新城章耀：在南昌做商业综合体是件很幸福的事情

——搜狐焦点专访南昌新城吾悦广场营销副总章耀

编者按：

章总的专访进行了半个小时，他给我的印象是：忙碌、从容、专业、高效。

邀约章总专访非常顺利，一个电话，讲明采访目的，章总非常爽朗地答应，并立即确定时间，定在第三天的下午三点。

专访当天，我们准时抵达章总办公室，他正在接待客人，我们先在会议室等待。客人走了，我们刚坐下来，简单介绍了专访的内容，正好又一波访客来了……一个下午，包括我们，章总共接待了5波客人，滔滔不绝、从容淡定。

我们的专访近5点开始，半个小时一共问了10余个问题，章总信手拈来、出口成章，专业、高效地解答了我们的疑问。

他说新城非常符合他的性格和职业发展预期，新城是“骆驼”文化，踏踏实实做事，不在乎快速地奔跑，但持久力很强，并且可以应对各种不利的外部环境。而真诚和用心则是新城董事长对每一个新城人最简单也是最重要的要求，“以心致诚”对他影响深远。

政府满意 百姓便利 新城兑现承诺

搜狐焦点：新城吾悦广场2016年11月18日开业，是高新区排名前列个大型综合体，新城吾悦广场的进驻和开业，对高新区来说有怎样的意义？

章耀：讲的通俗一点就是：政府满意，老百姓得到了便利，对整个高新区的商业少有填充及高新区的形象起到了提升作用，我们兑现了当初的承诺。

新城吾悦广场开业三天人流量达72万，目前日均人流基本在4-5万。在高新区的吾悦广场里面，我们采用“3+3+3”商业模式（34%零售+33%体验业态+33%配套），在这里停车方便，超市购物便捷，性价比高，看完电影再到楼下吃个火锅，然后带着小孩去多奇妙亲子乐园玩一玩，全家全业态享受、一站式商业购物体验。

搜狐焦点：南昌的商业综合体越来越多，今年又有西湖区的万达广场、天虹广场，九龙湖的杉杉奥特莱斯，青云谱的王府井，新建区的首创奥特莱斯等等，未来也越来越多的商业综合体将建，您如何看待南昌的商业氛围？南昌能消化这么多商业综合体吗？

章耀：简单来说，在南昌做商业综合体还是一件很幸福的事情，这种幸福是通过与其他城市对比得来的。表面上看，南昌随处可见综合体，很多人会问会不会供大于求，可是从我们操盘新城吾悦广场以及其他的商业综合体运营情况来看，南昌的商业氛围、客户的投资信心都非常强，成功的比例和整体的运营状况在二三线城市里是很好的。

商业综合体不像做住宅那样简单，在目前的竞争环境下，有一些商业综合体在运营上面临很大的问题。商业的核心在于产品设计和规划，在于定位能力，在于招商能力，尤其在于后期的运营能力。南昌的综合商业体只要有相对合适的位置，有招商，有像新城一样有实力、有能力的开发商来运营，大部分还是能够做好的。

新城将在江西布局多个吾悦广场

搜狐焦点：我们知道，新城控股2017年1月在新建区又拿了一块商业用地，能提前给我们透露一下新建区的新城吾悦广场是怎样的吗？

章耀：新建区吾悦广场正在做最后的规划调整，它依旧依托于新城吾悦广场本身的业态定位和整体的业态规划，也是自持+室外街，整体大的规划定位不会有太大的改变。

但新建区的吾悦广场我们将结合当地的历史和文化，做出有特色的、有文化底蕴的综合体，这是新建区吾悦广场的突破创新点。我们预计将于2018年圣诞档期让新建区新城吾悦广场面世。

搜狐焦点：未来，新城控股在江西还有怎样的宏伟布局呢？

章耀：在江西，新城吾悦广场是有战略安排的。我们即将在新建区打造南昌第二个吾悦广场，未来在江西还将布局多个新城吾悦广场。

综合体之上橘子公寓 现房收益快

搜狐焦点：南昌新城吾悦广场的物业类型有住宅、商业、公寓、写字楼，目前各类产品的销售进度如何？

章耀：新城吾悦广场56万方的综合体：自持了8万方的商业；住宅不到20万方，已经全部售罄；2栋公寓，9#楼苹果公寓已售罄，10#橘子公寓是当前在售的主要产品；另外第五大道金街商铺已去化8成，紧邻购物中心；未来的销售主力将是办公楼，办公楼共2栋，是高新的地标办公楼，预计5、6月对外推出。

