李健：靴子落地 南昌限购令呈现地方政府复杂心态

10月8日晚上9点多，南昌出台楼市限购限贷新政，其中南昌老城区、经开区、高新、红谷滩实施限购，首套房首付30%，二套房首付50%。【点击查看史上最严限购限贷细则】

对此搜狐焦点采访多位业内对此政策的看法，以下为北京元象地产顾问（南昌）有限公司总经理李健的观点：

10月8日深夜9点，南昌版限购令不出业界所料终于尘埃落地。为抑制本地楼市近期不断膨胀的泡沫化特点，南昌市政府有关部门紧急出台了《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，重启限购限贷的双限令，为市场降温。

此次南昌版限购令呈现出如下几个特点：

排名前列、限购令力度大于以往，首次直接明确界定：对在市区范围内拥有1套（含）以上住宅的市民，直接停售一手房和二手房。对首套房贷款首付比例提升至30%，对二套房住宅直接停贷。这是南昌有史以来最为严厉的一次限购限贷政策；

第二、限购区域留有后门。九龙湖新区、新建区、湾里区、南昌县、安义县、进贤县均不在限购范围内。尤其是九龙湖、新建区、南昌县未能纳入限购区域，显现了南昌政府在限购与非限购之间的复杂心态：一方面要迎合全国二线城市限购的政策趋势，同时也不希望南昌楼市呈现出疯狂暴涨的非理性态势；另一方面又害怕限购政策面过大会打压南昌目前旺盛的楼市成交状况，稳定一个较为健康的良性土地财政生态圈。

第三、首次提到明确反对“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆配资业务，维护住房信贷市场秩序，防范金融风险。

第四、加大住宅用地的土地供应量，目标过于含糊“明年住宅用地年度供应计划和住宅开发报建量不得低于前两年平均实际供应量”。

针对此次南昌限购，我个人认为，南昌楼市后续发展会出现如下连锁反映，具体表现有：

排名前列、限购令虽然有着诸多不足之处，但南昌楼市毫无疑问将迎来一段时间的降温，此前火爆的紧张气氛将得到缓解，楼市价格和老百姓购买欲望将趋于理性，部分泡沫将被挤出。对于南昌房地产市场长期发展而言，这是利好。

第二、九龙湖、新建区、南昌县、湾里区这四个近郊区域楼市将获得更好的发展空间和机遇。尤其是九龙湖新区，在历经了5年辛苦开发历程后，九龙湖新区又一次躲过了限购。在接下来的政策庇护时期，九龙湖楼市价格目前虽然虚高，但未来仍旧是南昌楼市成交的重点区域。九龙湖也从此坚定不移的走上了赶超红谷滩中心区的步伐当中。

第三、此次限购依旧是针对住宅产品，写字楼产品有可能迎来新一轮发展机遇，此前因为供应量过大而陷入苦战的写字楼市场有可能获得更多的投资市场。而商业地产也将迎来新一轮购买机会。

第四、限贷政策可能比限购政策更有杀伤力。由于九龙湖等片区不限购，因为客户有可能纷纷外溢，但限贷政策则大大提高了置业门槛，有利于打击投资和投机类客户需求。

第五、中小开发商将更加困难，开发商或许将迎来新一轮洗牌。限购限贷之下，部分中小开发商将面临着销售和资金压力，而且随着南昌土地市场价格的逐年上涨，本就不具备资金优势和规模优势的中小开发商可能会逐步淡出南昌市场。南昌楼市将逐步迈入大型国企（央企）、上市房企和大中型开发商所主导的寡头时代，留给中小开发商的机会将越来越少。

第六、从土地层面而言，没有明确的供应量加大的计划和措施，最终土地调控会沦为一纸空文。也就是说如果政府真正用心解决和大幅度加大土地供应的话，面粉价格始终无法下跌，未来面包的成本还是会居高不下。