【许家印】恒大年报多指标领跑

随着年报季的到来，一众房地产企业在业绩比较中，高下立分。去年销冠中国恒大（HK.3333）3月28日亦公布了2016年全年业绩，董事局主席许家印教授、董事局副主席、总裁夏海钧，首席财务官潘大荣出席。 

年报显示，恒大总资产、营业额、净利润等核心指标均依旧保持强势，其中总资产已达1.35万亿，同比增78.4%，核心业务利润208.1亿，同比增89.2%。在这次的年报中，恒大很好地演绎了行业高周转、高杠杆、高收益的“三高”特性。

高周转：房企快速发展法门

高周转一直是房地产行业的主流开发模式，很多房企通过快速开发、快速销售、快速回笼资金，实现了快速发展。过去几年一直保持高增速的恒大更是其中的典型。

恒大亦曾直言“我们本身就是靠量发展的”，也就是高周转，这一特点似乎在2016年发展到了优质。

根据年报，恒大截止去年底已在全国209个城市拥有项目582个，其中一二线城市的土地原值占比为74.7%。这些项目有489个已处于在建阶段，在建面积8037万平米，全年新开工面积5138万平米、竣工面积2963万平米，新开盘项目116个。每一个数据都折射着恒大在行业中突出的周转频率。

以473个在售项目为基础，恒大的各项经营指标不断冲高。2016年，恒大的销售规模达到3733.7亿，行业排名前列，同比增85.4%。营业额则达到2114.4亿、核心业务利润208.1亿，均创新高，同比分别增58.8%、89.2%。

但随着近期楼市调控的升级，有担心市场空间会压缩，高周转可能会产生库存压力。对此，有分析人士认为，当前高周转仍应是企业快速发展的法门。“行业进入白银时代，并不意味着发展空间压缩，城镇化的推进将持续释放市场需求。同时，我国前百强房企市场份额仅占40%左右，低于美国、日本等国家，企业通过高周转才能抓住机会抢占市场份额，对这些企业而言，行业仍是黄金时代。”

高杠杆：企业风险需多维考量

房企的高周转必须建立在足够的生产资料上，也就是大量的土地，这也是房企资金较大的投向。但由于土地开发需要较长的周期，导致了大量的资金沉淀，负债率也由此推高。换言之，土储越多的房企杠杆率可能越高，也就是发展潜力越大的房企负债率可能越高。

但很多投资者并不了解房地产这一行业特点，仅凭数据上的负债率就认为一个房企可能存在风险。

“企业的负债水平需要全面去分析，不同的行业有不同的分析标准。而同一行业的不同企业间，风险水平也会因内控方式有所差异。”有房地产研究专家表示。“不难判断，房企的负债风险其实是虚高的。因为按照会计准则，土地储备是以原值纳入资产计算净负债率的，难以反映真实市场情况下的企业财务水平。”

如本次发布年报的恒大，按会计准则计算，其净负债率为119.8%的较高水平。但其拥有2.29亿平方米土地储备，世邦魏理仕评估值已为7005亿（原值为3600.7亿），增值3404.3亿。若按土地增值额扣除40%土地增值税和25%企业所得税后计入净资产计算，恒大截至2016年年底的净负债率为66.7%。此外，恒大2017年年初引入了300亿战略投资，净负债率也会得到降低。

可见，很多房企的债务水平不能简单以净负债率来衡量，固定的计算公式难以反映动态的市场变化，特别是房地产行业中最重要的土地资源因素反而被忽视。当然，66.7%的净负债率也不能说是完全消除风险，但恒大显然已预留了足够的弹药去防范。据了解，恒大土储已付款2463.2亿，持有现金余额3043.3亿，金融投资及物业投资则为1105.4亿，仅上述资产之和已达6611.9亿，明显高于5350.7亿的总借款。而恒大成立至今也从未发生过一笔债务违约。

高收益：是结果更是目标

随着行业盘整的持续，“增收不增利”成为了业界一个高频词，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点。

但就龙头房企而言，利润指标仍录得不错的增幅。数据显示，碧桂园2016年毛利322.4亿同比增41%，核心净利润119.8亿同比增22.3%；恒大毛利594.2亿同比增58.8%，核心净利润208.1亿同比增89.2%。万科、中海、保利等房企的利润指标也保持强劲势头。

“较具行业代表性的龙头房企，在当前形势下仍保持着较高的收益，表明行业的前景依然广阔。但必须因应新形势升级产品、加强管理，才能脱颖而出。”上述行业专家表示。

其认为，任何的行业在竞争愈发充分的情况下，收益水平都会走低，制造业就是很好的例子。在房地产领域，龙头房企在高周转以及外部资源的合理利用上会较为出色，同时还往往会通过提升管理、提高产品性价比、实施轻资产运营等方式提升效益，因此实现高收益。“这是龙头企业自身努力的结果，也是所有企业应该奋斗的目标。”