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李健:限购不能掩盖中小城市惨淡 去库存仍是主调

2016-10-07 20:27:10 来源: 搜狐焦点网

国庆期间,楼市上演政策调控7天乐,个别城市甚至首付已提高至8成。面对十余个城市史上最严厉的楼市调控,南昌是否也会紧随其后?搜狐焦点特邀业内,探讨南昌是否也会出台楼市调控政策。

以下为北京元象地产顾问(南昌)有限公司总经理李健的个人观点:

搜狐焦点:您怎么看待国庆期间,全国各地不断密集出台限购政策?

李健:这波限购政策的密集出台,可以说是即是意料之中,又是在预料之外。我记得在2016年初,“去库存”在当时还是全国房地产宏观政策的主基调,除了北上广深之外,限购,对于很多二线城市而言仿佛还很遥远。

但仅仅是半年之后的今天,全国已经有接近20个重点城市加入了限购行列,而且未来覆盖的区域城市还将越来越多。如果说今年年初,“去库存”还是楼市的主关键词;那么下半年毫无疑问“限购”将占据楼市更多的话题关注。

此次各地限购政策的密集出台,其实背后也传递了诸多信息,我认为可以做如下解读:

排名前列、此轮限购的城市都是一二线城市,他们的共同特点是:近期楼市疯狂,地王频出,而且房价面临着持续非理性上涨的压力,迫使政府出手调控;

第二、此轮调控非中央政府主导,我们没有看到国家部委级以上高管喊话来为调控政策做宣传铺垫。地方政府各自为战,针对本地特点,分别制定相关限购细则。反映出各地政府经过十多年的房地产宏观管理,应对楼市的非理性泡沫等顽疾开始呈现出应有的自信;

第三、一二十个重点城市因楼市疯狂而导致的陆续限购,并不能掩盖全国各地数以千计的中小城市房地产市场的惨淡,去库存仍旧是中国当前楼市的主基调。

第四、重点城市限购的背后,暴露出中国城市化过程中城市发展不均衡的根本症结。少数一线城市和二线及省会城市因为行政资源集中而导致就业、教育、医疗、商业、交通、文化娱乐等过于垄断,迫使人口迁移呈现出中心城市化特点。越来越多的人涌入核心城市,客观上推动了中国楼市的分化:一方面核心城市因楼市火爆而限购,另一方面中小城市面临人口外溢,楼市供过于求,去库存压力日盛。

搜狐焦点:您觉得南昌会不会出相关限购政策?为什么?

李健:近期南昌也是地王不断被刷新,甚至出现面粉比面包还贵的现象,各个区域板块的成交也是一片火热,价格节节攀升。因此我认为南昌肯定会出台相关限购政策,而且很有可能就在近期。

开个玩笑话,网络上有句名言:不作不会死。当一个城市的楼市开始呈现非理性的疯狂,这其中有开发商的责任,也有投机和投资客在推波助澜,毕竟资本是逐利的,一旦到了这个阶段,政府出手调控已是非常有必要。没有只涨不跌的市场,与其让楼市硬着陆,绑架国民经济并摔出个经济危机出来;还不如早点出手,以行政手段辅助金融手段来遏制并挤压市场泡沫,让楼市软着陆。

搜狐焦点:如果出台政策可能是有关哪些方面的?

李健:应该和其他城市基本上是大同小异。比如行政手段:限制外地人购买的限购;比如金融手段:提高首付或二套房的付款比例、限制房地产融资;比如土地及其他政策:加大土地尤其是住宅用地供应量,尽量避免出现地王,在源头上控制土地价格等,改革保障房等。

搜狐焦点:您怎么看待后期南昌楼市的发展?可能会有些什么变化?

李健:我非常看好南昌楼市的后市发展,主要是因为以下几点:

排名前列、南昌是一个省会城市,聚集了就业、教育、医疗等优势资源。对于江西省而言,这也是少有一个人口净迁入的城市,未来南昌城区人口还具备不断扩张的可能性,因此从长期来看,南昌的楼市成交将保持一个长期旺盛的态势;

第二、因为历史原因,南昌土地供应相对保守,没有对城区进行大跃进式开发。只要南昌市政府未来不出现大的土地政策的变动的话,南昌楼市供求关系将在相当长一段时间内保持稳定和健康;

第三、因为鄱阳湖的存在,南昌未能出现诸如“长株潭一体化”和“广佛一体化”这样的城市群,因此理论上的环鄱阳湖城市群只成就了一个大南昌,因此在城市竞争格局中,南昌独享江湖大哥地位,省内无人能撼。

搜狐焦点:当下该不该出手买房?请给购房者一些置业建议。

李健:当你看好一个城市人口规模具备长期发展的潜力,且周边没有竞争对手,只要你有足够的购买实力和居住需求,任何时候出手买房都是OK的。如果你是一个投资或投机客,南昌是一个不错的目标城市,但是在物业选择上则建议你慎重点,毕竟不是所有的楼盘都值得投资和长期持有,影响楼盘升值的因素有很多,在这里我就不累述,建议感兴趣的朋友可以多上网看看,也可以多向做地产的朋友咨询。

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