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楼市持续下行态势明显 什么样的房子仍受宠?

2017/08/11 09:02 来源: 北京青年报 评论
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楼市持续下行的态势愈加明显,7月份的成交数据依旧是全线下滑。

四大因素导致淡市下部分项目依旧紧俏

楼市下行 什么样的房子仍受宠?

楼市持续下行的态势愈加明显,7月份的成交数据依旧是全线下滑。根据北京市房地产交易管理网的成交数据显示,2017年7月,北京市住宅市场新增供应735套,环比下降75%;成交1659套,环比下降9%;成交面积25.07万平方米,环比下降12%;成交金额131.96亿元,环比下降1%;目前存量45748套,环比下降2%。整体来看,近两个月北京新建商品住宅(不含保障房)网签量持续在低位徘徊,单月网签量连续刷新最低纪录,整个市场已经陷入谷底。

不过,凡事都有两面性,在整体成交低位徘徊的同时,各个区域却都出现了几个卖得比较紧俏的项目,在周边楼盘月成交只有个位数的同时,这些受欢迎的项目却维持着几十套甚至上百套的成交量。究竟是什么原因,导致购房人在楼市不断下行的背景下,出手买房呢?《广厦时代》特此探访了一些市场上的热门项目,发现这些受欢迎的项目都是在同等品质下,具有更高的性价比。要么是在价格、户型上优势明显,要么就是区域发展潜力和项目附加值上更具吸引力。

价格  低于周边均价是必备条件

在楼市整体下行的背景下,如何定价几乎成了每个开发商都要面对的难题。随意定价、总是有人买单的时代已经彻底成为过去时。一位开发商营销负责人透露,定价现在极其考验开发商的操盘能力。首先不能过高,超过那条隐藏的红线;其次还要把握购房人的心理预期,不能有太大的偏差;再次是取证不易,同时取证的楼座实际销售价差要把握好;最后,还要控制与同区域其他项目之间的价差,不能因品质好而“任性”定价。

盘点那些占据7月北京住宅销售排行榜前列的项目,很多在价格上都独具优势。以顺义区7月住宅成交排名第一的誉天下为例,作为已经销售了十年的项目,誉天下在中央别墅区板块内一直具备一定的价格优势。据了解,7月份誉天下成交签约的主要是项目的公寓部分,户型为标准户和特色户两种,分别为120平方米三居及220平方米五居。数据显示,该产品7月的成交均价为57205元/平方米。与其定位类似,同位于中央别墅区的阳光城檀悦7月底刚取得预售许可证的均价为66000元/平方米。

另一位于孙河低密度板块的景粼原著,7月领跑朝阳区住宅成交排行榜。与誉天下类似,景粼原著7月签约的产品也是项目的平层部分玉府。75729元/平方米的成交均价几乎已是孙河板块目前的底价。2015年9月保利首开联合体拿下景粼原著所在地块时,商品房部分楼面价据测算就已超过5万元/平方米。

除了以低于预期的价格吸引购房者外,一些占据成交排行榜前列的项目则是凭借大量的赠送面积降低了单位使用面积的价格。以位于门头沟西长安新城板块的中骏西山天璟为例,项目主打的155平方米四居户型,实际使用面积190平方米,赠送面积达35平方米,虽然项目实际成交价已突破55000元/平方米,但如果购房人按照使用面积来衡量价格,性价比就十分明显了。

户型 灵动多居室吸引改善型购房人

除了价格的最直接影响外,户型也是影响购房人出手与否的关键因素。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,由于几个大户型项目的集中入市,7月北京新建商品住宅在成交的面积段、价格段、总价段的分布上也都有较大变化。首先,140-200平方米的新房交易占比在7月达到了27.4%的高比例,这一比例环比6月提高了11.7个百分点,其他面积段的占比则都在下滑。另外,7月北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排在前五的项目分别是中国玺、金隅金玉府、龙湖长城源著、阳光城京兆府和万科翡翠公园,全部是改善型楼盘。由此也可以看出,改善型购房人已经成为目前市场环境下的主要购房人群。

