李健：库存荒影响房价上涨地王频出 半年后或缓解

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为北京元象地产顾问（南昌）有限公司总经理李健的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

李健：如果放眼今年年初以来全国楼市的大背景和南昌本地市场的特点，就不难理解为什么近期南昌“地王潮”的出现。从某种程度上来看，这正是中国房地产市场发展到今天的必然结果，其前提是少量的一线城市（含部分二线省会城市）垄断了就业、教育、医疗等优势资源后，城市化人口逐渐呈现出向大城市集中的趋势。这也直接导致了目前楼市的分化：一方面中小城市面临去库存的压力，另一方面一二线城市房价则有着持续上涨的压力。

在南昌，开发商敢于高价拿地，从根本上看还是基于对未来楼市的乐观，貌似很冲动，但其实更多的还是源于对市场精准判断后的理性分析的结果。

搜狐焦点：有人说，现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。南昌“地王潮”背后有没有暗藏风险？

李健：南昌地王潮的出现是基于对南昌楼市未来走预期的看好，但其背后也隐藏着诸多风险，我认为主要体现在以下几个方面：

一、政策方面。今年下半年以来，部分城市房价暴涨、地王频出，已引起有关部门的注意，部分一二线城市也重启了限购令，以抑制不断膨胀的投机需求，避免楼市的快速泡沫化。未来南昌较快今年年底，最迟明年年初将会出台相关调控政策，而且很可能不仅仅是限购。

二、供求方面。目前南昌楼市仅剩4个月库存，表面上看是供不应求。但我们知道市场是动态的，今天供应量的不足其实是源于上一个阶段楼市相对低迷时期开发商控制开工量的结果，它并没有反应出南昌楼市长期供应量的真实状况。一旦市场真的需求火爆，自然未来供应量会上去，供求关系会极大缓解。相反，我们现在更担心的是，今天库存的不足，会不会导致一年后供应量的暴涨，如果供求关系发生逆转，则其中暗藏的风险不言而喻。

三、入市时机。部分开发商不计代价在楼市火爆市场高价拿地，但有可能会碰到在政策打压时期行情低迷被迫低价入市。如同当年的朝阳新城，各开发商蜂拥而至频频拿地，楼面地价居高不下，但一年后市场和政策风向大变，开发商被迫以成本价或低于成本价出货。因此入市时机的把握很重要，避免出现旺季高价拿地，淡季低价出货的风险。

四、成本控制。房地产开发到今天，其实更多的比拼的是综合开发成本。国内一线开发商，比如央企或上市房企，他们的融资渠道更广泛、资金使用成本更低、规模效益更高，而且开发节奏更快，往往从拿地到开盘6-9个月即可实现，因此土地消化速度更快，更能规避各种风险。而本土中小企业，则无论是资金成本，还是开发节奏等各方面均不占优，更容易陷入风险漩涡。

搜狐焦点：自3月份开始，南昌的新房住宅成交也稳步回暖上涨，月均成交5800余套，按此去化速度，库存仅够卖4个月，您如何看待南昌楼市的供需关系？“库存荒”存不存在？若存在，该如何正确认识“库存荒”？

李健：南昌目前库存仅剩4个月，短期内库存荒是真实存在的，并且直接影响到了房价上涨和地王频出。但从长期来看，库存荒不会持续太久。房地产是一个竞争非常充分的行业，库存供应受市场左右，事实上南昌很多项目正在加班加点加快工程速度，目前南昌的库存荒将在未来半年左右的时间内逐步得到缓解。   

库存荒的产生其实是有原因的。一方面它得益于南昌本地政府对土地供应的谨慎，并没有像有些省会城市（比如贵阳）一样疯狂卖地；另一方面也是因为上一个阶段市场的相对不景气导致开发商对工程开工量的谨慎。

库存荒对南昌楼市也产生了极大的影响，短期看是正面的，但长期影响则是负面的。此前上一轮库存荒还是出现在2009年下半年，彼时的南昌也是一房难求，房价逐月上涨，最终结果导致了持续数年连续不断的各种调控，直至最后双限令（限购限贷）横空出世。此轮库存荒，预计最终也会迎来地方政府的调控手段的出台。

另外库存荒也将人为的提升开发商信心，导致土地价格的上涨，为后期楼市房价成本居高不下奠定了基础。

再者，库存荒也催生了投资和投机购买需求，加剧了短期内楼市的紧张气氛，并注入了需求泡沫，为未来南昌楼市的不稳定性增添了不安定的隐患。

搜狐焦点：下半年，南昌也有大波“小鲜肉”纯新盘来袭，一方面可以缓解“库存荒”，但另一方面值得注意的是，这些楼盘多处于老城区、九龙湖、西湖区等热点区域，可以说也基本都是“高价盘”。“高价盘”当道，购房者该怎么选？

李健：高价盘其实是相对而言的，不管是老城区还是九龙湖，在每个阶段的价格都是不一样的。我们可以看到老城区其实价格增长缓慢，九龙湖因为政府规划的支持和未来预期的看好，它的价格潜力在今年年初以来已经得到了极大的释放，并且未来还有着很高的上涨空间。所以我认为，高价盘不高价盘，是和未来价格走势紧密联系在一起的。升值潜力大的区域，就算现在价格高一点，但相对于以后来讲，它并不贵。

