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周兴国:南昌地价破2万/平是迟早的事 越早买越好

2017/02/14 10:47 来源: 搜狐焦点网 评论
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强者恒强,未来红谷滩、朝阳洲和九龙湖三个区域发展潜力最大。

春天已到,万物复苏。楼市依然是大家最关心的问题。

自2016年10月南昌限购限贷以来,各种“楼市走向论”漫天飞。而从数据来看,限购后南昌成交量变化相对来说比较稳定;房价方面,在连涨19个月后,2016年12月南昌房价下跌0.4%;而土拍依旧是一场没有硝烟的战争,1月南昌就诞生3个地王,2月拍出的新建区楼面价超9000元/㎡。

那么,2017年南昌楼市到底会怎么走?要不要买房?什么时候买房?搜狐焦点采访多位业内资深人士,来听听他们对2017年南昌楼市的解读!

以下为友联置业董事总经理周兴国的看法:

搜狐焦点:您觉得限购限贷政策对南昌楼市的影响如何?

周兴国:首先从全市整体整体成交量价上分析,自从去年10月8日南昌出台双限政策后,只在11月经历了小幅回落和调整,接着12月份环比量价齐涨,重新进入平稳发展的状态。

个人认为经过多轮政策调控的洗礼,市场尤其是购房者已变得更加理性,因此与以往的调控相比,此次调控所带来的市场观望博弈期明显缩短了很多。对购房者而言,限购限贷政策的出台说明了市场依然是卖方市场,过往“越调越涨”的历史经验亦让购房者对调控的效果预期大幅降低。

但是,在双限政策下,个人认为板块、开发商、楼盘和业态在持续分化,而且很严重。比如限购区域与非限购区域的改善型物业销售呈现出冰火两重天的现象;限购区域的商业公寓、写字楼等商业物业重新受到投资客追捧……

搜狐焦点:您认为2017年南昌房地产市场将如何发展?有何趋势?

周兴国:我认为2017年南昌房地产的发展令人期待,整体将“量缩价稳”,并将呈现出“先扬后抑,先热后冷”的发展趋势。个人比较看好上半年的市场,原因有两点:

一是上半年的政策预期相对稳定,同时依托春节和小阳春成交高峰的惯性,市场热度将蔓延。

二是上半年新品入市有限,市场供应依旧紧张,大家拿着钱买不到好房子,容易引发市场恐慌性购房情绪。而下半年银根紧缩的力度可能会加大,不确定性因素将增多;同时,2016年新增供应的大量土地将集中入市,市场供应将增加……均对下半年的市场带来较大的利空影响。

另外,针对2017年的南昌房地产市场,个人认为将呈现以下两大特点:

第一、土地价格维持高位,房价将持续上涨。首先,虽然去年和今年初南昌地王频出,但横向对比,目前南昌与合肥、武汉和郑州等中部省会城市相比,土地价格最低,属于典型的价格洼地,地价上涨的空间非常大。其次,南昌与合肥、武汉和郑州等中部省会城市相比,进驻的品牌开发商数量亦是最少,大量实力品牌开发商对南昌虎视眈眈,手握重金寻找机会准备进入南昌。因为同为中部省会城市,在横向对比之后,开发商认为南昌的土地还很便宜。所以,南昌后面的土地价突破1.5万/平,突破2万/平都是迟早的事情,这是南昌土地市场的大趋势。当土地成本高位突破的时候,房价上涨的动力自然强劲。

第二、南昌进入泛豪宅发展阶段,“高价伪豪宅”遍地,真豪宅稀缺。首先受高地价影响,房地产开发成本非常高,须高价销售;其次企业资金压力较大,追求高周期快回款,在产品打造上缺少精细化研磨,产品品质大打折扣;再之受地段位置和高容积率影响,难于打造低密度或高舒适产品,产品品质亦再受影响。因此,未来占据城市核心,低密度或具有稀缺景观资源的真豪宅将越来越少,其将成为真正的城市珍藏品。

搜狐焦点:2017年该出手买房吗?为什么?

周兴国:刚需购房,不要在乎时机,该买又刚好能买,便是最佳的时机;而改善型与投资型购房,根据不需要考虑涨多少的问题,而是购买的速度问题。我认为越早购房越好,越早购买,价格越低。因为调控只能抑制房价上涨的速度,但不能改变房价上涨的趋势。土地价格高企,市场供应偏紧;城市资源集中,人口正流入;二孩政策实施,未来家庭结构分化;人民币持续贬值……以上影响价格的因素并没有得到根本变化。

搜狐焦点:您觉得南昌哪些区域还有投资价值?为什么?

周兴国:目前政府正在推进南昌大都市区规划,高安、抚州等城市将纳入南昌大都市区,打造成为长江中游城市群核心增长极之一。南昌大都区的打造,将带动人才、物流、资本等资源的流入,而这些资源的流入,一定会将围绕高铁站、轨道交通、行政中心、最优质的教育、医院、文化等资源展开。所以,拥有以上优质资源的区域或辐射区域将成为最具投资的板块

因此,我个人认为强者恒强,未来红谷滩、朝阳洲和九龙湖三个区域发展潜力最大,其中我尤其看好红谷滩CBD、朝阳洲和九龙湖望城区域。另外,受赣江新区和高铁东站规划的影响,经开区和高新瑶湖板块亦值得关注,但其增长潜力有多大,取决于政府投入开发的力度。其它区域要么如老城区,以旧城改造为主,项目较少,难于形成热点;要么如象湖新城、湾里等区域,始终处于城市边缘化状态,缺乏政策和资源支撑,亦难于有大的作为。

搜狐焦点:2016年地王频出,开发商为什么如此疯狂地拿地?2017年这种现象是否还会延续?另外,是否可以理解为:高地价将推动高房价,所以南昌房价还得涨?

周兴国:当前地产行业的马太效应进一步放大,在未来,只有一定规模的企业才能在行业波动中抵御市场风险,构筑市场竞争力,获取生存空间。因此可以预见,2017年将上演新一轮抢地大战,土地市场将维持高温态势。由于地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎超过60%。按照南昌当前各板块地王的成本售价预期,房价在未来2年内需要上涨至少50%以上。

责任编辑:董小丽  JN360
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