过去两年在这几个区域购房的，确实很悲剧！

在过去的两年内，只要买房的几乎都赚了，如果是有点投资头脑加上有点闲钱的，买进卖出恐怕赚个几百万都不在话下。

但事情总有例外，近日，一则“高淳拆迁户可凭房票购新房”的消息，再次把大家的目光吸引到了都市圈楼市。

（南京一小时都市圈）

曾经的都市圈也风光过，两年前万科、苏宁置业、雅居乐、花样年等纷纷出走，将之视为主城之外的一片蓝海，但如今大量的开发、外缘客户难以导入，库存大量积压，去化周期长，南京都市圈楼市生存状况堪忧。

今天跟大家一起看看，高淳、溧水、仙东的楼市目前到底处在什么样的状态？

高淳、溧水房价都在下跌 仙东滞涨

南京房价疯涨，都市圈的房价却呈现出另外一幅景象，不仅房价涨不动，高淳和溧水的不少楼盘都发生了降价。

上表是高淳部分在售的项目2014-2016年的房价，不少楼盘都出现价格下跌。某楼盘的置业告诉我，2015年行情不好，不少楼盘都发生了降价，比如东方曼园，2014年的均价约6800元/平，2015年跌至4600元/平，今年微涨300元/平。苏宁雅居去年的价格是6800元/平，今年6400元/平，工作人员给出的解释是由于去年卖的一期是现房，价格要贵一些，现在二期为期房。

据了解，目前高淳的房价在5000元/平左右，位置好一些的6000元/平上下。

表二为溧水的部分在售楼盘近3年的价格情况，价格也是基本持平甚至微跌。

在三大都市圈板块中，仙东应该是条件较好的，受仙林湖利好的辐射，仙东的不少楼盘价格有所微涨，但是与仙林湖1年涨1万/平的速度相比，仙东真的弱爆了。

在国家货币超发的前提下，房价不涨就是跌。选择在这3个板块置业的购房者，恐怕很忧伤。

库存：句容库存竟超过南京 高淳库存要消化3年多

南京网上房地产数据显示，溧水的可售商品房是5914套，按照上个月成交1820套计算，去化周期是3.25个月。

高淳板块的可售商品房库存为4065套，按照上个月成交518套计算，去化周期是7.85个月。

从表面看，库存压力不算太大，但是，除了可售的商品房，还有大量的未开工的项目。而问题，就是出现在大量看不见的隐性库存。

据相关人士介绍目前高淳区楼市库存约60万平方米，还有100万平方米即将开工，而当地每年销售量只在45万平方米左右，当前的房地产库存需要3年多时间才能完全消化。

而句容板块的库存也在逐年上涨，有统计数据显示，2013年1月，句容全市存量房15140套；2014年1月，句容全市存量房18983套；2015年1月，句容全市存量房21484套；2016年1月，句容全市存量房27224套。 截至2016年3月，句容全市库存量达到了惊人的2.9万套。而南京的可售商品房也不过2.5万套。

据了解，高淳、溧水的客群以当地客群为主，而仙东主要是南京投资客的战场。有网友爆料，仙东一家销量较好的楼盘，晚上一栋楼没住几户人，俨然“鬼城”，房子不涨反跌，根本很难出手。

（图为网友拍摄的仙东某家项目）

曾经，也有人鼓励刚需去都市圈置业，因为房价低，但是都市圈置业的弊端非常显著，比如没有配套，入住率低，房价长期滞涨甚至下跌。

近期就有一位高淳的购房者向我咨询，想在南京给小孩买一套学区房，由老人带着小孩在南京生活，夫妻俩留在高淳。问其为什么在南京主城买房，回答是南京主城学校资源比高淳好。

现在，越来越多的买房人，选择将手头的“劣质”物业出手，转而去置换河西等板块的优质物业，资产也成倍增长。在南京的楼盘开盘现场，也不乏出现一些安徽、苏北的客户，他们将家乡的房产出手，选择在南京置业，实现财富的保值增值。