南昌毕竟是一个省会城市，举全省之力消费一个南昌，因此它的房价我是长期看好的。目前南昌城区人口大约250万，江西省人口4500万，未来南昌城区人口规模会在350-500万之间，也就是说从人口红利角度而言，南昌房地产市场依然会在相当长的一段时间内保持一定的旺盛的需求。

如果此观点成立，那么对于购房者而言：任何时候，只要自身具备购买力，那么以自住或改善需求为目的购房行为都是正确的。少有有所区别的是，选择适合自己的区域和适合自己的楼。如果考虑长期增值需求，则建议购买九龙湖等成长潜力较大的版块，虽然现在房价已经较高，但未来依然具备较高的收益空间。

搜狐焦点：南昌楼市分化越来越明显，不同的区域、同一区域不同楼盘间都可能出现“冰火两重天”的态势。您怎么看待南昌各个区域的发展？

李健：判断一个区域的房地产发展前景，最主要的还是看政府角度对各版块区域的规划和城市发展的潜力。在目前南昌不出现大的政策变动的前提下，红谷滩的中心价值依然很稳固，未来红谷滩均价破3万只是时间问题，是否破5万、10万则和整体宏观经济的发展水平以及南昌城区人口规模的天花板是定在500万或者更高的数字上。

目前可以肯定的是，九龙湖版块的价值在现有的条件下，依然具备很高的升值潜力。未来九龙湖至少是和红谷滩平行的价格水平，甚至具备超越红谷滩均价的可能性。原因很简单，九龙湖的规划起点高于红谷滩，在吸收了红谷滩开发的过程中所碰到的各种问题之后，九龙湖的发展前景代表了南昌城市发展的新高度。

还有一个版块不容忽视，那就是前不久获批的高级赣江新区。这个区域的发展前景取决于南昌城市人口规模是否能够达到400万以上的水平，它代表了南昌城市发展的野心，但也注定了在短期内无法与九龙湖、高新等成熟或正在成熟的版块竞争。

搜狐焦点：南昌楼市的价值洼地在哪？

李健：南昌楼市的价值洼地，我看好三个区域。一个是九龙湖中心区外围，目前均价在5000-7000之间。受九龙湖版块红谷滩中心化的价值外溢影响，该区域将在较长时间内保持往上走的可能性。

第二个是湾里。湾里是南昌房地产一直以来价格最难上涨的版块。其实湾里本身条件并不差，它是南昌少有的以自然环境著称的版块，空气质量好，且离主城区较近。多年来湾里未能发展起来，最主要的原因是因为交通（尤其是中间隔了一个新建县这个堵点），目前有传言地铁5号线轻轨延伸至湾里，另外规划有一条快速道至红谷滩中心区，如果此条件均成立的话，湾里的命运将彻底得到改观。

第三个是赣江新区。此版块的成长需要时间，同时也具备一定的风险。但正因为如此，其价值洼地的特征才尤其突出。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

李健：从长期来看，我是非常看好南昌楼市的发展的。和周边省会相比较，南昌的土地供应量一直相对谨慎保守，因此房价也多年来较为坚挺。未来随着城市人口规模的持续放大，南昌房地产市场容量和价格走势依然有着健康的基础。但短期内或一定时间内，因政策的调控而出现的波动也将不定期的出现。任何时候，市场都是需要调节的，如同股市一样，没有只涨不跌的神话，而资产泡沫、楼市泡沫到了一定阶段也确实需要用政策手段挤压出来，只有这样，楼市才会相对健康地获得长足的发展。

未来南昌楼市我预计会随着市场变化和政策变化出现一些新的特点或者趋势。我认为会体现在以下几个方面：

一、新的调控政策如限购，可能不会针对豪宅户型（比如面积超过144平米的），会优

先保障刚需客户的需求。也就是说楼市分化可能会导致调控政策分化，不再出现一刀切的手段。那么如此的话，豪宅市场将有可能会出现新一轮发展契机。

二、随着二胎的开放和再改需求的增加，大三房和四房产品的供应将有可能增加。打个通俗一点的比方，随着购买力的增长，部分功能机客户将选择进入智能机时代。

三、物业管理越来越重要，部分物业管理较差的楼盘在二手市场上表现将直接反应到房价上，而具备购买力的客户甚至会抛弃物业较差的楼盘，另购新盘入住。

四、未来5-10年内，因为种种原因，南昌可能会出现赤贫阶层，仅仅依靠低保或社保维生，这种人群可能会出现在老城区未拆迁的棚户区，也有可能出现在城郊边缘地带。那么未来针对城市赤贫阶层，相关的保障房产品可能会长期存在。

五、在未来5年内住宅产品迭代的可能性加大，智能化设施会大幅度落地，部分2005年以前的产品面临淘汰压力，有购买力客户会选择重新置业。

六、房地产开发商的集中度会加大，部分中小房企拿地的成本增加，且开发成本和开发效率低于央企、上市房企和品牌开发商，面临着自然淘汰的可能性。

搜狐焦点：您觉得今年下半年楼市政策会不会有变化？收紧还是放松？

李健：南昌楼市今年上半年量价齐升、地王频出，已是2008年来罕见。因此下半年楼市政策出现变化的概率很大。而且，如果不出意外，政策需要从紧。泡沫出来了，也确实需要政府出面挤一挤了，短期会有阵痛，但长期看对南昌楼市确实一个必不可少的调整机会。用一句开玩笑的话来形容：步子迈大了容易扯着蛋。是时候该缓一缓了。