南昌老城区或再现地王 青山湖北路地块价值分析

9月23日，南昌土地市场或将再次沸腾。当天，南昌市国土资源局将拍卖两宗住宅兼容商业用地DAAJ2016029和DACJ2016030。其中DAAJ2016029地块位于青山北路和洪都北大道交汇处，占地25亩，总建筑面积约5.8万㎡，容积率不大于3.5；另一宗DACJ2016030地块位于高新大道以东，秦胜一路以西，秦胜二路以南，占地38.5亩，总建筑面积约5.7万㎡，容积率不大于2.2。

这两宗地一挂牌，便引起了业内的积极响应，甚至有企业已宣称对青山湖旁的地块势在必得。那么，地王是否将再现南昌呢？对此，搜狐焦点邀请到江西中原顾问部对这两宗地进行价值解析，一起来看看！

青山北路DAAJ2016029地块本体分析

青山北路地块宗地位置示意图如下： 

地块现状：

地块内部尚有物储总公司办公楼及楼旁建筑待拆等，场地内有洗车店在营业。

地块规划限制条件：

1，建筑推青山北路中心线60米以上（轨道交通控制要求）；

2，商业、商务等建筑面积占开发建筑总面积比例按不小于20%控制；

3，须按照国家相关规定设置健身设施及电动汽车充电设施（桩）。

地理区位：

青山北路DAAJ2016029地块隶属东湖区，洪都北大道东侧、青山北路南侧，英雄大桥桥头堡位置，距离市中心八一广场4公里，距离青山湖西岸和赣江江边各800米；

区域交通：

地块周边处于南昌城市交通枢纽之一，以青山路为何洪都北大道为主要的交通干道，由洪都大道可以直上英雄大桥经凤凰洲到达红谷滩新区仅需20分钟，且英雄大桥的交通状况是目前城市交通较为良好的地段之一；且青山南路直接连通八一大道，前往市区仅需15分钟。规划的地铁4号线在此地块设有和财经分校站青山湖西站，且地铁3号线的洪都北大道站距离本地块1.3公里。

区域配套：

地块所在区域周边生活配套较为完善。其中教育配套有光明学校、南昌十五中、财大青山园小区；商业配套有蓝天碧水购物广场和紫金购物广场；娱乐配套有青山湖游乐园和樟树林文化公园；医疗配套有南昌市排名前列医院北院、青山湖保育分院。

区域竞争项目：

当前区域内仅有国资地产与力高合作开发的力高澜湖国际项目。该项目规划建筑总用地面积70.7亩（合4.7万㎡），总建面18.7万㎡，计容总建面15万㎡。

项目产品涵盖商业中心、沿街商铺、写字楼、高层住宅等业态，规划有4栋18F高层和3栋29F-34F高层，1栋34F回迁楼，2栋21F-22F写字楼，以及沿街商铺和集中商业；项目整体功能分为二个组团，即西侧商业综合体组团及东侧中心腹地的住宅组团。

目前项目营销中心已开放，预计9月底首次开盘推售5#和7#小高层，产品主要为89㎡三房两厅一卫、102㎡/114三房两厅两卫。

青山北路DAAJ2016029地块规划设想

25亩占地，3.2的高容积率，较大建筑密度30%，5.8万㎡总建面，至少1.16万㎡商业，住宅约4.64万㎡

>>>受限于地块的占地面积，和高容积率，以及周边环境此地块仅适宜建高层建筑。

青山北路DAAJ2016029地块价值预测

参考地块对面力高澜湖国际项目拿地情况，力高澜湖国际地块由国资地产于2015年12月份耗资4.5亿底价竞得，其成交楼面价3019元/㎡，而2016年4月份，同区域的盐厂地块由中海地产集团以高达9945元/㎡的楼面价竞得，刷新南昌市土地市场历史成交楼面价，成为南昌名副其实的地王。

本次招拍挂的25亩地块4452元/㎡起拍楼面价，比去年国资委拿到的70亩地块（力高澜湖国际地块）成交楼面价高了近1500元/㎡的楼面价。但是，相比国资委底价竞得的70亩土地的规划条件，本地块的限制性条件也少了许多，仅有商业、商务等建筑面积占开发建筑总面积比例按不小于20%控制（商业最小规划面积为1.16万㎡）的要求。

【备注：国资委70亩土地规划设计条件中要求为物储公司（江西省物资储运总公司）无偿配建5万㎡物流大厦（写字楼），为市政府无偿配建64套总建筑面积不少于3710.28㎡（套内建筑面积不少于3191.57㎡）住宅用于安置房，宗地内规划临街商业建筑（1-4层内）由物储公司按10000元/㎡回购1万㎡。】

