前不久,南京被定位为长三角少有特大城市,这又给内部本就“百花齐放”的各大新城加了不少“油”,未来南京的发展也会许这样演绎:
1、各大新城是南京发展的主要方向,老城区的开发已进入尾声(不再有大开发),生活配套逐步向新城倾斜。未来,有钱人住新城,穷人才住市区。
2、新城之间的竞争会更加激烈,不仅抢夺人才,而且也在争抢其它资源,高级别的新城将优先获得更好的资源(省级-市级-区级,非级别越高就必然越好),比如基础设施,比如教育、医疗。竞争的最终结果是,有一些新城会脱颖而出,有一些还是不行。
3、现在去南京各大新城置业,没有哪一个置业顾问不会跟你说板块的前景,未来的规划,全南京的置业顾问可能都会拿河西来作为例子告诉你,十年前的河西也是个不毛之地。但没人能保证,所有的规划都能优质兑现。
这也就意味着,如果你没有选对自己承受范围内较好的区域,可能无法享受到较好的资源,那么也就无法享受到资源集聚效应下带来的房产增值了。但规划很美,究竟能在多大程度上、能何时实现,有待时间论证。
今天我们根据省级-市级-区级的梯度(不完全纵向考虑级别,也横向考虑目前配套执行等,进行排列。)梳理出南京9大新城,看看这些区域现在最缺啥?【备注:规划内容如有遗漏,敬请见谅。】
江北新区核心区:商业少、人气不足
定位:高级新区
级别:省级(江北新区工作领导小组由省长牵头管理)
高级新区,江北新区的各项规划都是一流的。交通上,纬三路过江隧道、纬七路过江隧道已免费通行,长江五桥有望年内开建,或将免费;教育上,南京一中江北分校正在建设;医疗上,看病也不用过江了,江北已有中大医院江北院区,此外,江北国际医疗中心正在建设……
可以说,江北新区工作领导小组由省长牵头管理,江北新区的荣辱关系着整个江苏省的面子。
目前区域商业配套比较匮乏,尽管江北中心CBD及周边区域规划面积约2.4平方公里(含办公240万方、多功能综合200万方、文化40万方),但何时能兑现还是未知数,有没有庞大的消费客群甚难推断,可能在5年内,在核心区是没法体会到商业的便利。
人气不足也是这里的重大掣肘,目前仅有华润国际社区、荣里、观山悦等项目,从去年获批到现在已经1年多时间了,核心区土地一块都没拿出来卖,商业起来了,人是不是能跟上?如果没有人,谁来消费?商业还能搞得下去嘛?
大校场机场片区:学校、商业都需要等待
定位:三大枢纽经济区之一(高铁枢纽经济区),南部新城是高铁枢纽经济区的核心
级别:市属区管(大校场机场片区集中在新秦淮区)
南部新城作为南京市的一个重大规划,喊了多年的大校场机场去年搬走了,腾出了近10平方公里的“处女地”,作为南部新城的核心区域,大校场机场片区交通、医疗(南部新城医疗中心在建)完善,天生条件很优越。
作为一个全新亮相的区域,南部新城尽管规划了很多学校,但现在还没有能够落地的,即未有重磅的学校利好。
尽管区域内已有麦德龙、红星美凯龙等商业运营中,保利堂悦、复地宴南都两个综合体在建,但相较规划的红花机场商圈形成还有多少年,谁都不好说。画个大饼容易,填完大饼就不是一朝一夕了。尤其是,在南部新城前面,还挡着个高级的江北新区。
青龙山国际生态新城:商业最需要跟上
定位:绿色之城、国际智慧之城、人文之城
级别:江宁区政府和中国金茂一二级联动开发
青龙山国际生态新城是南京既江心洲后第二个一二级联动开发区域,“金主”中国金茂在其中起的作用至关重要,琅小已正式进驻,而江宁少有一所三甲医院也在附近。
现在青龙山国际生态新城内规划的几条地铁如12号线并不在十三五规划中,地铁至少在5-10年内是没有的,只能通过公交换乘地铁、自驾,不过好在这里可以通过高速公路快速连接主城。
商业配套也目前相对缺乏,仅有一些社区底商和小超市,不过未来规划有70万方的商办,但现在还没有地块的出让,也许要等上几年才能有大型的商业。琅小分校预计2018年招生,又一个名校分校,这是个利好。
区域已出让了5幅地块,已定案名的有东城金茂悦和融侨悦城,还有融侨G18地块、中南G19地块和中南G22地块,房价已经奔3万了,用来支撑房价的配套是不是也能跟上呢?
