南京
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38℃,全城热死!大家的命是空调给的,但谈起房市,一秒让你索命——放眼南京,早已经变成高价地围城。OMG,原来,围城里困顿着的,不仅有男和女,不仅有买房人,还有开发商啊……
满城全是高价地 地王那就不叫事儿
看完下面这张“高价地围城”图,心情立马low到谷底,比空调制冷作用还明显。(ps:你最想灭掉哪个区域的高价地,欢迎留言评论。)
(地价7大阵营对立 各区域以地王为标本)
透过上面这幅图,我们发现三大令人震惊的真相!请各位准备好仁丹,别晕厥了!
1、南京地价变成7大阵营的对立
河西南、河西中部领衔的排名前列、第二梯度的地价已秒杀南京绝大部分楼盘的房价。也正是不断攀升的地价,逼迫大家对房价的预期水涨船高。
南京平均工资也就6-7000元(可能还不到,大概算一下),买1平方的河西的地,需要7个月(不吃不喝,不算利息)……算下去,简直没有生还的希望嘛。
2、区域间地价差距拉大
排名前列梯度的河西南地价甚至达到第7梯度的10倍。举个例子,河西南地王葛洲坝河西南G14地块地价为45231元/平,而高新区地王亚泰山语湖地价仅4057元/平,后者连前者的零头都不到,这又是一个让人无比震惊的现实。
当然,除了高新区,还有很多区域地价因为这样那样的原因没有被刷新,如:没有地块出让、有地块出让的被熔断了。
禄口、江宁滨江这样的非热点板块地价还在万元内,不久后,1万元的地是要绝迹了吧!
3、新板块后来居上 地价不菲
不少新概念板块逆势而上,地价还真是不低呢。比如青龙山国际生态新城,融侨G18地块地价达到19476元/平,成为江宁地王。而仙林副城的青龙地铁小镇在去年地价就轻松破万了,马上又有新地块出让,再出高价地也是没什么悬念了。
刚需逼仄,全城改善!
现在的逻辑是,只要有土拍,就会有高价地(当然像7月8日,江宁江北7幅地被熔断这样的情况是特例),不是开发商不理性,而是冷静根本拿不到地。
1、地价超/逼近房价成常态
统计去年到今年的高价地,我们可以发现,很多区域地价不断被刷新,即便不出地王,地价逼近甚至超过房价的情况也是时有发生。
(去年以来高价地一览)
比如河西南5月14日成交的3幅地块,地价从36890-45213元/平之间,比河西南目前的房价都高出不小的一截。麒麟地王北京嘉诚G09地块,地价22353元/平,和周边房价相近。江北地王中建东孚G02地块,地价22435元/平,同样和周边房价相近。
2、今年到明年是高价地的集中上市年
从今年下半年开始到明年,一大波高价地项目会入市,甚至在三季度到四季度这段时间,高价地项目会“轰炸式”的上市。
如燕子矶的中航国际社区、融创玉兰公馆,江北的中建国熙台,南站的万科九都荟(G22)、旭辉铂悦秦淮,青龙地铁小镇的恒大龙珺、中南山锦花城,江宁中心区的金辉金陵铭著、中锐星湖名邸,青龙山国际生态新城的东城金茂悦,方山的鲁能泰山7号院……等项目已到销售节点或很快将面市。
3、刚需沦陷 南京已成改善新世界
在南京这个群雄争霸的房地产市场中,房企竞得一宗土地殊为不易,拿地之后无不精心筹谋。我走过最长的路,就是你的套路:开发商们纷纷变成了改善专家。
硬件上产品设计的大师手笔、精装修的国际品牌、园林景观的环境营造,软件上人文调性的提炼升华,乃至后期物业服务的择取臻选,直到项目亮相,依托售楼处、示范区、样板间这三个销售道具向客户展示未来的生活场景,如今开发商们的每一步营销动作的设计都煞费苦心。
但,不是每一块高价地背后,都一定会有消费者接盘,即便是在富人云集的南京。
很多区域定位就是刚需,但有地王做靠山,纷纷涌向改善市场,和全南京的改善项目做竞争。全城都在做改善、做豪宅,其实是很冒险的。你跟2万的客户说地铁、学校,你跟4万的客户可能说地铁、学校就不够了。
举个例子,今年下半年,大城东预计有绿城东方玉园、银城·东岳府、银城·君颐东方、新城璞樾钟山、高科仙林湖G51项目五家改善新盘上市(有一些是前些年拿地),曾是刚需主力的麒麟区域,地王北京嘉诚G09地块也要来分食4万房价的蛋糕,相信竞争会尤为激烈。
8月5日,新的土地大战又将开启,你准备好泪流满面了吗?作为楼市食物链较低级别的买房人们,是不是和我一样,也想逃离南京了呢?
