李成：以工资来看 南昌房价3000-5000元/㎡才合理

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为上海爱瑞德集团（海上汇商业体验广场）江西区招商运营总监李成的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

李成：对于当下“地王潮”，个人认为应从当下经济分析，南昌作为一个发展中的城市，相关经济支柱产业欠缺，当前房地业产成为经济支柱的主要收入来源，政府鼓励各开发商不顾一切拿地，致使土地供求关系变更，让地价节节上升。其二，今年房地产市场情况有所改变，有向“好的”方向走，更让各开发商对市场有一定的信心。虽地价高，但是市场的信心让开发商更有信心。

搜狐焦点：有人说，现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。南昌“地王潮”背后有没有暗藏风险？

李成：个人认为，南昌的房价应当由市场决定，市场的价格应以全市平均工资决定，根据房地产正常价格，南昌房地产价格应在3000-5000元/平米（每平米价格等于南昌平均工资70%）。面对当下南昌“地王潮”，开发商多以利益较大化，希望能在短时间内利益较大化，而当下房价高，致使多数人群看到房价而不敢进入。即产品的需求者与房源的待去化比例成为当下房地产市场的主要关注点。开发商未拿到地纠结三天，拿到地纠结五年多数即是这个原因。同时，随着南昌“地王潮”的出现，建安成本的提高，加上地价节节上升，致使房价一天比一天高，后期市场如未更好的调和，高价房产与刚需房产将会出现“冰火二重天”处境。

搜狐焦点：自3月份开始，南昌的新房住宅成交也稳步回暖上涨，月均成交5800余套，按此去化速度，库存仅够卖4个月，您如何看待南昌楼市的供需关系？“库存荒”存不存在？

李成：个人认为南昌楼市的供需关系由市场需求客户决定，一个产品的出现用几个月时间来去化是很正常的，其二当下仍有需求者。因此个人认为南昌的“库存荒”是未出现的。

对于南昌楼市供求关系，因由南昌当下需求者决定，从目前市场来看，南昌楼市供与求的关系是比较正常的。

搜狐焦点：下半年，南昌也有大波“小鲜肉”纯新盘来袭，一方面可以缓解“库存荒”，但另一方面值得注意的是，这些楼盘多处于老城区、九龙湖、西湖区等热点区域，可以说也基本都是“高价盘”。“高价盘”当道，购房者该怎么选？

李成：对于购房者选择房源，因根据自已需求及方便性选择。在价位同等的情况，应以交通，市政配套等的优越性来优先选择。

搜狐焦点：南昌楼市分化越来越明显，不同的区域、同一区域不同楼盘间都可能出现“冰火两重天”的态势。您怎么看待南昌各个区域的发展？

李成：楼盘的定价有三种：排名前列是以市场为导向，其二是以利润为导向，其三是利润结合市场为导向。同一区域或不同区域出现价格不同，一方面是由各开发商的定位方式不同而决定的。其二是由拿地产本、建安等成本决定。有些项目拿地成本低，为能短、平、快，将会低于区域价格或市场价格出售。有些项目因时间长，价格已经到了一定幅度，难于结合市场价格。

对于南昌各个区域发展，我们应放在同一起跑线的角度看待，不应以当下角度去看。影响区域发展多以政府发展为主导方向，其实我们可这样去看，如果市政府在高新，高新的发展与红谷滩的发展是不是会不一样？

搜狐焦点：南昌楼市的价值洼地在哪？

李成：谈到南昌楼市的价值洼地，我个人感觉这个问题有点难回答。我常会想，价值洼地是看价格较低区域、看未来发展区域、看未来升值的回报率？如只看未来发展区域，个人认为各区域随着时间的推移，社会进步，各区域都会一样。如以当下低价楼市看，桑海开发区的楼市价格较低。如以未来区域发展的回报率看，我更看好桑海开发区。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

李成：随着社会进步，个人需求的提高，首先南昌后期楼市中各项目将会是做精做细的一个过程。其二、南昌楼市价格仍有一定的上涨。其三、随着南昌各区域当下发展的“马太效应”，各区域楼市场供需及价格都会有明显变化。其四、未来楼市小户型将会“机械化”， 30-50平米的小户型，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。其五、房产结合网络的发展，泡沫将破。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。

搜狐焦点：您觉得今年下半年楼市政策会不会有变化？收紧还是放松？

李成：下半年，个人认为，相关新政策不会再出现。首先我们回顾一下今年政策：一、首套房首付比便下调，较低20%，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，较低首付款比例调整为不低于30%。二、契税新政(2月22日)，(一)对个人购买家庭少有住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2% 的税率征收契税(家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房)。三、南昌暂停公积金“商转公”贷款申请 待个贷率降至85%，四、南昌公积金缴存上限提至3464元等等一系例政策都有利于商品房的认购。