改善型购房人大多都已有多次置业经验,对于住房功能性和居住环境的提升都有较高的要求,各开发商也都使出“绝招”,争夺这部分有限的购房人。

以7月成交了59套的阳光城京兆府为例,该项目位于目前通州住宅主要的集中区域台湖板块,项目规划设计为叠拼别墅。所有设计均从“结构升级型家庭”的高端改善需求出发,着重关注于别墅的极致舒适度:约7.8-10.4米的超大面宽,配合定制的超大尺寸窗台,呈现出宽适从容的家庭“生活气度”。摒弃以往别墅产品地下空间设计采光不足的短板,通过创新加入下沉景观窗井,将阳光引入地下两层,让整个别墅的每个角落都有自然采光。

据项目相关负责人透露,京兆府的购房人以改善型的为主,大部分购房人参观过样板间后对于户型设计比较满意,大面宽、大采光对于改善人群很有吸引力,特别是南向一层的老人房和二层灵活可变空间的设计特别打动如今“上有老、下有小”的中国式家庭改善需求和二孩时代“多一间房”的刚性需求。

另一近期关注度较高的叠墅产品——泰禾·昌平拾景园的精工叠墅也同样以创新的空间布局与设计赢得了改善型客户的青睐。产品首层层高3.15米,特别配备了老人房,为套房设计,方便老人起居。居住层两南一北三室布局,均为套房设计,保证每个家庭成员的私密生活,大面宽短进深,成品交付。地下空间配备超大采光井,影音室、书房、红酒窖、健身房、SPA室等创意空间设计,功能完备。另外,部分户型赠送的精装中式院落也成为打动购房人的利器。

科技 精装修加绿色科技提高附加值

对于目前以改善型购房人为主的商品房市场,科技系统也已经渐成各楼盘的标配,而购房人对于科技系统在项目中的应用和后期维护,甄别能力也越来越强。

一直领衔亦庄板块的亦庄金茂悦及亦庄金茂府,多项科技系统的应用一直是项目的主要卖点。七大健康科技、恒温恒湿恒氧的室内居住环境一直是金茂系产品的标签,亦庄金茂悦及亦庄金茂府还同时引进了智慧家居、智慧社区、智慧服务三大智慧系统,为住户打造节能、健康、安全、便利、舒适的居住体验。

凭借多年在健康科技住宅领域的深耕,金茂系项目在购房者印象里已经成功与科技住宅画上等号,一些对于健康、绿色有追求的购房人,对于金茂系项目有较高的认可度。

还有房山区的万年·广阳郡九号,也同样采用了精装修加绿色生态技术,以此在新房扎堆的房山区脱颖而出。北京万年基业长阳置业有限公司总经理李建民介绍,广阳郡九号健康人居科技体验馆中的这套天棚辐射科技系统引进自德国;水系统方面,用的是世界上先进的磁悬浮的制冷机组;新风机组采用了双冷源除湿技术和双静电PM2.5除尘系统,所有一切技术应用都指向业主生活的核心关注点之上,自然获得了不少潜在购房人的认可。

除了以科技为主打的楼盘,一些改善型的项目也在引入绿色科技系统来提升产品的附加值。以泰禾·昌平拾景园为例,项目引入了除霾系统、新风系统、净水系统、软水系统、同层排水系统、太阳能热水系统、智能家居系统、五重安防系统等八大人居系统。同时还为购房者提供了可选配的智能化配置,购房者可选装智慧魔镜显示实时的生活信息,不同生活情境的灯光效果可以预设,并实现一键开启转换,动动手指厚重的窗帘就可自动开闭……通过科技化、智能化系统的引入,增加项目对于购房人的吸引力。

区域 地段仍是购房者关注的重要指标

无论在什么样的市场环境下,地段仍是购房人选择出手时重要考察的因素。阳光城京兆府的相关负责人就表示,虽然通州目前执行的是全市最严的限购政策,但购房者依然对于通州未来的发展十分看好。从项目的前期销售看,对于区域的认可是成就项目热销的主要原因之一。台湖板块本身的配套规划、未来北京城市副中心建设发展的利好及区域便利的交通环境都是购房人最为看重的。

7月另一热销项目金玉府同样在地段上拥有天然优势。根据伟业我爱我家市场研究院数据统计,作为位列7月住宅成交金额前十名的海淀区唯一项目,7月金玉府成交套数为126套,成交金额为13.43亿元,成交均价为78363元/平方米。不到8万元/平方米的价格,西四环、海淀区的区位,区域与价格因素的叠加,自然吸引了意在海淀置业的购房人出手。

