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卖一套少一套 南京公寓市场春天来了?

2017/03/12 09:16 来源: 搜狐焦点网 评论
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昨日,南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文,规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理。

昨日,南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文,规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理。

先来划下重点:

一、商业办公类非住宅类建筑(不包括有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计。商业办公类非住宅类建筑,室内建筑功能除了土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。

二、开发商在销售商办产品前应向购房人明示其的规划用途、土地使用年限等情况,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。

三、自通知发布之日起,之前没有取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑,均按照本通知执行。

本次南京出台的通知,会对市场造成什么影响呢?

卖一套少一套?公寓产品或将大幅减少 

此前,南京公寓市场一直不算特别火爆,也不乏有开发商会擅自将不带有居住属性的商业办公产品更改为住宅类的公寓出售。而在南京限购之后,部分购房者开始选择公寓产品,市场有一定的缓解。

据不完全统计,南京公寓市场主力在售楼盘有20余家,除了江宁、城中、仙林3个板块公寓产品较少外,其他板块房源都比较充裕。

公寓作为住宅产品的补充,价格相较住宅相差很多,涨幅远不如住宅。不过低投入是其最大的优点,目前市场上大部分在售公寓房源单价都在1.9-2.5万/平之间,大部分总价都在100万以内。仅江北招商兰溪谷、东方万汇城和仙林万达茂等楼盘单价较低,在1.2-1.6万/平之间。

目前,苏宁紫金嘉悦、复地宴南都、花样年喜年中心、海峡城多家楼盘都有精装房源,无论作为投资、还是自住都免去了一定的麻烦。

相较于住宅,公寓房源只有40年产权,且水、电都是商用,加上较高的物业费,这些都是它的短板。此外,最重要的一点是,虽然公寓总价低、投入小,但其转让税费高,适合长期持有。当然,总价较低的公寓对于资金困难的购房者来说是比较好的选择,自己供房也好于替房东供房。

按照南京下发的规定,预计该类产品未来上市量将大幅减少。也可以说,目前在售的公寓或将卖一套少一套了。现有商办性质的公寓或许将重见阳光,迎来一波热销。

商办难卖?未来公寓购买门槛或提高

目前,南京商办产品可售面积高达185万方,库存居高不下。且近年来,南京新城区的开发与扩张速度较快,开发与出让的速度显然超越现有市场吸纳能力。据网上数据显示,2月办公类产品成交面积约8.6万方,按照这个速度,商办产品的去化确实堪忧。

有业内人士指出,该政策出台主要针对的应是南京不具有居住属性的商业办公产品,如果本身不具有居住属性,开发商擅自更改规划设计,以居住作为宣传向卖房人出售,那么将会受到处罚,以后办公改住宅也成为不可能。

今后商办地出让,如规划不让配建酒店式公寓,地块或将更难卖。如果有酒店式公寓的规划,或许会引起开发商的追捧,导致拿地成本增加,未来购买酒店式公寓的门槛会提高。

严控将成常态

目前来看,对于现有项目,该政策的出台是“利大于弊”的,在我国其他城市,公寓产品就没有这么幸运了。

以上海为例,今年1月初,上海住建委表态:为保障购房人的合法权益,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。

随后,相关部门开始了严格的审查。根据上海网上房地产显示,已有100余家个类住宅项目(即商业性质住宅)被暂停销售。

未来,对于商业办公项目的监管或许更为严格,这对于开发商来说也是一种考验。

附通知全文——

各有关单位:

为规范我市商业办公等非住宅类建筑项目管理,维护规划的严肃性和市场公平发展,防止此类项目变相建成公寓类建筑,结合我市实际,现对加强商业办公等非住宅类建筑规划管理通知如下:

一、商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置;其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不得超过本层建筑面积的 20%,且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。

二、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实,各职能部门需按照相关规定严肃查处。

三、本通知自发布之日起施行,之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑,均按照本通知要求执行。

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责任编辑:张华  JN1632

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