搜狐焦点：新城吾悦广场目前在推橘子公寓，咱们橘子公寓有什么特色和卖点呢？

章耀：排名前列、我们处在区域的核心位置上，且在综合体之上；第二、在未来地铁4号线规划旁，交通便利；第三、我们的售价结合现在的租赁市场，投资回报可预期并且较高；第四、品牌开发商，现房，交房后可立即获得回报。

公寓属经营性产品 投资回报率较高

搜狐焦点：我们知道，南昌的住宅市场一直比较跑火，而非住宅这块则库存压力较大。而具体细分到公寓的话，在您看来，南昌的公寓发展现状是怎样的？未来前景如何？

章耀：目前公寓市场是一个细分市场，所谓细分市场，是根据产品所属的区域、位置、不同层次、尤其是不同售价，决定了公寓不同的投资回报。

公寓市场的分化是非常明显的，如果公寓产品是以短期盈利为目的，追求高溢价，那这个公寓产品它的市场接纳度一定会很低。如果公寓产品具备了较强的性价比，客户的接纳度则将非常高。

公寓产品不同于其他类投资产品，更不同于住宅。公寓属于经营性的投资产品，类比于住宅，它的投资回报率相对较高。一百万的住宅一个月租金可能只能租到三千块，年化收益只有3%左右。但公寓，以新城吾悦广场及周边公寓为例，二三十万的公寓一年的租金大概是在2万元左右，所以公寓是经营性的回报性产品。经营周期相对较长，但也相对稳定。

搜狐焦点：南昌目前的公寓产品非常多：红谷滩、高新区、南昌县最多，其他版块也都有，且有loft和平层之分、精装和非精装之分，价格上也相差上万元一平。对于购房者来说，可能如何选择是最困难的。如果买公寓的话，您觉得什么样的公寓适合投资？好的公寓应该具备怎样的要素？

章耀：长期经营性投资的要求到位了，跟它是不是精装是不是毛坯，是不是loft都不重要。公寓投资重点是要看它所属的区域位置、未来发展潜力、开发商运营实力，这些直接决定了未来的租赁需求和投资收益。

调控是阶段性行政手段 不能改变房地产供求关系

搜狐焦点：工作这么多年来，历经了多轮的楼市调控，您如何看待今年南昌的楼市调控？

章耀：我认为调控只是一个阶段性的行政干预手段，从根本上改变不了房地产供求关系。

调控本身是一种行政手段，这种行政手段在一定程度解决不了市场根本逻辑。市场根本逻辑在于供求，如果不解决供求，现在通过有形的手是解决不了房价和市场供求关系的。

土地的成本在不断上升，对开发企业来说成本也在不断上升。调控永远是阶段性的，大多数都在二十四个月之内，是一种短期的行政手段。现在调控越调越涨，每调完一次，政策放开后就报复性上涨。

搜狐焦点：南昌限购限贷，很多市民都失去买房资格。住宅限购，对公寓有怎样的影响呢？

章耀：限购对于公寓市场来说还是有一些利好的，政策出台消化期和结果显现是在半年左右的时间，以我们10#楼橘子公寓来说，从结果上来看是受到了政策红利的，销量大概上涨了3成。

虽然限购了，但南昌市场投资需求依然旺盛，中产包括中产以上阶层的资金没有靠岸，像公寓这种经营性的长期收益产品接纳度就高。以新城吾悦广场为例，卖五六千元一平，一个月租金1600元左右，长期持有投资更能获得稳定的回报。

所以我对公寓市场这么看：有一个好的产品，配上合理的价格，让客户有长期可预期和稳定的收益，那么公寓产品将一定会热销。

搜狐焦点：这轮楼市调控越来越紧，南昌有可能会出台非住宅相关方面的调控政策吗？

章耀：未来对于非住宅去库存的问题，我个人意见是会逐步出台政策，并且按照现在的指导意见，会往利好的方向走。