天虹近18亿购莱蒙商业中心 欲与万达“隔街肉搏”

天虹近18亿购置莱蒙物业尚处于待开发状态

就在铜锣湾广场亟需人气上升时，南昌红谷滩综合商业体又扔下一颗重磅炸弹。11月29日晚，天虹商场(002419)公告称，公司拟斥资近18亿元购买南昌莱蒙都会商业中心，用来开设购物中心。

“4年后开设的天虹商业综合体，与当前人气较旺的万达广场场仅一路之隔。届时，天虹商场能否后发制人，万达广场又能否保住霸主地位，一切拭目以待。”不少分析人士十分期待两大商业巨头博弈。 中国江西网刊发《南昌四大板块综合体将集中放量恐透支商业空间》一文后，引发了不少南昌市民、业内人士热议，并主动期待与本网记者一起深度下潜，试图梳理出南昌商业综合体的发展脉络。

天虹近18亿购置莱蒙物业开商业综合体

11月29晚，天虹商场(002419)发布了一份公告，不亚于给南昌综合商业体扔下了一颗重磅炸弹。

天虹商场(002419)称，公司或下属全资公司拟向南昌(楼盘)莱蒙购置其待开发建设的南昌莱蒙都会商业中心(B8地块)地下一层至地上五层的物业，用于开设购物中心。公司或下属全资公司计划以不超18亿元(含税)购买该项目，其中，向关联方南昌莱蒙支付交易对价款17.25亿元。并约定在2019年6月30日前，莱蒙都会应当按照建筑标准竣工并交付予天虹商场。

受天虹商场委托的中联资产评估集团发布的资产评估报告显示，该地块建筑面积为15万平方米，以及900个停车位。地处红谷滩新区金融大街以西、规划路以北。 这一消息，引发了外界高度关注。“这一地块的一路之隔，就是人气很旺的万达广场。天虹商场在斥重资在此拿下地块，很显然是有备而来。以后，两大商业综合体将形成隔街肉搏的激情一幕，这无疑是值得关注的盛宴。”

莱蒙出售商业中心物业为解决自身短板？

对于莱蒙出售商业中心物业此举，有业内人士认为是其为解决自身短板。

公开资料显示，2012年，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司用约19.2亿元的价格拿下了红谷滩新红谷滩新区金融大街以西、规划路以北(红谷滩新区中央商务区B-8、B-12部分、B-14、B-20-5、B-21-4地块)共计269454.9平方米(合404.182亩)，以底价475万元/亩成交，如今过去4年，只有住宅和部分商业完工，其他地块处于施工中。

11月30日，中国江西网记者实地探访天虹商场已拿下的红谷滩新区中央商务区B-8地块。记者发现该地块除了四周有莱蒙商业广告挡板外，地块内还有一口数百平方米的大水塘。不过，目前已有施工项目队进驻。

在业界人士看来，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司拿下的红谷滩新区中央商务区B-8地块，地理位置非常优越。“2015年，莱蒙方面还对外发布消息，宣布引进商业巨擘——新加坡美罗控股。不过，这一消息后一直未果，直到如今变成天虹购买该地块物业做商业综合体。”天虹商场近18亿购置的莱蒙物业，按照约定在2019年6月30日前，莱蒙都会当按照建筑标准竣工并交付予天虹商场。“这或许不难看出，莱蒙出售商业中心物业是为解决了自身短板，而决定向天虹商场出售B-8地块地下一层至地上五层的物业。”有业界人士分析称。 不过业界人士的猜测未得到莱蒙都会方面的证实。

天虹近18亿购置莱蒙物业开商业体

天虹、莱蒙此前曾有关联委托项目管理合作

公开资料显示，此前，天虹、莱蒙此前曾有关联委托项目管理合作。

中国江西网记者发现，2013年12月13日，天虹商场公司第三届董事会第五次会议审议通过了《关于深圳市天虹置业有限公司设立苏州市天虹置业有限公司的议案》，同意公司全资子公司深圳市天虹置业有限公司投资设立苏州市天虹置业有限公司(以下简称“苏州置业”)，由苏州天虹置业负责该地块的开发经营、自有房屋租赁等事项。2013年12月23日，苏州置业已完成工商注册。

据悉，该项目初步规划为商业综合体，根据本项目出让条件公司可出售部分物业。为便于集中专业的建设、销售资源，提高本项目的运营效率，降低项目工程成本，提高可售物业的销售速度，降低公司集中商业物业的持有成本，公司同意苏州置业委托常州莱蒙都会置业有限公司(以下简称“常州莱蒙”)对本项目实行全面委托项目管理，并签署《苏州项目全面委托管理合同》(全过程项目管理服务)。项目管理服务费包含项目委托管理费与项目物业销售服务费，预计交易总额不超过6,425万元。 “天虹商场是作为莱蒙商管的多年合作对象，对于这次天虹收购莱蒙商业地块也算是情理之中。”有业界人士分析。

