深度分析南京各大板块今年还有多少涨价空间！

金九银十来了，到了传统的楼市旺季，今年还能买吗？房价还能涨多少？

大家都知道，今年物价局实行了很严格的“限价”措施，导致很多楼盘想涨却没有办法涨价，可以说，今年绝大多数已开过盘的项目年度涨幅都已用尽，很难涨价了。

推动区域房价走高的重任就落到了“新人”身上，他们的先天优势是地价高，几乎都是万元地、两万元地，房价普遍被预期是地价的两倍。

但是别忘了：

1、物价局要求土地出让溢价超过45%以上的保障房建设资金，不能算入商品房楼盘的建设成本。物价部门在相关的高地价项目备案

时会参考周边同档次、同类型楼盘的价格，根据房地产市场供需情况综合考虑。也就是说，在物价局眼里：房价≠2倍地价。

2、还有一点是，今年很多区域房价已经涨了不少，天花板的顶早被突破，就算是高价地入市，也够不着了。

下面我们就来看看，各个板块到年底还有多大的涨价空间：

江北较高能涨至3.3万/平

江北今年暂时没有高价地要入市，所以虽有两万+的地块，但今年他们对房价不会有实际影响。

已开盘的项目中，江浦天花板价是中建国熙台30000元/平，今年10月份、11月份还有一次加推，按照每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%，房价较高能涨至33000元/平。

也就是说，到今年年底，江北的天花板较高能提升至33000元/平。当然最终能不能卖到，还要看物价局批不批。

江宁新盘可能破三万、老盘涨价难

江宁今年接下来有4幅万元以上地块要入市。我们都知道江宁一直想破3万，龙湖春江郦城已努力两次，但目前价格还是被控制在29500元/平，未能破三万。

（江宁要上市高价地信息 计入成本的地价以溢价45%计算）

4幅万元地中，从核准地价上看，金辉金陵铭著核准地价是15388元/平，加上精装修，最终房价过3万，概率还是很大的。不过目前较高价已经2.95万了，似乎也没有高多少。【注：个别历史老盘房价已破三万，但不具有代表性】

在老盘这一块儿，江宁一众项目的涨价额度几乎已经用尽，今年想破三万，就看物价局肯不肯法外开恩了。

方山目前较高价是中航樾广场2.45万/平，从地价上看，鲁能泰山7号院计入成本的地价为11216元/平，毛坯交付，但项目容积率低，比高层房价一般要高一些，但到3万/平恐怕还是有些困难的。

鼓楼滨江能不能到4万看新人表现

鼓楼滨江目前较高价格是中冶盛世滨江刚刚加推的锦绣府，均价38800元/平，这个价格据了解，开发商也是顶着较高限价报的，后期再加推，今年很难突破4万。

少有的可能是中海鼓楼G34地块，该地块楼面地价22373元/平，拍出之后不少人便预测鼓楼滨江以后房价要到4万。

按照较高溢价45%计入成本，该地块的计入成本价是17874元/平，也就是说毛坯售价应该在3.5万左右，但若以高端精装产品入市，加上精装成本，破4万还是很有可能。

仙林湖地王精装4万有点悬

仙林湖目前较高价是高科荣境3万/平，但自从年初高科在仙林湖造21032元/平的地王之后，仙林湖便也迈入了“预期4万/平阵营”。

那么今年仙林湖能过4万吗？较大的赌注就在新城璞樾和山、高科G51地块上。从计入成本的地价看，这两个项目毛坯应该能卖到3.3-3.5万/平，加上精装，过4万？还是挺悬的！

河西南就让破了3.5万/平吧

河西南今年并没有高价地要入市，少有的新项目是金地中心风华，由于是商、办、住综合体，其楼面地价是6145元/平，这个项目今年会首开住宅房源，大家对它的关注主要集中在：能不能破3.5万红线？

假如金地中心风华破了3.5万/平，其他项目能破吗？毕竟他们的年度涨幅已经用过了。

但不得不说，也许今年河西南破不了3.5万/平，但明年这里破4万、甚至更高都不成问题，毕竟地价已上四万。

其他区域

 （计入成本的地价以溢价45%计算）

板桥：目前较高价是和昌湾景上一批的洋房19000元/平，下一批房源高层放风17000-18000元/平米，洋房22000元/平米。还有可能更高吗？

板桥地王蓝光公园1号预计在11月入市，其地价是10689元/平，计入成本地价是8610元/平，精装入市，两万左右似乎可以，但再走高有困难。

麒麟：目前区域较高价是启迪方洲25000元/平，但地王北京嘉诚放风要卖4万，这可能吗？多数人认为不太可能，因为该地块虽然楼面地价为22353元/平，但计入成本的地价只有12350元/平，即使做高端精装，想卖到4万，还是难度太大。

城南：今年有三个万元地项目要入市，放风价均在精装35000元/平左右，虽然从地价来看，这个价格似乎高了，但目前城南在售或开盘项目价格已普遍在35000元/平，新盘这个价也就见怪不怪了。

城东：接下来也有一个地王项目要入市——新城璞樾钟山，预期价格要上4万，不过目前城东已经有了不少4万项目，再多一个并没有多少悬念。

不难看出，其实目前南京绝大多数板块房价已经在高位了，今年继续往上涨的空间并不大，即使个别新盘办到了，老盘也很难跟上，上半年那种买了之后大幅涨价的可能性已经很低很低。

现在出手等涨价，也就是在赌明年的市场了，但楼市这波行情还能撑到明年吗？？？