青龙地铁小镇:交通、名校、商业都需要等
定位:南京排名前列TOD地铁小镇
级别:区级(仙林大学城管委会统一运作)
作为仙林湖的延伸,青龙地铁小镇吸引了很多人的关注。作为南京排名前列TOD地铁小镇,这里规划成养老、养生的生态新区域。4号线预计明年开通,近期会有名校分校利好的释放。
但青龙地铁小镇周边有大量地块未开发,通往地铁2号线南大站和地铁4号线东流站的最后1-2公里交通问题需要解决。据说通往东流站的道路明年会来修缮,修路是政府的事,什么时候修好就不好说了。起码,这几年住进去,都不会太方便。
区域内目前除恒大龙珺和中南山锦花城两项目外,零散的分布着一些即将拆迁的民居,商业、生活配套主要还是依赖南大。4号线东流站的商业综合体,究竟哪年能建好呢?
燕子矶新城:地铁、商业、学校、医院需跟上
定位:城北公共服务区、滨江新城、南京市城市建设重点打造的十大板块之一
级别:区级(燕子矶新城指挥部统一运作)
说到城北的后起之秀,燕子矶新城很耀眼,南外仙林分校已在此设燕子矶校区,1号线北延、6号线、7号线都写进十三五规划里的。
区域内有中航国际社区、金浦紫御东方、弘阳燕江府、融创玉兰公馆、招商1872、招商1872公园里等盘,今年一过,好几个盘就要陆续交付了。
尽管有3条地铁,是否能如约在十三五期间通车不好确定,规划的5大商圈中预计没个5年时间都成不了气候。两所学校南外仙林分校燕子矶校区、晓师附小燕城分校是否能满足这么多居住人群的入学需求呢?规划的一所三甲医院现在还没有具体进展。
麒麟新城:苦等地铁、大医院
定位:省级高新开发区
级别:市属区管
今年的麒麟新城有翻身的呼声,马群南路此前已通车,有轨电车预计年底通车,对片区都是利好。
距离年底也没几个月了,有轨电车是不是真的能按时开通?
对于麒麟来说,很多利好都已经传了很久很久,但是到后来就变了。除了有轨电车,地铁8号线也是区域交通最关键的一环,但8号线并没有出现在在十三五规划中,不知道是否会在下一个十四五规划里?
教育上,目前有清华系启迪麒麟国际学校以及竹山路中小学,并不是南京人严重真正意义上的名校。在建的商业有沣麒广场、星立方两大商业综合体,是不是建好了就真的有人气了?对于商业来说,运营更重要。
医疗上,此前有消息传出会引入中西医结合医院,但现在也没有具体进展。
麒麟有启迪方洲和中南世纪雅苑,北京嘉诚G09地块、中南G16地块离上市还有时日,在麒麟镇上还有银亿东城和麒麟山庄。
板桥新城:等地铁、等公交、等学校
定位:都市发展区内的综合性工业城镇
级别:区管(雨花台区)
板桥新城规划为都市发展区内的综合性工业城镇,今年在岱山南部预计还有土地出让。
和麒麟一样,板桥也是苦等8号线。板桥住的人很多,但是公交车频次和路线太少,出行很不方便,没有地铁,多几班公交车也可以吧?
同时,板桥新城内学校有力小分校,但本身金地自在城就是一个超级大盘,周边又有那么多小区不断开发,并不能满足所有孩子入学的需求。
板桥有弘阳春上西江、明发浦泰梦幻家、和昌湾景等项目,四川蓝光G70地块也有望今年面市,这里人是不少,但8号线究竟什么时候有,真的不好说。
禄口新城:缺人气、缺商业、学校有待跟进
定位:三大枢纽经济区之一(空港枢纽经济区)
级别:区管(江宁区)
作为江宁区管的禄口新城,规划有3条地铁,除了机场线外,还有宁溧城际、宁高城际,后面两条地铁线预计明年就可以通车,出行很方便(当然仅限地铁旁边)。
百家湖小学分校说是明年建成,但按江宁一向不温不火的速度,明年是否建好也不知道。
商业也只有一个体量小的百利广场。片区人少,其它如配套也欠缺。既然都没几个人,增加配套的内部动力也存在不足。
目前禄口有新城保利天地、招商依云郡花园、翠屏城、朗诗青春街区等项目,禄口机场G44地块、禄口机场G48地块都有望今年下半年面市,相信能稍稍弥补人气。
江宁滨江新城:缺名校、缺人气、缺商业、缺地铁
定位:南京八大新城之一、以加工制造产业为主,融合创新、研发、服务配套为一体的新城组团
级别:区管(江宁区)
江宁滨江新城“地广人稀”,商业的话,就靠绿地国际花都了,它有6.7万方的商业综合体,但是进展如何还不好说。
教育方面的配套让人烦心,原先说好的滨江新城小学引进名校分校,最后也没有下文了,很快就要开学了。除此之外,交通方面,8号线也遥遥无期。
目前区域有朗诗未来家、中国铁建原香颂、禹洲弘阳滨湖里、绿地国际花都、恒信珑湖国际等项目,禹洲G59地块有望下半年入市。
在楼市中,还有很多新城非常火爆,比如城北的鼓楼滨江商务区、新尧新城、新玄武,江北的雨山路板块、桥林新城……作为买房人,也要擦亮眼睛,根据自己的实际需求去买房,毕竟理想很丰满,现实很骨感。