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1.6亿人在城镇租房居住 城市租房有重大进展

2017/05/27 09:23 来源: 21世纪经济报道 评论
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最近有两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,一部是《土地管理法(修正案)》。

最近有两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,一部是《土地管理法(修正案)》。

《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。如果说拿地属于房地产开发的前端,销售属于中端,那么,租赁就属于房地产开发的后端,即住房交付后的范畴。这部分的社会关系急需用法律法规予以调整规范。

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,规划发展住房租赁市场是房地产长效机制的重要内容。我个人理解,法律制定的时间稍长,条例相对快一些,而住房租赁市场的规范管理不能再拖下去了,故以条例形式调整之。

据统计,我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。而提供租赁住房的多以个人为主,零散,管理难度巨大。虽然《征求意见稿》鼓励签订三年以上住房租赁合同,给予相关政策支持。但供应端的结构,决定了培育长租住房市场颇为不易。

培育长租住房市场,必须从租赁市场的源头也就是供应端下工夫。我就联想到了《土地管理法(修正案)》。

有朋友会奇怪,《土地管理法(修正案)》只字未提到住房租赁,为何将二者联系起来?

《土地管理法(修正案)》第六十三条:

“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。

按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。

也就是说,如果《土地管理法(修正案)》征求意见后得以通过,那就意味着,集体经营性建设用地取得了与国有建设用地同等的转让、出租或者抵押权利。

集体经营性建设用地出让、转让后,可以不可以建设商业性住房?以我个人对法律条文的理解,应该是允许的。当然,《修正案》第六十三条第三款还规定了,“集体经营性建设用地出让转让的办法,由国务院另行制定。”

关于集体经营性建设用地具体的出让转让办法,正是我想提出建议的地方。即,鼓励集体经营性建设用地,建设长租住房。据国土资源部2013年初步统计,存量集体经营性建设用地有4200余万亩。将其中一部分拿出来建设长租公房,可以相当程度地缓解当地的住房紧张问题。当然,它必须符合土地利用总体规划。

房价压力比较大的大城市、特大城市,刚参加工作的年轻人,没有家庭的支持,开头几年买房比较困难,一般都是通过租房解决居住问题。如果当地有配套相对完善、管理相对规范、租金适中又能长期租赁的住房供应,我想年轻人是会选择的。

当然,用市场化的方式建设长租住房,除了基本的商业和生活配套,还要讲究地段。说得直白一点,在大城市,需要有比较方便的公交,最好是能接驳轨道交通。因为刚参加工作的年轻人,很少买车,即使买得起车还可能需要摇号排队。

集体经营性建设用地建设长租住房,有三种简单的方式。一种是村集体组建运营公司,直接开发、运营;一种是将土地出让给第三方商业机构来开发;一种是村集体与第三方商业机构成立合资公司来开发、运营。

我建议采用第三种方式。原因是,第一种方式,村集体组织缺乏开发和运营经验;第二种方式,就是卖地,与转为国有建设用地出让相似,获取的是一次性收入,弊端甚大;第三种,农民和集体可以获得长期、稳定的收入。

虽然没有任何人可以说,集体经营性建设用地的价值量就一定比国有建设用地的价值量低,但无论是何种方式对外出让集体经营性建设用地用于长租住房,应该对出让价格进行限制。毕竟,这不同于开发商品房用于出售。地价低,有利于摊薄建设成本,从而实现租金低于市场化水平,增加其吸引力。这方面,有赖于国家和地方的具体规定。

集体经营性建设用地建设长租住房,还可以为当地农民解决一定的就业。他们经过适当培训后,从事长租住房及其配套设施交付后的服务工作,是可以胜任的。

如果集体经营性建设用地得以建设长租住房,无疑为长租住房市场提供了非常重要的供应来源,但这需要一个过程。还可开辟其他供应渠道。此前我已建议,国家有关部门和地方政府可出台政策,鼓励将闲置的厂房、商业办公房,改造为长租住房,水电气参照普通住房进行配套。尤其是已对商办采取严厉调控政策的一线城市,这不失为一种盘活思路。

文章写完后看到一条消息,北京市决定今后5年建设50万套租赁住房,且主要在集体用地建设。这值得各地借鉴。

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责任编辑:胡颖颖  JN762
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