与今年4月份中海拿到的盐厂地块近4000元起拍价相比，以及盐厂地块规划设计条件来说其4425元/㎡起拍价与盐厂地块较为接近。

【备注：盐厂地块规划设计条件中要求商业、商务等建筑面积占开发建筑总面积比例按不小于30%的控制条件来说】

结合此宗地块自身素质和周边环境，最后此宗地块很可能只有两种竟拍结果：

一、底价拍卖，以1039万元/亩成交，成交总价约2.6亿元，成交楼面4452元/㎡。因为此宗地块目前权属为物储总公司的地块，是否与力高澜湖国际地块一样，走定向招拍的路尚不能确定，但是存在这个可能性，但是跟目前起拍数据以及规划限制条件，底价拍卖的可能性较小。

二、刷新地王记录，成为新单价地王。假如不会被定向招拍，这样的优质地块很可能附近盐厂地块的命运一样，被某地产大鳄以高达150%的溢价率成交，刷新当前南昌市9945元/㎡较高楼面价，以个人认为这个可能性很高，因为此地块面积不大，决定了其总价也不会过高，即使以100%的溢价成交，楼面价8904元/㎡，成交总价也仅5.2亿元。

高新DACJ2016030地块本体分析

高新DACJ2016030地块地块宗地位置示意图如下： 

地块现状：

地块内部建筑物已拆除，地块与周边几宗地块都施工平整土地。地块西边和北边是菜地、池塘和绿植地带，按照之前规划，部分是作为绿化用地。

地块四至：

地块东边有中北石化加油站，南边未来规划有绿化地和批发市场用地，西边规划是交通停车场用地和绿化地，北边规划是建设用地和绿地。

地块规划限制条件：

1、须满足洪都机场航空限高要求；

2、地块内建筑后退规划道路5 米以上；,

3、地块内须配套用地面积不小于3500 平方米的8 班幼儿园。

4、商业计容建筑面积按不大于计容总建筑面积的15%控制；

5、须按国家相关规定配建体育休闲设施及电动汽车充电设施

6、地块内建筑后退西侧绿线5米以上

地理区位：

高新DACJ2016030地块位于高新大道东侧、京东大道西侧和解放路北部，处于天香园东南方向500米，距离高新区域商业中心达观天虹购物广场3公里，距离万科城项目仅500米。

区域交通：

区域交通路网的通达性较高，但是公共交通配套有待完善。

地块外围分别有京东大道、高薪大道和解放路，分别与北京路、顺外路和洪城路交汇或连接，直通市区。

地块内部纵向规划有秦胜一路、横向规划有秦胜二路和其他规划路等路网交汇高新大道、京东大道和解放路三大主干道。

但是地块周边无地铁线经过，距离1号地铁线站点的达观天虹站和高新大道站约3公里，公交路线也较少。

区域资源：

地块周边教育配套资源较多，有八一小学、李巷小学和联立学校，未来万科城小学；但周边无完善的商业配套和医疗配套较，最近的商业圈和医疗设施都位于北京路上，距离较远。

区域竞争：

当前区域内竞品仅有万科的两个项目。其中万科城四期城果在今年年初收官清盘，今年2月份万科公园里项目以精装电梯洋房继续开发京东片区，占地11万，总建面21万㎡，容积率1.6，规划有27栋多层洋房（6-8F），5栋高层（团购给广电的集资房）。

——高层产品结构：片区高层产品集中在90-120㎡的3房，其中以万科城为主，万科城4期城果高层产品集中在90-100㎡三房两厅一卫，其次为120-130㎡三房两厅两位；而万科公园里5栋高层团购给广电集资房，产品主要是110-120㎡三房两厅两位卫。

——洋房产品结构：片区洋房产品仅有万科公园里有供应，产品集中在110-120㎡的三房两厅两卫，另外120-160㎡的四房两厅两卫也有少量供应。

——产品价格：万科城四期城果项目精装高层最后成交均价在9000元/㎡，总价在80-120万；万科公园里精装电梯洋房8月成交均价达到12500元/㎡，较1月份涨幅23.2%，月均涨幅核心产品的总价在140-160万，少量大面积洋房总价在170-200万。

【备注：因为6月份5栋洋房团购给广电局，故当月成交量大价低。】

高新DACJ2016030地块规划设想

·占地38.5亩 （合25666.8㎡） 较大容积率2.2 建筑密度不超过25% 无限高 总建面 5.6万㎡   

·商业计容建面不大于0.84万㎡   

·幼儿园用地面积至少须3500㎡

>>>受限于地块的规划条件，项目住宅可建总面积约4.7万㎡，适宜打造“高层”物业。

高层总价低，易控制、出量及回现，且区域当前无供应，市场需求大。

高新DACJ2016030地块价值预测

此宗地块起拍楼面价3095元/㎡。预计本地块2018年可入市销售。

参考当前万科城高层毛坯7500元/㎡的价格，预估2018年片区的高层毛坯价格可以达到9500-10000元/㎡。

>>>此地块楼面价在3095-6000元/㎡以内相对合理；楼面价超过6000元/㎡拿地需谨慎。