另外,占据7月昌平住宅成交排行前两名的泰禾·昌平拾景园与北科建泰禾丽春湖院子,所在板块供应量都比较小,区域内几乎无竞争对手同期大量推盘。昌平拾景园处在昌平规划中“两轴两带三城两区”的重要组团——新城东区,紧邻昌平地铁南邵站,北倚蟒山森林公园,西侧1公里就是昌平万亩滨河公园,对于本就居住在昌平的购房人,是改善置业的主要目标。

除了一些在当下市场环境里天然具备地段优势的项目外,位列7月各区成交排行前列的项目大都在地段上有一定优势,轨道交通、产业规划等都是吸引购房人关注的重要卖点。

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土地开闸

今年卖地收入已超1500亿元

虽然楼市整体成交依旧惨淡,但不断增加的土地供应,也为今后新盘供应的增加埋下了伏笔。8月8日,北京土地市场再次迎来四宗地块竞拍,四宗地块中除了亦庄B4综合性商业金融服务业用地被京东以38.5亿元的底价摘得外,其余三宗地块均溢价成交。其中,总价最高的亦庄经济技术开发区F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地被远洋+首创联合体以71.65亿元拿下。另一块受关注的海淀区地块经过36轮“拼抢”,被国瑞+中铁建+碧桂园以58.08亿元、自持36%成功拿下,溢价率20%。成交总价最低的同样是海淀区地块,被万科+平安联合体以18.055亿元,外加44%自持购得。至此,8日当天四宗土地的总成交金额达到了186亿元,年内北京累计成交土地金额累加到了1564.3亿元。市场人士预测,全年土地成交额有望突破2500亿元规模。

搭伙买地成常态

四宗土地,三宗都是搭伙购地,这样的联合无疑已经成了当前土地市场的主旋律。尤其是住宅类用地,可以看到各式花样的联合混搭。在本周二成交的四宗地,除了京东独自购入一块商业金融服务用地外,其余三宗住宅类用地全是联合拿地的模式。其中,像首开、首创这样在北京土地开发中具有先天优势的企业,以及像平安这样有银行、保险业务支持的企业,都成为传统房企搭伴结伙的香饽饽。

于是,土地市场上开始屡屡出现首开+中海+保利+龙湖、首创+远洋+五矿、华润+首开+平安等组合方式。

比较典型的是今年6月14日,在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。

如果说,之前两家房企联合拿地是因为地价高涨,开发商为了降低竞争成本、增加盈利而抱团,那么,在新的游戏规则下,四五家房企甚至六七家房企抱团在一起,考虑更多的则是先拿地补仓立足江湖,再想如何止损或减损。

房企联合体的力量不能小觑。时代周报记者根据北京市国土资源局公开信息进行梳理与统计,截至8月7日,北京市年内成交的65宗地块中,有26宗地块被房企联合体拿走,后者总成交金额达1039亿元,占1564.3亿元总土地成交额的66.45%。

“有的房企在成本控制上颇有心得,像中海、恒大都是其中的代表,有的则是依靠品牌和产品在北京市场受到了认可,像万科、龙湖、远洋等,这些房企相互联合,取长补短也能将购地风险降到最低。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

由于大体量、高总价的属性,使得现在北京土地的入手门槛较高。即便是像万科、碧桂园这样的巨无霸房企,也投入到联合拿地开发的行列中。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,未来,北京房地产市场将进入精算时代,房企更多比拼成本优势,联合拿地可以保证大家同时有活干,分摊管理成本,增加销售业绩。

土地供应增加将带来更多新房

不仅是北京,全国多数热点城市的土地供应都明显加速。数据显示,2017年前6个月,全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元,同比增长近四成。分城市来看,一线城市供地节奏有所加快,供应量同比增长四成;二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄;三四线城市逆势升温,成交楼面均价领涨。

与此同时,从多地制定的土地供应计划可以看到,未来还将有一大批新房源入市。以一线城市为例,在北京楼市未来5年规划内,将有150万套住房涌入北京房地产市场;上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套;近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出,今年计划新增安排建设商品住房8万套。

郭毅认为,房价的变动情况不仅包含市场对它的预期,也受供给端影响。随着一线城市土地供应的增加,未来会有更多的新房入市,这在短期内会扭转市场中的投机心理,使其形成更为理性的市场氛围。

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