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火到烫手的南京九大新城 他们的短板在哪儿

2016-08-18 17:58:08 来源: 搜狐焦点网

前不久,南京被定位为长三角少有特大城市,这又给内部本就“百花齐放”的各大新城加了不少“油”,未来南京的发展也会许这样演绎:

1、各大新城是南京发展的主要方向,老城区的开发已进入尾声(不再有大开发),生活配套逐步向新城倾斜。未来,有钱人住新城,穷人才住市区。

2、新城之间的竞争会更加激烈,不仅抢夺人才,而且也在争抢其它资源,高级别的新城将优先获得更好的资源(省级-市级-区级,非级别越高就必然越好),比如基础设施,比如教育、医疗。竞争的最终结果是,有一些新城会脱颖而出,有一些还是不行。

3、现在去南京各大新城置业,没有哪一个置业顾问不会跟你说板块的前景,未来的规划,全南京的置业顾问可能都会拿河西来作为例子告诉你,十年前的河西也是个不毛之地。但没人能保证,所有的规划都能优质兑现。

这也就意味着,如果你没有选对自己承受范围内较好的区域,可能无法享受到较好的资源,那么也就无法享受到资源集聚效应下带来的房产增值了。但规划很美,究竟能在多大程度上、能何时实现,有待时间论证。

今天我们根据省级-市级-区级的梯度(不完全纵向考虑级别,也横向考虑目前配套执行等,进行排列。)梳理出南京9大新城,看看这些区域现在最缺啥?【备注:规划内容如有遗漏,敬请见谅。】

江北新区核心区:商业少、人气不足

定位:高级新区

级别:省级(江北新区工作领导小组由省长牵头管理)

高级新区,江北新区的各项规划都是一流的。交通上,纬三路过江隧道、纬七路过江隧道已免费通行,长江五桥有望年内开建,或将免费;教育上,南京一中江北分校正在建设;医疗上,看病也不用过江了,江北已有中大医院江北院区,此外,江北国际医疗中心正在建设……

可以说,江北新区工作领导小组由省长牵头管理,江北新区的荣辱关系着整个江苏省的面子。

目前区域商业配套比较匮乏,尽管江北中心CBD及周边区域规划面积约2.4平方公里(含办公240万方、多功能综合200万方、文化40万方),但何时能兑现还是未知数,有没有庞大的消费客群甚难推断,可能在5年内,在核心区是没法体会到商业的便利。

人气不足也是这里的重大掣肘,目前仅有华润国际社区荣里观山悦等项目,从去年获批到现在已经1年多时间了,核心区土地一块都没拿出来卖,商业起来了,人是不是能跟上?如果没有人,谁来消费?商业还能搞得下去嘛?

大校场机场片区:学校、商业都需要等待

定位:三大枢纽经济区之一(高铁枢纽经济区),南部新城是高铁枢纽经济区的核心

级别:市属区管(大校场机场片区集中在新秦淮区)

南部新城作为南京市的一个重大规划,喊了多年的大校场机场去年搬走了,腾出了近10平方公里的“处女地”,作为南部新城的核心区域,大校场机场片区交通、医疗(南部新城医疗中心在建)完善,天生条件很优越。

作为一个全新亮相的区域,南部新城尽管规划了很多学校,但现在还没有能够落地的,即未有重磅的学校利好。

尽管区域内已有麦德龙、红星美凯龙等商业运营中,保利堂悦复地宴南都两个综合体在建,但相较规划的红花机场商圈形成还有多少年,谁都不好说。画个大饼容易,填完大饼就不是一朝一夕了。尤其是,在南部新城前面,还挡着个高级的江北新区。

青龙山国际生态新城:商业最需要跟上

定位:绿色之城、国际智慧之城、人文之城

级别:江宁区政府和中国金茂一二级联动开发

青龙山国际生态新城是南京既江心洲后第二个一二级联动开发区域,“金主”中国金茂在其中起的作用至关重要,琅小已正式进驻,而江宁少有一所三甲医院也在附近。

现在青龙山国际生态新城内规划的几条地铁如12号线并不在十三五规划中,地铁至少在5-10年内是没有的,只能通过公交换乘地铁、自驾,不过好在这里可以通过高速公路快速连接主城。

商业配套也目前相对缺乏,仅有一些社区底商和小超市,不过未来规划有70万方的商办,但现在还没有地块的出让,也许要等上几年才能有大型的商业。琅小分校预计2018年招生,又一个名校分校,这是个利好。

区域已出让了5幅地块,已定案名的有东城金茂悦融侨悦城,还有融侨G18地块、中南G19地块和中南G22地块,房价已经奔3万了,用来支撑房价的配套是不是也能跟上呢?

