调查：工程抵押房到底能不能买？

本周，有媒体曝光位于浦口的力标赞城，其售楼人员在售楼处销售40套工程抵押房，且价格高于网房备案价。尽管开发商对此表示不知情，却难免被质疑是否与工程方进行了事先沟通，抬高价格销售多赚利润。目前浦口物价局正在调查此事。

但这件事却也引发了大家对“抵押房”的关注，这种房子为什么会产生？能买吗？有什么风险。对此我们做了一番调查。

■ 什么是工程抵押房？

工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。

南京市场上的工程抵押房

其实工程抵押房并不少见，在网房上我们经常能看到一些“紫色”的被限制房源，一般情况下，这些房源都是做了在建工程抵押。

在今年二月房，房管局相关人士曾表示，据不完全统计，南京市仅主城六区有在建工程抵押房源约5000余套，解押后即可购买。

常见的工程抵押房

1、公寓类的房子。因为公寓类的房子相较住宅去化难，资金回转慢，主城此前许多公寓房源都设置了在建工程抵押。

2、别墅类的房子。相较住宅类房源，别墅由于总价高，去化慢，有些房源也设置了在建工程抵押。

3、冷门板块的房源。此前市场不好，一些都市圈板块房源会做在建工程抵押。

4、小开发商开发的房子。小开发商，相对资金薄弱，开发项目时为保证现金流，往往会将房源拿出去做工程抵押。

当然并不表示，大的开发商不会做工程抵押，我们也曾看到不少品牌房企在南京销售的房源有抵押房出现，有人表示，楼盘有抵押房实属正常，这只是企业运作资金所采取的某种方式而已，只要能按规定还清贷款，解押房子就能正常销售。

调查

抵押房能买么？如何销售？流向哪儿？

对此我们咨询了各方人士：

开发商：抵押房是可以购买的，客户交完首付，开发商将房子进行解押，就可以正常贷款了。一般都是作为新房在售楼处直接销售，只要债权方不到房管局进行备案，就可以直接更名。

房管局：抵押房可以销售，但是应当在售楼处公示，让购房人知晓。

置业顾问：工程方有关系、人脉的话，会自己内部消化掉这批房源，也有一些是放在案场让置业顾问一起卖的，但这基本上是工程方和开发商商量的结果。

中介：这种抵押房流出来的不多，到了中介这边的一般都是工程方已经在房管局做过备案，只能作为二手房销售。工程方急着变现，价格可能会低于市场价，但现在这种情况很少。

据了解，工抵房的处理方式有两种：如果债权方，比如工程商与开发商协商之后，可以按照新房销售，那么价格一定是按照此前物价局备案的为准，不能够私自加价。如果债权方进行了网签，过户登记手续，获得了房屋所有权证，那么再销售相当于二手房，项目名称可以更改，价格可以改变，但都需要报备相关部门。并且这两种方式的前提都是需要解押，否则后期将涉及产权纠纷。

可以看出，抵押房仍然是在市场上流通的，根据调查多数工程抵押房仍然是在售楼处作为新房销售，也有一些工程方在网房备案后，拿出来作为二手房售卖。

购买抵押房有风险吗？出了问题找谁呢？

案例

在2013年有一位买房人，房子买了两年之后，惊恐地发现房子被司法拍卖了，原来开发商将抵押给工程方的房子拿出去销售，却并没有进行解押，导致业主们既办不了房产证，也办不下贷款，最后房子也被进行司法拍卖。

工程抵押房之所以容易出问题，主要是信息的不透明，涉及到开发商、债权方不同的主体，出了问题有可能会出现相互推诿的情况。

因此律师提醒：购房者在签订合同时需要十分谨慎，需要与债权方就价格、付款时间、房屋面积、交付时间等等协议和条件，逐条写进购房合同，以免后期出现纠纷。而如果后期房子出现质量问题，还是应该找开发商。

搜狐焦点网特别提醒购房者：在购买工程抵押房的时候需要明确产权主体，要明确合同跟谁签，产权归谁就跟谁签。适当的时候可以咨询相关专业法律人士，以免自己的权利受到侵害，引发纠纷。

另外买在建工程抵押房还是要尽量避免小开发商，防止小开发商卷钱跑路，房子、钱都打了水漂。