央行二套房贷款新政终于在江苏落地

3月30日央行、住建部、银监会发布的二套房贷款新政,终于在江苏落地。人民银行南京分行昨天发布通知,对 于购买二套房申请贷款的,南京、苏州两市的首付比例分别由70%、60%统一降至45%,其他11个地市的首付比例由60%降至40%,贷款利率 仍按不低于基准利率1.1倍执行。也就是说,南京、苏州两地的二套房首付门槛,比央行规定的要求上浮了5%。

现代快报记者 马乐乐 刘芳

新政

南京苏州二套房首付门槛

比央行规定的比例上浮5%

昨 天上午,人民银行南京分行在其官网上挂出通知,按照“因地施策,分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则,由建设银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构 执行房贷政策自律机制经多次商议,于4月10日确定了执行央行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》的实施方案,明确了二套房首付比例 的具体标准。

按照标准,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的, 南京、苏州两地首付比例分别由70%、60%统一降至45%,比央行规定的门槛上浮了5%,而江苏的其他11个地市则按照央行门槛的4成执 行。

在利率方面,江苏统一规定二套房贷款利率仍然不低于基准利率1.1倍执行,这与原先没有区别。

同时,江苏也赋予各家银行自主权,在上述基础上,各银行可根据每个借款人的具体信用状况等因素,来确定各自的首付比例和利率水平。

一家上市城商行房贷部负责人与一家国有大行人士都表示,既然人行南京分行通知中标明,“即日起可依照执行”,各商业银行肯定是要立即执行这个新政策了。不过,另一国有大行个贷经理介绍,昨天尚未接到行里通知,人行南京分行的政策估计周一会下发到手中。

算账

买200万元的二套房

南京人首付能少50万,苏州人能少30万

由于新政前后,江苏不同城市间的二套房贷政策有区别,因此新政对不同城市有不同的影响。

对于南京人来说,以一套200万元的二套住房为例,之前购买需要首付7成也就是140万元。如今降低到首付4.5成后,首付就变成了90万元,首付门槛较之前下降了50万元。

对于苏州人来说,同样以一套200万元的二套住房为例,之前购买需要首付6成也就是120万元。如今降低到首付4.5成后,首付就变成了90万元,首付门槛较之前下降了30万元。

江苏除了南京和苏州之外的其他城市,新政前后的二套房首付比例分别为6成和4成,如果仍然是一套200万元总价的二套住房,那么首付比例则从120万元下调到80万元,下降了40万元。

释疑

为什么南京苏州两地不是4成首付?

“人 行南京分行的二套房政策,是紧跟着央行的政策,但南京、苏州两地的二套房首付门槛设定为4.5成,又跟央行的不完全一致,感觉针对这两地的政策要紧一 些。”一名国有大行个贷部负责人表示。而对于为何挑出南京、苏州,将这两个地方的政策设置得比央行的政策更紧一些,这名国有大行个贷部负责人猜测,可能与 考虑到这两个地方的房价近期还在涨、应该稳一稳有关。“我没有参加会议,具体情况不了解。”

对银行来说,是更倾向于二套房首付4成的政 策,还是更紧一些的4.5成政策?“谈不上倾向,我们做房贷,主要考虑的风险有政策风险,还有就是信用风险。”上述国有大行个贷部负责人解释,如果是4成首付,银行发放的贷款占6成,而如果是4.5成首付,银行发放的贷款占5.5成。“同等条件下,万一出现了问题,后一种安排银行承受的风险、受到的损失要 小一些。”

“江苏区别对待不同的城市,就是按照分类指导的精神。”南京房地产建设促进会秘书长张辉认为,对于南京和苏州的二套房买房人来说,5%的首付门槛影响面并不算大,而同时也能反映出南京和苏州楼市较其他城市要健康,预计政策落地之后市场回暖的趋势确立无疑。

贷款没还清,又想买二套房,怎样操作?

市民王先生名下有一套住房还剩下40万元的贷款没结清,最近又看上了一套标价300万元的房产。而他手上有135万的资金,他是该将贷款还清,以3成首付重新买房,还是直接将135万元作为二套房的首付?

一 家国有大行的工作人员建议,还清贷款当做首套房来买对购房人更划算。“可以算一笔账,从135万中拿出40万还清名下的贷款余额,还剩下95万,完全可以 满足300万房产的3成首付要求。这种情况下,可享首套房的利率,现在不少银行在基准上打9.5折。”而如果不结清名下贷款,135万作为二套房的4.5 成首付后,就只能按二套房利率来执行,是基准的1.1倍。“因为二套房利率上浮10%,首套房利率甚至可以打折,所以建议,能当首套房来买的尽量当首 套房来操作。”

观点

1

能激发购房欲望

“政策虽然早有预期,但是真正落地后,对市场的促进还是比较大的。”翠屏集团南京区域营销总监汪煜认为,改善型买房人购买二套房时首付门槛有明显降低,会激发购房欲望。同时,也无法阻拦投资客的 入市。对原先有贷款没还完,手中有闲钱的市民来说,可以更低的门槛贷款买下二套房,再以租金来填月供。他认为,新政的落地会将更多的房地产资金盘活。

2

有可能加剧观望

南京一家房企的副总则预计,本次二套房新政对南京楼市刺激不大,理由是3月底国家新政出台,大家期望值较高,本次南京新政却并未达到预期。“新政首付在 40%的基础上增加5%的本意是想体现出分类指导的精神,毕竟江苏的南京、苏州楼市与其他三四线城市确实差别大。但买房人可能会理解为,政策存在进一步放 宽的空间,进而放缓买房的步伐。”

3

市场回暖已是趋势

南京房地产建设促进会秘书长张辉对南京、苏州45%的首付门槛感到有些惊讶。“40%的首付门槛毕竟是国家三部委提出的。具体到江苏省,如果将首付门槛的制定权交给各商业银 行,可能更加合适。”尽管如此,他认为这无碍南京和苏州楼市回暖的趋势。他表示,3月底三部委新政出台后,南京楼市的活跃度已经在提升。