青龙地铁小镇:交通、名校、商业都需要等

定位:南京排名前列TOD地铁小镇

级别:区级(仙林大学城管委会统一运作)

作为仙林湖的延伸,青龙地铁小镇吸引了很多人的关注。作为南京排名前列TOD地铁小镇,这里规划成养老、养生的生态新区域。4号线预计明年开通,近期会有名校分校利好的释放。

但青龙地铁小镇周边有大量地块未开发,通往地铁2号线南大站和地铁4号线东流站的最后1-2公里交通问题需要解决。据说通往东流站的道路明年会来修缮,修路是政府的事,什么时候修好就不好说了。起码,这几年住进去,都不会太方便。

区域内目前除恒大龙珺中南山锦花城两项目外,零散的分布着一些即将拆迁的民居,商业、生活配套主要还是依赖南大。4号线东流站的商业综合体,究竟哪年能建好呢?

燕子矶新城:地铁、商业、学校、医院需跟上

定位:城北公共服务区、滨江新城、南京市城市建设重点打造的十大板块之一

级别:区级(燕子矶新城指挥部统一运作)

说到城北的后起之秀,燕子矶新城很耀眼,南外仙林分校已在此设燕子矶校区,1号线北延、6号线、7号线都写进十三五规划里的。

区域内有中航国际社区金浦紫御东方弘阳燕江府融创玉兰公馆招商1872招商1872公园里等盘,今年一过,好几个盘就要陆续交付了。

尽管有3条地铁,是否能如约在十三五期间通车不好确定,规划的5大商圈中预计没个5年时间都成不了气候。两所学校南外仙林分校燕子矶校区、晓师附小燕城分校是否能满足这么多居住人群的入学需求呢?规划的一所三甲医院现在还没有具体进展。

麒麟新城:苦等地铁、大医院

定位:省级高新开发区

级别:市属区管

今年的麒麟新城有翻身的呼声,马群南路此前已通车,有轨电车预计年底通车,对片区都是利好。

距离年底也没几个月了,有轨电车是不是真的能按时开通?

对于麒麟来说,很多利好都已经传了很久很久,但是到后来就变了。除了有轨电车,地铁8号线也是区域交通最关键的一环,但8号线并没有出现在在十三五规划中,不知道是否会在下一个十四五规划里?

教育上,目前有清华系启迪麒麟国际学校以及竹山路中小学,并不是南京人严重真正意义上的名校。在建的商业有沣麒广场、星立方两大商业综合体,是不是建好了就真的有人气了?对于商业来说,运营更重要。

医疗上,此前有消息传出会引入中西医结合医院,但现在也没有具体进展。

麒麟有启迪方洲中南世纪雅苑,北京嘉诚G09地块、中南G16地块离上市还有时日,在麒麟镇上还有银亿东城麒麟山庄

板桥新城等地铁、等公交、等学校

定位:都市发展区内的综合性工业城镇

级别:区管(雨花台区)

板桥新城规划为都市发展区内的综合性工业城镇,今年在岱山南部预计还有土地出让。

和麒麟一样,板桥也是苦等8号线。板桥住的人很多,但是公交车频次和路线太少,出行很不方便,没有地铁,多几班公交车也可以吧?

同时,板桥新城内学校有力小分校,但本身金地自在城就是一个超级大盘,周边又有那么多小区不断开发,并不能满足所有孩子入学的需求。

板桥有弘阳春上西江明发浦泰梦幻家和昌湾景等项目,四川蓝光G70地块也有望今年面市,这里人是不少,但8号线究竟什么时候有,真的不好说。

禄口新城:缺人气、缺商业、学校有待跟进

定位:三大枢纽经济区之一(空港枢纽经济区)

级别:区管(江宁区)

作为江宁区管的禄口新城,规划有3条地铁,除了机场线外,还有宁溧城际、宁高城际,后面两条地铁线预计明年就可以通车,出行很方便(当然仅限地铁旁边)。

百家湖小学分校说是明年建成,但按江宁一向不温不火的速度,明年是否建好也不知道。

商业也只有一个体量小的百利广场。片区人少,其它如配套也欠缺。既然都没几个人,增加配套的内部动力也存在不足。

目前禄口有新城保利天地招商依云郡花园翠屏城朗诗青春街区等项目,禄口机场G44地块、禄口机场G48地块都有望今年下半年面市,相信能稍稍弥补人气。

江宁滨江新城:缺名校、缺人气、缺商业、缺地铁

定位:南京八大新城之一、以加工制造产业为主,融合创新、研发、服务配套为一体的新城组团

级别:区管(江宁区)

江宁滨江新城“地广人稀”,商业的话,就靠绿地国际花都了,它有6.7万方的商业综合体,但是进展如何还不好说。

教育方面的配套让人烦心,原先说好的滨江新城小学引进名校分校,最后也没有下文了,很快就要开学了。除此之外,交通方面,8号线也遥遥无期。

目前区域有朗诗未来家中国铁建原香颂禹洲弘阳滨湖里、绿地国际花都、恒信珑湖国际等项目,禹洲G59地块有望下半年入市。

在楼市中,还有很多新城非常火爆,比如城北的鼓楼滨江商务区、新尧新城、新玄武,江北的雨山路板块、桥林新城……作为买房人,也要擦亮眼睛,根据自己的实际需求去买房,毕竟理想很丰满,现实很骨感。

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