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深圳央企地产重组逻辑: 降杠杆下的做大做强

2016/10/30 08:58 来源: 21世纪经济报道 评论
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分析认为,包括重组整合在内的降杠杆将代替去库存及产能,成为中央供给侧改革下一阶段的主要任务,将是驱动未来一段时间市场的核心变量。而像深圳央企地产外部资源和内部资源的整合,将成为一个个“示范”,最终实现央企的“做大做强”。

提高国有资源配置效率,提升企业发展质量,是此轮央企整合的应有之义。在过去一年里,深圳央企在地产业务上进行了一系列整合。

近日,保利地产和中航地产纷纷对房地产业务整合的最新进展进行公告,保利拟通过协议转让的方式收购中航地产及下属企业的标的资产。交易完成后,保利将几乎收购中航旗下所有项目公司,而中航也将地产业务从自身剥离。

这是继招商蛇口合并、中国海外发展(以下简称“中海外”)收购中信地产后,又一例位于深圳的央企地产业务整合案例接近尾声。

而在此番整合背后,“做大做强”将是主要目标。

“降杠杆”下的重组

10月10日,国务院发布了《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(以下简称《意见》),并于近日研究拟定了相关配套文件。

《意见》旨在对积极稳妥降低企业杠杆率工作进行部署。在《意见》提出的七条降低企业杠杆率的主要途径中,积极推进企业兼并重组被放在了首位,目的在于通过重组提高资源整合与使用效率,提高综合竞争力。

中泰证券分析师罗文波认为,国企改革,特别是央企整合配合债转股,将是降杠杆最主要的方法。

中航地产2015年财报显示,其全年合约销售金额为49.03亿元,合计55.19亿元营业收入中仅有35.91亿元来自房地产业务。而作为中航地产控股股东的中航工业集团2015年全年营收3802亿元,实现利润173亿元。在母公司的数据面前,中航地产的业务规模显得微不足道。

10月27日晚间,中航地产发布财报显示,公司第三季度净亏损2956.08万元,较去年同期5777.93万元的亏损同比收窄,前三季度净亏损为2619.86万元。

从偿债能力来看,中航地产2016年中期报表显示,其长短期债务比和现金短债比分别为1.47和0.30,较去年同期有所下滑,而净负债率则维持在200%以上的高位。低盈利和高负债的财务结构成为中航地产面临的一个主要难题。

反观保利,今年上半年,保利共获取项目36个,新增建筑面积共约762万平方米,同比增长95.4%;总获取成本450亿元,同比增长345.5%。获取项目中,有19个项目通过项目并购方式获取。

此次通过现金收购,保利以23.23亿元代价拿下了中航地产主要位于三四线城市的150.05万平方米待开发建筑面积,成本较为低廉,但也面临着部分标的资产建成的“去库存”问题。

研究员房玲、俞倩倩指出,这次交易的资产对于保利而言“喜忧参半”,主要分布于三四线城市的标的资产对保利的吸引力着实有限。之所以在此背景下保利仍愿意达成合作,一方面是央企整合的政策性推动,另一方面则是保利在规模扩张上的需求,加上项目获取成本较低、风险可控,对保利而言也不失为一笔划算的买卖。

中国中投证券分析师李少明指出,中航地产此次将未开发的房地产开发项目剥离,有利于减轻经营负担,在去化周期较长的背景下实现资产快速变现,新增较大数额资金为转型物业资管业务提供充足流动性支持。

重组后内部资源整合

对于中海外而言,将中信旗下的地产业务整合进来只是第一步,将资产打造成适合自身的产品则是接下来的一步。

在完成对中信地产业务的收购后,10月12日,由中海外所控股的中国海外宏洋集团(以下简称“中海宏洋”)发布公告称,其将以35.16亿元人民币收购中海外位于7个城市的物业项目,合计建筑面积达到951.77万平方米。这部分项目正是收购的中信地产项目的其中一批,位于三线城市。

业内人士指出,中海宏洋是中海系统内专注做三线城市物业开发的平台,对于做三线城市项目有经验,而中海外主攻一二线城市做中高端和改善型项目。中海外将收购项目中三线城市项目打包给中海宏洋,留下一二线城市的高利润项目,优化了集团的土地储备,有利于继续巩固中海外“利润之王”的称号。

招商蛇口在实现合并近一年后,也在进行业务上的调整。招商蛇口第三季度业绩预告显示,今年1-9月,招商蛇口预计实现归属于上市公司股东的净利润为55亿-57亿元,较去年同期增长约188%-198%。

招商蛇口表示,业绩变动的原因是,公司社区开发运营和园区开发运营收入都有不同幅度的增长。社区开发业务中,房地产销售业务结转收入增加约90亿元,同比增长超过40%,这对毛利率增长做出了贡献。

招商蛇口总经理许永军在2016年中期工作会议时曾指出,通过理性研判行业形势可以得出,目前房地产开发已无现成的价值洼地,主动去创造、去创新、去创业是唯一出路。

这使得招商局蛇口在巩固房地产业务的同时,加强其他板块的发展。招商蛇口2016年中报显示,同比去年上半年,招商蛇口社区开发与运营占比下降5.3%,园区开发与运营占比上升5.2%,油轮产业建设与运营占比上升0.13%。

为了强化其他板块发展,招商蛇口在土地获取时也会有所倾向,在前海土地确权之前,招商蛇口通过央企间整合获得了大量工业仓储用地,此前整体并入招商局集团的中外运长航集团,在全国各大城市核心地段约有1300万平方米工业仓储用地,这部分土地资源便划由蛇口开发使用。

而在近期,招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议,明确在前海土地权益问题。

李少明认为,集团与政府达成共识后,前海土地整备将提速,有助于加快推进前海蛇口自贸区的土地价值释放。招商蛇口通过区域园区拓展不断增加获取新的资源,将提升公司核心竞争力与行业影响力。

罗文波认为,包括重组整合在内的降杠杆将代替去库存及产能,成为中央供给侧改革下一阶段的主要任务,将是驱动未来一段时间市场的核心变量。

而在这个降杠杆的过程中,像深圳央企地产外部资源和内部资源的整合,将成为一个个“示范”,最终实现央企的“做大做强”。

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