天虹商场第三次布局红谷滩中心区

算上此前的联发店、丽景路店，天虹商场已是第三次布局红谷滩中心区。天虹商场对红谷滩中心区最早的布局是丽景路店。对于这家以超市、卖场为主的天虹商场，周边居民对其的评价很高。“价位合理，商品齐全，基本上能满足附近小区居民生活需求。”近几年，随着商业综合体的发展，天虹商场联发店也随即推出。而今年11月29日天虹商场发布的公告，则显示这是天虹商场第三次对红谷滩中心区的布局。

在中联资产评估集团有限公司发布的公开资产评估说明中，预测天虹商场新开业时间为2020年1月—2020年12月。中联资产评估集团有限公司还评估称，预测新开业时，空置率为20%，2022年1月—2023年12月，空置率下降为15%；2024年1月—2025年12月，空置率下降为10%；2026年1月以后，出租情况趋于稳定，空置率下降为5%。不过，对于四年后开业的天虹商场，天虹商场南昌方面不愿意多提，并婉拒了记者进一步采访。

缺乏百货超市成百盛等商业体人气少主因

离天虹商场拿地的平行地块，则是毗邻绿地双子座的百盛综合体。而对于百盛综合体的人气少原因，在很多家住红谷滩新区的市民看来，还有如下原因。

与百盛商业综合体仅一路之隔的江信小区业主说，百盛商业综合体给人的感觉就是高大上，出售的商品绝大多数是高档消费品，很难找到普通的商品。“里面的商品有点小贵，南昌普通老百姓的消费水平感觉很难跟上。”家住世纪中央城小区的一位业主也指出问题所有。很多毗邻百盛商业综合体的南昌市民认为，其实该商业综合体的区域优势相当明显，且四周分布了多个具有一定消费能力的楼盘，但一直没有开起来的原因，在于该商业综合体没有设置接地气的百货超市，再加上停车不方便等原因，或导致百盛商业综合体人气一直上不去。 日前，记者多次致电百盛方面，但一直未得到回复。

铜锣湾广场延期开业、仓促开业受诟病

对于铜锣湾广场，家住八一桥附近的丰和新城小区业主有着太多的感慨。

业主钟先生说，2009年9月，南昌铜锣湾广场投资有限公司以单价185万元/亩拍下地块，用途涵盖办公、商业金融、居住等。不过，拿地至今7年，还没正式开业。后拿地的万达广场、世贸广场早已开门迎客，并成为红谷滩新区人气颇旺的大型综合体。

“如今，铜锣湾广场已经慢慢淡出不少市民的记忆，因为红谷滩的综合体已经很多，而且有的已经很成熟，人气非常高，加上地铁1号线的开通，凤凰洲这边的居民有了更多的选择。”凤凰城有业主也表示，今年11月5日，铜锣湾广场终于对外试营业，但从一些楼层尚处于待装修来看，存在仓促开业的可能。 另外，不少细心的市民还发现，港味十足的锣铜湾广场，主打高大上路线，楼层布局的商品大多数价格不菲，这显然超过了普通市民的购买需求。 “尽管外界一直声称南昌属于经济潜力较大的城市，但在当前经济下行的低迷态势下，老百姓消费心理已经明显理性起来，钱袋子与以前相比也捂得更紧了。”南昌大学一位学者如是说。

商业综合体样本在于打造城市综合体

在业内人士看来，百盛商业综合体人气未上来，不仅是因软件条件不够，还有其致命的硬伤。

江西财大一位专家认为，但凡是在国内取得成功的商业体，均是集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼、精装豪宅等多种功能于一体的城市综合体。“比如万达广场在2010年后推出城市综合体，已席卷了全国不少省会城市，还取得了巨大成功。”受访专家称，万达广场城市综合体模式已成为业内样板。

南昌新城吾悦广场企划专员姜霞也认同专家上述说法。“商业综合体现在不仅是简单的餐饮、消费、购物为一体的购物中心，而是进化到集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼、精装豪宅等多种功能于一体的城市化综合体。”姜霞说，如果市民的消费层次较高，可以选择去购物中心，如果市民的消费水平适中，可以选择去步行街，城市化综合体能将商业综合体与步行街有效衔接起来，并成为了行业标准化样板。

业内提醒：谨防商业综合体成开发商售房利器

有分析人士指出，南昌红谷滩新区已推出了世贸广场、联发广场、万达广场、南昌绿地中央广场、铜锣湾广场等商业综合体，再加上4年后问世的天虹，显然已经有些“超负荷”。

既然商业综合体扎推，为何开发商仍然热衷力推？某地产研究院相关负责人认为，开发商在打造地产项目时，为了吸引更多的市民前来购买，往往会形成一个校区房、商业CBD区域概念，同时，还会主推一个地上地下数层的商业综合体模式，人为地进行商业综合体布局，借此也吸引到国内外零售企业前来投资。 “开发商为了打造地产项目，主推的商业综合体是否经过了海量的规划、是否经过细微的市场评估？这些关键性的因素，而又往往成为招商过来的商业综合体能否生存得下来的底线。”某地产研究院受访负责人认为，作为政府部门，在开发商对地产项目进行布局前，必须进行有效的干预，以及组织专家进行有效的风险评估、认证，防止商业综合体超负荷开发。