周兴国：公寓投资回报率如果低于5% 建议谨慎买入

南昌楼市调控政策三次升级。三次调控政策下来，很多市民都失去了购买普通住宅的资格。所以，很多市民考虑投资不限购不限贷的公寓。

而开发商也看好时机，开始推出各种各样的公寓产品。据搜狐焦点统计，目前南昌有20余家楼盘有公寓在售，还有一些楼盘即将推出公寓产品，纷纷开始以大折扣吸引眼球。面对琳琅满目的公寓，购房者该如何下手呢？怎样的公寓才能升值呢？

搜狐焦点特邀南昌房地产业内，共同探讨如何通过买公寓打响财富保卫战！

以下为友联置业董事总经理周兴国的个人观点：

搜狐焦点：我们知道，南昌的住宅市场一直是比较跑火，而非住宅这块则库存压力较大。而具体细分到公寓的话，在您看来，南昌的公寓发展现状是怎样的？

周兴国：南昌的公寓主要依附于城市发展，且严重滞后于住宅开发。一般城市新区开发普遍经历基础设施－住宅－公建（公寓/办公等）的开发次序；但南昌作为一个二三线城市，新区公建的发展速度远远低于住宅开发速度。

南昌的公寓最早主要分布在青山湖区和八一广场附近，如城东大道、新城国际商都、爵士馆、庐郡、世纪风情、东晖6号SOHO公寓、恒茂国际华城等。后来城市中心西移至红谷滩，红谷滩的公寓逐渐增多，如博泰江滨威尼斯、江信国际花园、海航白金汇、名门世家、联泰7号等。目前，南昌的公寓主要集中在红谷滩CBD、九龙湖、高新区和朝阳新城等热点区域，未来供应以九龙湖和高新区为主。

当前的南昌公寓主要有以下几个特点：一是供需两旺，价格上涨较快；二是目前市场在售公寓主要以35-55平米的户型为主，精装LOFT产品逐渐成为趋势；三是公寓购买客户80%以上为投资，重点关注升值潜力和租金回报。

搜狐焦点：南昌限购限贷，很多市民都失去买房资格。住宅限购，对公寓有怎样的影响呢？

周兴国：从数据上分析，住宅双限政策出台以后，公寓项目整体上门量和成交量均有大幅度的攀升。本来之前公寓就是一个 全能型的产品，宜住宜商宜办公宜投资，一直比较受较市场青睐，当住宅限购之后，公寓不限购不限贷的优势突然放大了，之前习惯于投资住宅的客户一下子全挤进了公寓市场。原有的需求叠加新的需求，导致公寓的市场热度集中爆发出来。

搜狐焦点：您看好公寓投资吗？

周兴国：我个人比较看好优质公寓的投资，主要基于以下三点：

一是从公寓本身的不动产属性而言，面积小，总价低，购买门槛也低，且价值相对稳定，相对于股票、期货等其它投资，更容易把控投资风险。

二是地段较好，交通便利的优质公寓容易出租，且本身具备较大的升值潜力，租金收益和增值收益均相对稳定，投资回报较高。

三是公寓属商业类物业，国家允许注册公司，未来“大众创业，万众创新”是大趋势，由此将产生大量低端办公需求。

四是从南昌城市发展的角度来看，随着南昌大都市区的规划实施，综合实力越来越强，对高端产业和高端人才的吸附力也将变得更强，未来将会有越来越多的高端产业和人才进入南昌。当大量企业高管、商务精英、金融专家、外籍人士等纷纷派驻这座城市的时候，公寓的售价和租金必将水涨船高。

因此，无论是从投入、回报还是投资风险，抑或是未来租售前景来看，地段不错，交通便利的优质公寓都是非常值得投资的。

搜狐焦点：南昌目前的公寓产品非常多：红谷滩、高新区、南昌县最多，其他版块也都有，且有loft和平层之分、精装和非精装之分，价格上也相差上万元一平。对于购房者来说，可能如何选择是最困难的。如果买公寓的话，您觉得什么样的公寓适合投资？好的公寓应该具备怎样的要素？

周兴国：目前市场上的公寓供应的确比较多，地段价格迥异，品质亦参差不齐。如果要投资公寓，个人认为可以参考以下几个标准：

（1）尽可能选择城市CBD核心或区级中心地段。因为中心地段写字楼和商业较多，有着超稳定的租客来源和高额的租金回报；

（2）交通要便捷，较好附近有地铁、轻轨、环线等快捷交通系统；

（3）尽量选择带精装的公寓，即买即出租，节省装修时间和费用；

（4）注意控制面积和总价。在功能相同前提下，租金不会有明显差异，但面积越大，总价越高，投资回报率就越低；

（5）优先选择LOFT公寓。LOFT公寓通常层高在4米以上，不仅买一层可以得两层，附加值较高。而且空间相对舒适，布局也更加灵活；

（6）要有品牌物业服务，较好是有酒店式管理服务。真正有投资价值的公寓产品，必然是越来越注重商务居住功能，更偏向于酒店类住宅的功能使用，因此更需要在产品品质、物业服务的标准上大幅度提升。 

因此，综合以上标准，个人认为红谷滩中心区的LOFT公寓为投资型公寓的优选。

搜狐焦点：怎样的公寓要尽量避而远之？

周兴国：我接触过很多投资型客户，他们的投资理念是公寓单价越便宜越好，很少考虑投资总成本和租金回报率。建议大家在投资公寓时注意两点：一是不要完全听信销售人员所说的租金水平，较好自己去周边中介门店或上网查一下租金水平，并做一下测算（年投资回报率=月租金*12/购买总价），如果投资回报率低于5%，建议谨慎买入。二是一定要考虑出租的问题。有些公寓项目周边为不毛之地，交通亦不便，这样的公寓即使价格再便宜，但千万不能出手。如果买了，今后的出租和出售都是大问题。

因此，投资公寓尽可能选择交通便利，繁华的中心区域，哪怕价格高一些。因为面积较小，总体房款增加比较有限，但是抵御风险的能力和生活质量皆会有大幅提升。

搜狐焦点：这轮楼市调控越来越紧，南昌有可能会出台非住宅相关方面的调控政策吗？

周兴国：这轮楼市调控主要针对与普通老百姓关系紧密的住宅，而公寓、写字楼和商铺等非住宅物业基本属于投资型和经营型物业。南昌目前非住宅存量偏大，急需去库存，政府去年也出台了一系列政策鼓励非住宅销售。后期随着公寓等非住宅物业的快速去化，政府可能会出台相对温和的调控政策，如取消契税1%的优惠补贴等。