双限后，哪些区域够保值？

南京双限令一下，不仅将炒房客挡在了楼市之外，还让原本“虚火”较旺的区域降了温。专家表示，未来房子将更倾向于“居住属性”，削弱“投资属性”，房地产市场将逐渐进入平稳发展期。在接下来的市场调整期，各区域均价会出现不同程度的调整。此前价格涨幅平稳，且有利好支持的或者发展较为成熟的板块，会相对来说较为保值。有开发商坦言，限购后的一段时间，将是检验各家项目产品质量的时间，只有项目产品过硬、品牌口碑好、物业等配套齐全的项目才能赢得市场、赢得客户。 

据悉，11月份南京新房的上市量将延续10月底的大批量，预计会有近1万套房源入市。此前，南京日报房产部官方微信号“房老大”曾就“双限后会在哪个板块出手”这一话题做过一次“粉丝”小调查。结果显示，23%的购房者新政后会选择在河西南置业，选择河西中部、主城的均占17%，选择浦口、江宁为7%，而桥北、麒麟、城北燕子矶等区域则不被此次投票的“粉丝”看好。结合投票情况，我们对各大板块楼市现状进行了梳理。

河西板块

保值指数：★★★★★ 

作为南京楼市的“风向标”，河西一直是改善客群关注的焦点。新政前，河西中部、河西南部每每有楼盘推新，都会引发购房人争抢，有些项目的认筹金甚至高达50万元。受到限价的影响，目前河西中部、南部的新房均价被控制在4.5万元/平方米、3.5万元/平方米，因此出现了二手房价格倒挂的现象，例如此前，河西南五矿崇文金城就有房东报价超过4万元/平方米。 

新政后，捂盘惜售的现象被遏制，就连河西板块都将迎来一波推盘潮。据网上房地产数据显示，刚刚推新的金地风华中心、佳兆业城市广场均已售完。接下来，仁恒江湾天成、华新城、海玥名都、宏图上水云锦等河西中部的项目年前也都有加推计划。而河西南的朗诗熙华府、升龙天汇、海峡城第三街区、正荣润峯和绿地华侨城滨江星晖近期也都有动作。目前，河西板块也被业内认为是南京楼市较为“抗跌”的板块。

江宁百家湖

保值指数：★★★★ 

位于江宁中心的百家湖，2016年9月28日，迎来两大商业综合体开业。从交通来看，除了现有1号线及3号线地铁外，还有在建的5号线和S3轨道线路，配套日渐成熟。 

去年8月7日，小龙湾G23地块曾引起了11家房企持号牌参与竞拍，经过整整73轮被龙湖地产以47.7亿元的价格拿下，拿地楼面价高达12678元/平方米，成为当时江宁高价地。随着多个项目的进驻，百家湖逐渐由之前的刚需向改善过渡。由于受到限价的影响，多家楼盘均价都在3万元/平方米以内。例如，景枫凤凰台均价为29500元/平方米。

鼓楼滨江

保值指数：★★★☆ 

2013年之前，鼓楼滨江还被南京人称为下关滨江，之后南京将下关区、鼓楼区，合并设立新的鼓楼区，打造新的鼓楼滨江商务区。作为南京主城区的新兴板块之一的鼓楼滨江，旧城改造的成果备受瞩目。 

随着中冶、恒大、龙湖、中冶等品牌房企陆续进驻，现在的鼓楼滨江已经和老南京人记忆中的完全不同了。2015年6月7日，龙湖纯新盘首次开盘均价21600元/平方米。到2016年5月21日，中冶盛世滨江首开均价已达到37000元/平方米。除此之外，近期，鼓楼滨江高价地2016G01地块也将由招商、保利、仁恒3家品牌房企联合打造，鼓楼滨江的未来发展速度不可小觑。

仙林/仙林湖

保值指数：★★★☆ 

交通的便利性、大学城环境优势、学术氛围让仙林板块为房产商和市民看好。随着绿城、高科、万达、金地、新城等多家品牌房企进驻，加快了仙林板块的开发。万达茂的进驻也让仙林湖区域的商业配套全面升级。许久没有推新的仙林湖板块目前新房均价在3万元/平左右。以高科荣境为例，去年10月的折后均价为19000元/平方米左右，今年5月的毛坯房价是24500元/平方米，目前精装均价约30000元/平方米。

浦口板块 

保值指数：★★★ 

江北新区房价较高的区域依旧是浦口纬七路、纬三路隧道附近。新政前，浦口“天花板”为中建国熙台，项目首开均价30000元/平方米。雅居乐滨江国际均价29800元/平方米，紧随其后。正荣润江城、保利西江月、金地浅山艺境等项目均价也逼近3万。而去年12月份，类似正荣润江城等楼盘均价仅为21500元/平方米。 

