南京楼市调控升级 贷款未结清买二套房首付8成

连续上涨的房价、地价逼出了最严厉的“限购+限贷”组合拳。昨晚7点，南京市政府办公厅发布《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，通知要求进一步收紧限购和限贷政策：外地户籍家庭需提供自购房之日起前2年内累计缴纳1年的个税或社保证明才能购房；南京本地家庭单身人士限购1套住房；拥有1套住房且贷款未结清再次贷款买房的，首付款提升到不低于8成！继9月25日限购、9月26日“宁十三条”后，南京在半个月内的第三记重拳，不但是南京史上最严楼市政策，且再次领跑全国二线城市。

现代快报/ZAKER南京记者 马乐乐

新政

外地人买房需提供社保

在限购范围内（除高淳、溧水和六合），非本市户籍居民家庭在购买首套住房时（包括新建商品住房和二手住房），应提供由市地税部门开具的自购房之日起前2年内，在南京累计缴纳1年及以上个人所得税证明；或由人社部门开具的自购房之日起前2年内，在南京累计缴纳1年及以上的社会保险（城镇社会保险）证明。

解读：9月25日南京出台的限购令中要求，外地户籍的家庭在南京（除高淳、溧水、六合）已经拥有住房的，禁止新购住房。这个政策并未给外地人封死投资的渠道，即外地人如果在南京没有房产的，还是可以来南京新购买一套住房。

但是此次“补刀”则堵住了外地投资客的资金。如果无法提供自购房之日起前2年内在宁累计缴纳满1年的个税或社保证明，外地人在南京连一套房都不能购买。

本地单身人士限购1套房

在已有限购措施的基础上，在限购范围内（除高淳、溧水和六合），对未拥有住房的本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房（包括新建商品住房和二手住房）。

解读：每逢房产新政出台，民政局就容易出现“笑着离婚”的情况。假设一对南京夫妻原先名下分别拥有一套住房，按照9月25日出台的限购令，这对夫妻是被限购人群，但是如果办理离婚，就分别又具备了购买1套住房的资格；而此次政策加码后，这对夫妻即使离婚，也将无法继续购房。

不过，由于婚内变更房产证姓名相对便捷，仍然有可能出现夫妻将多套房产全部变更到其中一方名下，接着办理离婚，由另一方购买1套房的情况。但是，这意味着其中一人将“净身出户”，无疑将承担法律上很大的风险。

未结清再贷首付8成

居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，较低首付款比例维持不低于30%。

有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的较低首付款比例，由35%调整为不低于50%。

居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的较低首付款比例，由原来的50%调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

高淳、溧水、六合不在本次限贷政策调整范围内，维持原有政策。

解读：首次购买普通住房的刚需购房人群继续受到保护，依然可以享受较低30%的首付门槛；改善型购房人群的首付门槛从35%上升到50%，提高不少；原有贷款未结清的再购房，首付门槛从5成大涨到8成。这种情况下，买房人负担大增，以河西一套600万元住房为例，首付门槛有可能从300万元上涨到480万元，这对于买房人来说难度无疑大幅度增加了。

需要注意的是，此次限贷针对的都是“普通住房”，也就是说针对的都是144平方米以下、容积率1.0以下的房产；而“非普通住房”的贷款首付比例仍然是50%。

问答

执行时间从什么时候开始？

据了解，此次新政从10月6日起执行。新商品住房以合同鉴证时间为准，二手住房以网签时间为准。

人才是否限购？

据房产部门介绍，各类人才仍按照南京的相关政策执行，不受非本市户籍居民家庭购房的限制。

二手房是否限购？

9月25日南京的限购政策中，对本地家庭购买二手房并没有限制。此次加码政策出台后，南京本地家庭购买二手房仍然不限购，但是将受到限贷。也就是说，本地家庭如果全款购买二手房，并不受到套数限制。但是本地的单身人士将只能购买1套二手房。

合同已签，新政后无力凑齐首付款怎么办？

新政出台后，有买房人咨询说，自己刚刚在南京看中一套二手房，目前已经与房主签订了中介合同，但是还没有网签。他表示，自己是买的二套房，原先准备了50%的首付款，但是现在首付款要涨到8成，他付不起了。“我可以不买了，把定金拿回来吗？”

上海市锦天城（南京）律师事务所张新苗律师认为，如果在中介合同中，明确约定了首付和贷款金额，结果因为限购、限贷导致买方丧失购房资格的，买方可以通过诉讼，以情势变更为由要求解除合同。如果给卖方造成损失，仍须赔偿卖方的损失。如果中介合同中没有明确规定首付和贷款金额，只约定总价，贷款贷不到，买方仍有义务通过其他途径筹措房款，否则算买方违约。

分析

南京政策二线城市中最严  楼市有望降温

今年的国庆黄金周，成了全国楼市的“调控周”。在南京昨晚出台限购限贷新政之前，郑州、成都、无锡、济南、合肥等多个城市陆续出台新政，“限购、限贷”成为共同的命题。

现代快报记者发现，9月25日南京的限购就是二线城市中最严的，但国庆期间被合肥、苏州的加码政策超越。昨天南京再次重拳对限购限贷加码后，限贷力度与苏州持平，限购力度则超过合肥、苏州，再次成为政策最严厉的二线城市。

“这是一轮保护刚需、首改客户，强力打压投资投机需求的调控，核心在于去投资化和去泡沫化。”南京房地产建设促进会秘书长张辉说，后市包括南京在内的各地楼市降温在即，但不会像之前的调控那样大幅回落。他认为，南京本轮调控力度和频率都超预期，表达的是希望市场健康发展、市场秩序良性运行的希望。“本轮调控是一场及时雨，会化解处于失控边缘的楼市泡沫，带来的是楼市发展的长期利好。”