廖林立：地王潮有风险 谁都不知道房价天花板在哪

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为江西日报楼市主编廖林立的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

廖林立：地王潮是全国一线、二线城市甚至2.5线城市的普遍现象，相比深圳、南京及合肥等城市的地王，南昌地王算是比较理性的。

开发商高价拿地有多方面的因素，一方面企业生产要有生产要素，房子库存量不够，开发商房源销售在萎缩，企业发展就是冒着高地价的风险也是要拿地的，毕竟大部分开发商除了建房子，其余的什么都不会，企业还没有转型；另一方面，产业经济不好，实体经济转型还在阵痛，许多产业资本流入了房地产市场，房地产开发商融资渠道宽，融资成本低，有钱在手，拿地比较有底气；第三，南昌楼市比较理性，库存率比较健康，面粉价格再高，成本转移到面包上，也有人买单，这也是开发商敢高价拿地的充分条件。

搜狐焦点：有人说：现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。南昌“地王潮”背后有没有暗藏风险？

廖林立：地王潮必然有风险，谁都不知道房价的天花板在哪里。这取决很多方面，一方面是大经济环境的复苏，其次是信贷政策如何，最后是投资渠道的多样性和回报率。

搜狐焦点：自3月份开始，南昌的新房住宅成交也稳步回暖上涨，月均成交5800余套，按此去化速度，库存仅够卖4个月，您如何看待南昌楼市的供需关系？“库存荒”存不存在？若存在，该如何正确认识“库存荒”？

廖林立：从数据上来看，南昌楼市的供需关系比较合理，库存荒是个相对比的概念，一方面与四五线城市库存量相比，南昌库存量比较理性；一方面与供需变化相比，目前需求旺盛，库存不高，才有所谓的库存荒，但如果需求不振，库存量就相对高了。所以，我不认为南昌有库存荒的现象。

搜狐焦点：下半年，南昌也有大波“小鲜肉”纯新盘来袭，一方面可以缓解“库存荒”，但另一方面值得注意的是，这些楼盘多处于老城区、九龙湖、西湖区等热点区域，可以说也基本都是“高价盘”。“高价盘”当道，购房者该怎么选？

廖林立：所谓的高价盘也是相对的，因前两年地价较高，相对应的出现的商品房价格肯定就会提高。相比于去年的房价，现在可能的高价房，但可能若干年后目前的房价又是理性的。关于买房，如果是投资，请买学区房；如果是自住，一看是否离上班近，二看周边配套。

搜狐焦点：南昌楼市分化越来越明显，不同的区域、同一区域不同楼盘间都可能出现“冰火两重天”的态势。您怎么看待南昌各个区域的发展？

廖林立：南昌楼市基本是政策市，即区域发展政策朝那个区域倾斜，这个区域的地价也会贵，房价也会高，购房者的钱也就流入这个区域。现在是九龙湖，明年可能就是赣江新区。因开发商也在分化，出现大鱼吃小鱼的现象，购房者购房越来越倾向于品牌大开发商，品牌开发商的信誉、产品制造水平都远超小开发商，所以同区域的项目，价格相差很大，更多的是品牌、品质的价值在拉大距离。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

廖林立：南昌楼市成交量平稳，价格缓慢上涨。

搜狐焦点：您觉得今年下半年楼市政策会不会有变化？收紧还是放松？

廖林立：不会，目前南昌楼市的现状是政府最能接受的现状，价格上涨不快，成交量稳定。政府没有必要干预，也不会政策干预。