）

（禄口第二小学）

4、医院：江宁第三医院（禄口医院）

（禄口医院）

总体上说来，除了交通通达性略差一些，其它的配套如电影院、商超，基本上是可以满足日常生活所需的。

4幅地块素质分析

说完了4幅地块共同的大环境后，我们来逐一看下4幅地块的素质如何，在实探后，我将它们的基本情况做成了表格，方便大家查看。

（地块详情一览）

从体量上来看，G03地块体量较大，达到87996.14平，G02地块仅次其后，达到82627.65平，而G06地块为1幅迷你地，出让面积仅10082.99平。

从位置上来看，G02地块和G03地块靠近，从S1号线翔宇路南站出来坐公交，到达G02地块和G03地块需约半小时，G04地块和G06地块靠近，从翔宇路南站出来坐公交，大概需要15分钟左右时间。

从地块用途和配建要求来看，G02地块和G03地块非纯宅地，各需配建一所幼儿园，而G04和G06地块是纯宅地，无配建要求。

从地块现状来看，4幅地块基本都为净地，拿地后稍作平整即可开发。

（G02地块）

（G03地块）

（G04地块）

（G06地块）

从周边项目来看，目前禄口区域还有3个项目有住宅在售，分别是新城保利天地、朗诗青春街区和翠屏城，其中，新城保利天地即将开盘，均价预计1.7-1.8万/平左右，朗诗青春街区预计6月加推，价格待定；而翠屏城预计5、6月份推出精装房，均价可能达到1.5万/平。

（蓝天星港）

禄口还储备有2个纯新盘，一个是蓝天星港，今年内预计会首开；而红豆禄口G72地块尚未动工，今年或许不会上市。

综合看来，这几幅地的地块素质和地价基本相符。

G04地块素质较高：为纯住宅用地，无配建要求，地块比较齐整，与红豆禄口G72地块一街之隔，未来有可能打造小高层产品。

（G04地块）

G02地块、G03地块紧随其后：近邻百小空港分校，根据容积率和限高等判断，未来打造小高层产品可能性较大。

最后是G06地块：虽是纯宅地，但体量较小，地段也是四块地中稍差的，限高35米，未来预计打造小高层产品。

4幅地将带来不小体量的住宅供应，竞拍到较高限制楼面地价，或许还是大概率事件吧！前面也提到，禄口的配套是比较基础性的，如果能引入品牌开发商，那对刷新区域形象是有很大助益的。

江宁买房版图扩容！禄口、滨江炙手可热

依然记得，2013年11月，九龙湖的保利中央公园首开，均价1.7万/平；同年12月，百家湖的朗诗玲珑屿首开，价格为1.95万/平……

2015年9月，九龙湖的万科翡翠公园首开，折后均价约2万/平，同年12月，方山的中航樾广场首开，均价1.9万/平……

2017年3月，百家湖、九龙湖房价都在3万/平左右；方山、青龙山国际生态新城在2.5万/平左右，首次置业的刚需客不少被挤压到外国区域，江宁禄口在1.3-1.7万/平左右，江宁滨江已达到1.2-1.3万/平左右……

早几年，我们说去江宁买房，会去百家湖、东山，之后热度又传导至到九龙湖，在九龙湖之后，又发散到秣陵、方山一带，再之后禄口、江宁滨江……内在反映的，则是置业版图的不断扩大！。

禄口、江宁滨江迅速上位

一方面，在百家湖、九龙湖这些板块成熟或日臻成熟的基础上，江宁置业的区域不断向远郊辐射，江宁禄口和江宁滨江正迅速上位，接棒刚需的力量。

这两个原来你“爱来不来”，现在对你“爱理不理”的区域，已担纲刚需挑大梁的角色，与此同时，南京官方也不断通过增加这两个区域的土地供应来巩固这种形势。

今年1月，江宁滨江G90地块被鲁能竞得，案名为鲁能硅谷公馆，楼面价11077元/平，未来现房销售。目前该区域还储备有禹洲G59地块，目前已动工，将建9栋高层及9栋洋房，预计2017年上市。

去年11月，禄口G72地块由红豆置业竞得，楼面地价9131元/平，未来现房销售。在3月30日的土拍中，江宁禄口还有4幅地块出让，它们的较高限制楼面地价已逼近甚至超过区域内部分楼盘的在售价格。

江宁新生代力量崛起

另一方面，江宁一些“新生力量”也不断发声，如汤山、湖熟、淳化和横溪。它们是南京楼市中的“小众板块”，之前并无多大反响，如今多通过土拍“一炮而热”。

随着置业区域的扩散，未来，相信渐渐得会吸纳更多的人群，只是，看看地价，还是“预留”给刚需的吗？南京刚需的底到底会拔高多少呢？

江宁置业新兴力量

1、汤山

今年1月，汤山G91地块由国资新城竞得，楼面价14171元/平，未来将以现房销售。汤山地价如是，未来房价如何，难以预测。

2、湖熟

去年年底，湖熟的梁台煦府首开，均价11000元/平，不少网友问橘子姐，这个楼盘在哪儿？当我告知是在湖熟，大家都讶异了，原来湖熟都1万1了。

3、淳化

去年11月，淳化G67地块被万科拿下，楼面价11242元/平。淳化G71地块被禹洲拿下，楼面价13645元/平。

将于3月30日出让的淳化G05地块起拍地价已达11544元/平，较高限制楼面地价达21478元/平，不足半年，淳化的起拍地价逼近此前地块的成交价。

4、横溪

去年9月，美的3.48亿拿下江宁横溪G63地块，楼面价4516元/平。近来也有不少网友咨询我这个项目，看来，以后说到横溪也不只是一个“西瓜之乡”的印象了！

写在最后

有人说“人生有三大错觉，一是股票要涨；二是房价要跌；三是他还爱你”，虽然不是特别真理，但江宁的刚需越走越远，越卖越贵却是不争的事实。

几年前1万7买九龙湖，几年后的现在，1万7只能买禄口，再过几年呢，又会是一种怎样的境况？