南昌新政，影响几何？

——中原地产首席咨询师徐平辉/文

声明：本文不代表中原地产及搜狐焦点的观点与立场，仅代表个人观点，特此声明！

PART1新政回顾：

2016年10月8日21：00，DUANG，南昌市人民政府办公厅下发洪府厅发（2016）108号红头文件，即“南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见”。

这也是今年全国第21个出台限购限贷政策的城市。政策的全文如下：

东湖区政府，西湖区政府，青云谱区政府，青山湖区政府，经济技术开发区管委会，高新技术产业开发区管委会，红谷滩新区管委会，市委宣传部，市建委，市地税局，市物价局，市金融办，市市场和质量监督管理局，市规划局，市国土局，市房管局，市公安局，市不动产登记局，市土储中心，江西省银监局，人民银行南昌中心支行：

为贯彻落实国家关于房地产市场因城施策、分类指导的总体要求，进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展，结合我市实际，提出以下意见：

一、加大住宅用地供应力度

严格落实2016年年度住宅用地供应计划，加快供应节奏，对列入了2016年住宅用地供应计划的，各区（开发区、新区）加大征迁力度，形成净地；盘活各类存量土地，摸清底数，加强分类督导；加快开发项目报建审批速度，促开工、促建设，尽快形成有效供给；明年住宅用地年度供应计划和住宅开发报建量不得低于前两年平均实际供应量。

责任单位：市国土局、市建委、市规划局、市土地储备中心、各区（开发区、新区）人民政府（管委会） 

二、实行区域性住房限购

在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区、红谷滩新区等区域（即：北至以志敏大道、梅林大街、港口大道、丰和北大道、英雄大桥、富大有路为界，西至以昌西大道、沿黄家湖路的乌沙河支流、枫生快速路为界，南至以祥云大道、生米大桥、昌南大道为界，东至以艾溪湖西路、艾溪湖南路、昌东大道为界）范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房；暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。

新建商品住房以合同网签时间为准，存量住房以纳税时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

责任单位：市房管局、市不动产登记局、市地税局

三、实施差别化住房信贷政策，加强住房金融监管

根据中国人民银行有关规定，人民银行南昌中心支行指导江西省市场利率定价自律机制，对差别化住房信贷政策作以下要求：首次购买住房的，申请商业性个人住房贷款较低首付款比例调整为30%；拥有1套住房且无购房贷款记录（含在外地贷款记录，下同）、拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民无房但有1次购房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款购买住房的，较低首付款比例均为40%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，较低首付款比例为50%。暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民发放商业性个人住房贷款。

金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查，督促商业银行严格对购房人首付款资金来源进行核查；金融监管、房地产管理等部门要严格查处各类机构违法开展“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆配资业务，维护住房信贷市场秩序，防范金融风险。

责任单位：人民银行南昌中心支行、江西省银监局、市金融办

四、进一步加强房地产市场监管

强化房地产市场监测，定期分析市场运行及价格变化情况，及时预测预报，稳定市场预期。加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，房地产管理部门要重点查处违规销售、囤房囤地、捂盘惜售等行为；价格管理部门要重点查处价格欺诈、“价外加价”以及违反明码标价规定等行为；公安、市场和质量监督等部门要严厉打击恶意炒作、散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为。加强房地产信用管理，对于房地产开发企业、房地产中介服务机构违法违规行为，有关部门应当记入企业信用档案，并在房地产市场准入、行政许可、证照资质审核、企业评优评先等方面予以应用。

责任单位：市房管局、市国土局、市物价局、市公安局、市市场和质量监督管理局

五、强化舆论引导    

新闻媒体加大房地产市场调控政策宣传力度，客观、公正报道房地产市场情况，稳定市场预期，引导居民理性消费。对捏造信息、虚假报道、制造和传播谣言的新闻媒体和个人，要追究有关当事人的责任。各相关部门要及时准确地向社会公布房地产市场信息，及时解答市民关心的政策问题，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

责任单位：市委宣传部、市国土局、市规划局、市房管局各责任单位应根据本部门工作职责制定工作细则。本意见自印发之日起施行，有关政策与本意见不一致的以本意见为准。

2016年10月8日

PART2要点提炼：

1、供应保障：严格落实2016年年度住宅用地供应计划，加快开发项目报建审批速度，保障有效供给；2017年住宅用地年度供应计划和住宅开发报建量不得低于前两年平均实际供应量。

2、限购区域：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区部分区域、红谷滩（含红角洲、中心区与凤凰洲）；