近期，刚刚推盘的雅居乐滨江国际、正荣润江城开盘销售数据还在上传过程中，但从现场意向买房人反馈情况看，与之前一房难求的情形相比，热度已经消退很多。 

目前，浦口板块不少楼盘处于新房交付期，二手房成交情况不明朗。但该板块后期房源充足，体量较大，加上投资客被阻挡在“门外”，成交量有下跌可能。 

江北高新区

保值指数：★★★ 

随着地铁3号线开通、浦口外国语学校高新分校入驻等利好落地，高新区也颇受刚需客群关注。今年1月份，该区域均价为12131元/平方米，9月份达到16133元/平方米，涨幅约为30%。不少二手房房主报价也开始水涨船高。 

目前高新区是南京为数不多均价在2万以下的板块。有楼市专家表示，该区域是江北新区的产业基地，有流动产业人口作为支撑。9月份，该区域出让了2幅地块。11月份还有2幅新地块待出让，其中一幅起拍楼面价为10045元/平方米。 

江宁九龙湖

保值指数：★★☆ 

作为南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地。九龙湖片区集居住、文化、教育、景观为一体，也逐渐闯入购房者的视野。3号线开通，让九龙湖受益颇多，带动了一批购房者。 

例如，老盘新城玖珑湖去年年初均价16800元/平方米，今年均价达到23500元/平方米。 

今年6月，早前鲜有土地出让的九龙湖一口气释放出4幅地，总出让面积超29万方。其中，3幅地块较高限制楼面价均在1.9万/平方米之上。

城北燕子矶

保值指数：★★☆ 

在本轮房价上涨期间，城北后期发力的区域。2015年10月，位于城北燕子矶板块的电建海赋尚城的均价仅为17500元/平方米，一年的时间，该楼盘均价为25800元/平方米。双限后，城北燕子矶板块纯新盘融创玉兰公馆首推340套精装房源，折后价格区间在2.7—3万/平方米。 

燕子矶新城是南京市重点打造的板块之一，城北的面貌近年来有所改观。但该片区的整体配套从规划到落实还需要一定的时间。 

江宁方山

保值指数：★★☆ 

经过多年发展，方山板块依托大学城的优势，生活配套日趋成熟：地铁1号线早已通车，地铁5号线工程正在进行中。同时，世茂梦工厂项目预计2020年正式建成开放。除此之外，今年初南外也签约南京江宁方山分校。 

方山板块今年年初均价约为10000元/平方米，如今整体均价2万出头，迈入20000元/平方米，改善楼盘均价2.4—2.6万元/平方米，刚需楼盘均价1.6—1.7万元/平方米。2016年9月，纯新盘鲁能泰山7号院首次开盘，推出235套毛坯叠墅房源，均价29000元/平方米。 

板桥板块 

保值指数：★★ 

板桥一直是南京楼市的价格洼地。在今年上半年，该区域由于门槛较低，也吸引了一批投资客，房价迎来了一轮上涨。2016年1月，板桥新房均价约为14100元/平方米，6月约为15800元/平方米，9月约为16500元/平方米，价格上涨约17%。与桥北、高新区、麒麟等刚需板块相比，板桥涨幅平稳。 

除了和昌湾景、弘阳春上西江等品牌楼盘，11月板桥纯新盘蓝光公园1号将入市，这也是该板块为数不多的定位刚改、改善的楼盘，今年，板桥也迎来一些利好消息，比如未来将打造足球小镇，但其交通配套一直是购房者的“心病”。

麒麟板块

保值指数：★★ 

今年以来，麒麟是地价蹿升速度较快的区域之一。2015年，麒麟地块楼面价约为8000元/平方米，到了今年，已经出现20000元/平方米楼面价的高价地块。借地价上涨之势，区域内不少楼盘房价纷纷上涨。2016年年初，麒麟新房均价约为1.4—1.6万元/平方米，到了下半年，房价已经整体迈入2万。 

尽管麒麟板块迎来一些规划利好，如有轨电车已开始车辆调试，商业综合体即将进驻，但很多生活配套落地还需要时间。新政前板块房价涨幅过快，“虚火”较旺。在整个城东范围内，价格优势已经不明显。对于刚需而言，门槛较高。记者调查后发现，麒麟板块接下来有几幅高价地项目将入市，压力较大。 

桥北板块     

保值指数：★★ 

2015年年初，被定位为纯刚需的桥北板块内，多数楼盘的均价都在10000元/平方米左右。比如去年春节后，苏宁天润城折后均价约为9280元/平方米，弘阳旭日上城均价约为11200元。从去年下半年开始，桥北多家大体量楼盘持续去化，房价持续上涨。去年年底，桥北纯新盘弘阳爱上城入市，均价达到13200元/平方米。2016年，桥北房价更是出现跳涨，包括威尼斯水城、大华锦绣华城在内的在售楼盘，或是毛坯改精装，或是加推洋房产品，价格纷纷跳至“2万+”。8月份纯新盘金象朗诗红树林开盘，精装均价已达到2.75万元/平方米。在今年上半年涨幅榜上，桥北不少楼盘遥遥先进。 

在江北新区范围内，桥北算是生活配套较完善的板块。但由于涨幅过大，该区域被业界认为为房价虚高，“水分”较多。与江北其他区域相比，桥北价格优势丢失。据房产中介介绍，已有房东报价开始“缩水”，总价降幅在10万元左右。

来源：南京日报