南京
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
|
核心提示
以公司名义买房、借亲戚朋友之名买房、先签合同暂不过户、冒充公司员工骗取纳税证明、1000元加一个月社保直接就能买到一年的社保证明……新一轮楼市调控政策出台后，购买二套以上住房、异地购房等受到了更为严格的限制，不少购房者被挡在门外。于是乎就出现了许多“见招拆招”化解政策的“歪招”。对此，业内专家提醒，规避招数风险很大，购房者贪图眼前利益很有可能得不偿失，提醒买房人应循规蹈矩，莫要试水冒险。
【智慧经验】
●种种试图绕过“限购”的手法，看似聪明，实则隐藏重重风险。
●市国土资源和房屋管理局发布限购期间特别购房提示，购房者若违规购房，将一律不予办理产权登记。
●一旦被有关部门查到弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。
招数1
以公司名义买房
■故事案例
“按照新政策规定，我没有买房资格，才想出以公司名义买房这一招数。”苏先生在郑州做生意已有两年，去年年初买了套房子，本来打算今年夏天再购买一套，方便孩子读高中,“郑十条”的出台让他的计划泡了汤。“既然个人没法买，我就只能用公司名义买。”苏先生告诉记者，他身边不少做生意的朋友，由于不符合买房条件，都在考虑用公司名义买房。记者近日走访多家房产中介获悉，这段时间他们接到不少客户的电话，咨询能否用公司名义买房来回避新政。
■专家提醒
二七区人民法院齐珂法官提醒，借用公司名义买房虽然不受买房套数限制，但仍然存在巨大风险。首先，公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就必须缴纳高额税费，从而使投资收益锐减。要按销售差价交很高的土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率，增值比例越高，税率越高。即使是以本人名义注册的公司，要想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后办理过户手续。
其次，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。
招数2
假结婚、假离婚获得购房资格
■故事案例
“你知道非郑州本地户籍居民、没有一年以上的纳税或社保证明，在限购期间同样可以在郑州买房吗？方法很简单，比如小A同志有郑州户口且手头没有房，那么B小姐想在郑州买房，就租用小A同志几个月，利用假结婚的方式，购房后再离婚，然后付给小A同志一点青春补偿费用。”在郑州本地的一个论坛里，有网友“自豪”地秀出了这个“假结婚购房”的“妙招”。
据称，假离婚的做法与此相似，以名下有两套房但仍想购买第三套房的夫妻为例，两人通过协议离婚的方式，将两套房产分到各自名下，等购买了第三套房后复婚。
■专家提醒
“容易产生‘假戏真唱’现象，男方或女方的合法权益得不到保障，会产生不少纠纷，如共同财产分割、债务承担问题，特别是涉及一方的基本人身权利和安全都将无法保障。”齐珂法官认为，假结婚、假离婚都是非常不可取的手段。
齐珂法官说，“结婚和离婚，以及中间涉及房产的购买和分割，资金数额巨大、操作环节复杂，很容易出现问题。”齐珂法官说，法律上可不承认什么“假离婚假结婚”，一旦登记结婚或离婚，相应的法律后果必然产生，无法回避。有人以购房为目的假离婚，但离婚后却假戏真做拒绝复婚，或者假结婚购房，离婚时却由于财产分割而产生纠纷等。
招数3
借名买房
■故事案例
在某中外合资企业工作的韩女士，4年前买了排名前列套房，现在又看好了东部某楼盘的一套精装修户型，总价90万元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出不到30万元，利率为基准利率；但她现在要买已属第二套房，首付不低于五成，需要拿出54万元，而且利率为基准利率的1.1倍。
韩女士因此琢磨，以二套房名义购房，首付比一套房要多出20多万元，压力不小。她于是想到了借用别人名字买房的念头。“以后再过户给我，这样购房资金相对更充裕。”
记者发现，与韩女士有同样想法的人还有不少。有的买房人试图通过与名下无房的亲朋好友进行私下协商，借用其身份购买房产，以规避限购令的调控政策，待房价上涨后通过出卖房屋并按照约定分享收益。
■ 专家提醒
齐珂法官表示，房产涉及物权，目前房屋产权采用的是登记有效制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。
如果所购得的房子，房价出现大涨，“借名”帮人买房的人觉得有利可图，不想按协议约定把房子过户给委托人了，那就很可能产生纠纷，或诉至法院。不过目前是以产权证为最主要证据的，但这个证据却很难支持实际购房者的过户请求。
齐珂法官说，在这种情况下，就会引发受委托人，即“借名者”违约的债务纠纷，结果往往是“借名者”把委托其买房的实际购房者所支付的钱款归还了事，最多是再适当赔偿些损失而已，但房子，实际购房者是要不回来了
即便“借名者”履行协议，让实际购房者使用房屋，但因无法进行房产证更名，实际购房者也难以真正拥有自己的房子。另外一旦“借名者”发生意外、突然死亡、丧失民事权利、失踪等情况，实际购房者将无法维护自己的财产权利。
齐珂法官认为，未来政策中，二手房过户条件可能更严格，应该会有相应的实施细则出台。
招数4
假纳税证明
■故事案例
房地产调控政策规定，对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
此背景下，部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明，到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式，规避对非本市户籍常住人员买房的限制，从而获取买房资格。孙先生就是其中一名。
尽管知道自己“被限购”，孙先生还是来到售楼处打听政策的执行细节。看到他确实“有诚意”，售楼小姐告诉他，可以通过办理假的纳税证明来买房。“找一公司冒充员工，补齐13个月的税款，就可买房了。”
听着似乎是那么回事，孙先生动了心。记者了解到，网上已经有不少“黄牛”开始做假税单和假社保的生意。
■ 专家提醒
“办假社保、假个税，其实是在‘铤而走险’。”齐珂法官表示，这种行为实际上是规避政策的违规行为，存在巨大风险。首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法，而且这些被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司，往往会卷款而逃；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，让房产证“打了水漂”，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。
招数5
先签合同暂不过户
■故事案例
先签购房合同书，等以后有了购房资格再过户。这是很多人想出的另外一购房“歪招”。
已经看好一套二手房的小刘，因为拿不出纳税证明而犯愁，一直陪着他看房的中介担心生意黄了，就建议小刘“先签购房合同书，以后有购房资格之后再过户”。小刘一方面担心以后房价上涨更买不起，另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的，内心很纠结。
■ 专家提醒
“从表面上看来，这种方式的确可以规避限购，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者的社保或纳税证明达到年限后，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间太长，变数太多。”齐珂法官如是说。
先签合同后过户，潜在风险很大。首先，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产为购房者所拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。最后，房价变动易导致合同毁约。采取这种先签订购房合同后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，这段时间内若是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户；房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