3、不限购区域：九龙湖、新建区、湾里区、南昌县。

4、在限购区域范围内本市户籍居民名下有一套住房则不能购买新房，但可以买二手房。

5、在限购区域范围内非本市户籍居民名下有一套住房的，新房和二手房都没有资格买了。

6、首次购买住房，较低首付比例30%。（保护刚需，不过相比以前首付提高了10%，以总价100万的房子来说首付需多准备10万元。）

7、拥有1套且无贷款记录的或贷款已结清的、无房但有1次贷款记录的，首付比例较低均为40%。（之前为20%）

8、拥有1套住房且贷款未结清的，首付较低为50%。（之前为30%）

8、2套以上本市户籍居民，1套以上非本市户籍居民暂停发放贷款。

9、新建商品房以合同网签时间为准，存量房以纳税时间为准。

10、只针对商业性个人住房贷款，公积金个人住房贷款暂未作调整。

11、执行时间：个人理解为从2016年10月9日9时生效（待确认）。

12、限购对象：个人理解为以家庭为单位（以往限购政策均针对家庭，待确认）

PART3新政评论

1、你如何评价这次的新政？为何选择这个这个时候出台限购、限贷新政？ 

9月30日上午，住建部在京召开热点城市房地产工作部署会。包括北京、天津、上海以及山东等12省市政府分管领导、深圳等13个城市市长参加了会议。据说，南昌市也派驻了相关代表参会。此次新政出台的背景正是基于此次会议，给我的感觉是谋定而后动、有备而发，具有鲜明的南昌特色。

在2015年及以前，就中部四省会来比较，虽然南昌市的房价相对其经济来看显得有些高，但整体房地产市场还算较为健康。但时间自从进入2016年，截至9月30日，虽然南昌市新建商品住宅平均涨幅不大（仅为10.87%，2016年9月相比于2015年12月，有成交结构特别是内销房的影响），但部分板块及典型代表楼盘的涨幅惊人（普遍在30%以上，较高已经超过了50%）

在以上双重背景下，南昌市出台限购、限贷新政显得非常必要与适宜，也在情理和意料之中。

2、目前，包括南昌在内有21个城市出台楼市调控政策，您认为南昌的调控力度如何？有超出预期吗？

南昌此次出台的政策，是在充分借鉴了之前20个城市的基础上，结合自身特点出台的具有南昌特色的政策。整体感觉调控力度偏严，限贷既认房又认贷。超过预期的是“在限购区域范围内本市户籍居民名下有一套住房则不能购买新房”，这在其他城市都是没有过的。

3、你认为新政对南昌房地产市场的影响如何？

个人认为此次限购将会对虚高的南昌房地产市场进行一次系统性的修正。从整体格局、预期改变、成交量以及价格等方面进行分析：

整体格局：此次新政的出台，正式宣告了南昌市房地产市场暴涨、乱涨时代暂告一段落，整体将进入一个有序发展阶段。所谓的有序发展，简单说就是你能值多少钱就只能卖多少钱，价格逐渐回归价值本身，而非是开发商主导定价。根据是否进行限购，各区域房地产市场将呈现差别化的发展格局。另外，之前被遗忘的洼地，存在一定的补涨空间。

预期改变：有人说，每一次限购都是维护房价暴涨后的“情绪稳定”。新政的出台，将会改变人们对南昌市房地产市场会一直暴涨的预期；但目前来说，南昌市整体的库存全线告急，所以想急跌也不太现实。所以，未来2个月，整体市场将会在纠结中前行。

成交量：由于限购、限贷的双重影响，未来一段时间内在限购区域成交量会有显著的下降，在未限购区域成交量亦会有一定的下降。

价格：10月、11月的价格依旧坚挺是大概率事件，12月、17年1月价格存在松动的动力与可能性。最有可能成为价格改变带头大哥的还是限购区域以及全国性的开发商，亦不排除突发事件将价格改变的时间提前至10月底或11月份，只不过价格调整的空间相对有限。

4、为什么九龙湖不限购？

呵呵，你懂得，这个问题私聊比较好。

5、对于购房者来说，限购之后，较佳购房区域、购房时机是什么？

尽量多看少动，特别是对于投资、投机的购房者来说，因为一不小心就存在在高山上站岗的风险！

较佳购房时机：针对欲购买限购区域的，今年12月份与2017年1月份或许是个好的时机，而针对欲购买非限购区域的，有合适的即可以出手，没有合适的等到年底也是个不错的选择。

较佳购房区域：要结合自身需求、资金实力与购买资格，对于投资而言，湾里或许是个不错的选择，对于自住，还是更多的要结合工作区域、周边配套、资金实力等因素。

6、如何判定某个板块的房地产市场健康程度？

简单牢记两个评判的关键指标：一手房与周边二手房的价差、二手房的成交热度。因为二手房的价格和成交热度是基于市场的更为真实的反应。

一手房与周边二手房的价差：趋于健康的板块，一手房与周边二手房的价差较小，越是不健康的板块一手房与周边二手房的价差越大。

二手房的成交热度：越健康的板块，二手房成交越活跃，反之，二手房成交越难，甚至需要折价出售。