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网友来稿:大厂买房要怎么选?

2017/03/12 09:18 来源: 搜狐焦点网 评论
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此文出自搜狐网友张欣,也许会让你对大厂买房有一些新认识。

此文出自搜狐网友张欣,也许会让你对大厂买房有一些新认识。

大厂小区分类

第一梯队:地铁沿线房龄新

大厂S8轻轨目前有三个站点:卸甲甸,大厂,葛塘。

我将紧邻地铁沿线的小区规为“第一梯队”,而第一梯队里根据房龄、距地铁远近再分大体两支:第一梯队一线小区和第一梯队二线小区。

(图中红色区域)

第一梯队一线小区:芳庭潘园,盘金华府,丽景园,紫景园,阿卡,福基,兰亭苑,文承苑,棠雅苑,葛塘几个安置房小区,扬子二十一村,欣城峰景,鑫城国际等。

第一梯队二线小区:杨庄个别楼盘,草芳,晓山北村,腾泰,圣德,新华五村,新华六村,旭升花苑,欣乐小区,欣乐新村,恒丰世家,扬子14-19村等。

第二梯队:新华路沿线

第二梯队我认为是老牌的新华路沿线再搭个长城周边。一般房龄较老,房龄新的现在位置较偏但很有潜力。按房龄分一线和二线。

(图中红色区域)

第二梯队一线小区:长城新苑,梧桐世家,碧景山庄,凤滨嘉园等。

第二梯队二线小区:新华1-4村,化建新村,杨庄小区,南钢小区,扬子1-12村,山潘小区,老十村,九村片区等。

购房人群

房屋分类的角度有点简单粗暴,大原则还是以房龄新旧和城市交通配套的便捷度为划分。当然这并不是一成不变的,城市规划在进行,利好不断,以后的房屋分类也会随之变化。

来看看购房人群,我们依照房屋分类来看看什么样的房子都是什么样的人来买,相信分析之后对你买房,卖房应该会有一些启发。

(因为大厂的数据收集起来确实挺难,以下牵涉数据方面更多以本人多年成交为例)

第一类:第一梯队一线小区消费群

先看一下这类小区价格,目前的价格在1.6-2万元之间,总价段两房在110-170万,其中以140万上下价位段为主流;小三房价位段在130-180万,正三房价位段基本在200万以上。可以说这类房源的总价在大厂相对属于较高水平,那么消费群体呢?

1、两房:小两房以外地客户为主,正两房本地外地客户对半开。此类房源换手频率高,房源和需求都比较旺盛。

2、小三房:本地置换客户和新大厂人对半开。此类房源换手频率一般般,需求明显高于供应。

3、正三房:基本以本地置换客户为主。换手频率低,需求与供应基本均衡。

从消费人群特点来看,除正三房客户外,不论外地客户还是本地客户,手头资金条件相对较好,工作半径也以地铁沿线为主。

一般对公共交通有一定依赖程度。从几年来接待的客户来看,第一梯队一线小区的客流向是积极进入的趋势,也就是说总体供小于求,所以,我定义第一梯队一线小区为大厂价格领头羊。定义此类客群为大厂主力客群。

第二类:第一梯队二线小区消费群

此类小区两房面积段,价位段其实跟一线小区差不多,略低几万而已,消费群体基本属于一线小区筛选之下因五斗米折腰的。一分钱难倒英雄汉就是这个道理。

小三房面积段和总价段比一线小区降整整一个价格档,有较强的竞争优势,消费群体广泛。供求关系也很明显,属于供小于求。

二线小区中的正三房相对就比较尴尬了,总价段和一线小区正三房拉不开明显差距,而房龄又没有优势,综合竞争力明显低于一线小区,但也因供应量小也基本能保持供求平衡。

二线小区学区、交通等配套资源并不比一线小区差,但单价还是需要紧紧追随一线小区,所以我定义二线小区为跟涨小区。定义此类客群为次主力客群。

第三类:第二梯队一线小区消费群

就大厂现状来看,这类小区具有这样的特点:房龄新、单价低、位置偏、有规划利好等,其中以梧桐世家、碧景山庄为代表。

这类小区的消费群体也比较有特色,大体有“赌规划”、“经济能力不足”等。归纳来说一般是资金不足又想要新房子的客户群体,能接受现状的大多出手速度很快,不能接受现状,想法太多犹豫不决,往往竹篮打水。

我定义这类小区为潜力盘,而客群也定义为潜力客群。

第四类:第二梯队二线小区消费群

就大厂目前来看,这类小区位置距地铁较远,面积较小,总价较低:距地铁1公里以上,面积以50-70平为主,总价以60-90万为主。并且房龄 一般以80年代,90年代为主。

就客群而言,外来客户落地之选,本地客户分巢之选,小资金投资之选等。

就房子而言,此类小区我定义为老城区,而客群我定义为后备军。因此类客群购房目的本就是以短期过度为主,是拿此类房屋作为跳板的,换手频率较高,供求均很旺盛。绝对是日后置换客群的主力后备力量。

分化!

前年在城里工作,发现一个问题,同样的区域,也许只是一条马路之隔,差不多的房龄,享受一样的配套,但房价差距可能会达到1万元一平!

什么原因造成的房价差异,是因为小区分化!

小区因环境,物业服务,位置,品牌等因素造成分化,以房价为终极体现。有人说那是城区,那里分高档小区,平民小区,当然会有如此明显的分化。那么大厂区域呢?

也有!

老大厂地区谈不上什么品质楼盘,在当地人们的心里也并不是很重视物业服务等概念。

大家应该知道紫艺华府吧,除了价格低之外,我想大多数客户购买原因是因为银城物业这个品牌效应。而接踵而来的荣盛G88地块也已开始宣传,而宣传的重头放在荣盛府邸系概念。简单的广告词传达的是品质,是荣耀,是高端。

注:本文为搜狐网友张欣来稿,本文观点为其个人观点,如需转载,请联系作者本人。

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责任编辑:张华  JN1632

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