雷雨：瑶湖片区和莲塘片区或将成为南昌价值洼地

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为江西煤田地质局局属单位[江西华昌企业发展有限责任公司]营销总监雷雨的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

雷雨：与全国一线及重点二线城市一样，地王现象比往年更加频现，南昌楼面价也不断刷新，热点区域甚至突破万元大关，地王已屡见不鲜。

主要原因有三：一是国家宽松货币政策，M2环比增速维持10%以上，导致市场上的钱越来越多，一方面是国民对房地产等固定资产行业资金流入增加，另一方面企业发债的利率变低，融资成本仍旧较低，特别是一些中大型企业借此进一步扩大市场占有率，看好未来3~5年的市场；二是国家强调供给侧改革、去库存大背景下，地方政府控制土地出让导致供求关系反转，特别是客户对政策预期下的投机心理上升；三是2015年下半年以来，低首付、降契税等去库存实质政策利好持续发力，直接导致2016年上半年市场持续转好，去库存效应更加凸显。加之本身南昌住宅市场库存量就不大，在此三重大环境因素主导下，作为一个地铁效应、省府搬迁、赣江新区等富有发展活力的二线城市来说，开发商高价拿地也在情理之中。

搜狐焦点：您觉得南昌楼市的价值洼地在哪？

雷雨：目前南昌重点发展成为省会级大都市区，城市规模进一步扩容，城市配套建设如火如荼。地铁高架等立体交通、购物中心、旅游综合体、教育卫生、物流带动区域周边发展。放眼整个南昌来看，受城市发展利好和市场供需影响，红谷滩九龙湖、朝阳新城仍旧是目前发展热点板块，经开、高新、新建区次之，但经开区由于国家赣江新区规划，起点高未来仍有较大上升空间；市区、青云谱由于拆迁成本高，上升空间较为有限；放眼未来，城市扩容往南或往东仍旧处于初级开发阶段，城市各项配套等规划利好还有较大的提升空间。因此，未来高新瑶湖片区和南昌县莲塘片区或将成为南昌价值洼地。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

雷雨：南昌楼市的发展仍旧可观，未来几年可能会呈以下三点发展趋势：

排名前列、土地越来越稀缺，南昌地价将会持续上涨。对比国内一线及中部省会城市，南昌地价不久前突破万元大关，远比中部省会城市如武汉合肥郑州等突破2~3万元有一定差距，中大型开发商仍觉得南昌地价较为便宜。再者南昌较中部其他城市而言仍旧有较大的城市发展活力空间，因此地价仍有缓冲抬升空间。此外，南昌城市地铁等配套建设和拆迁等硬性成本投入，地方政府财政收入在房地产业上占比仍然偏大。

第二、商品房供求矛盾保持不变，一方面是住宅供应增多但供求仍然趋于健康稳定，而非住宅去库存得到小幅缓解但会仍旧控制供应节奏。

第三、南昌房价仍将上升，且高价伪豪宅将逐渐增多。受高地价影响，楼盘开发成本日益增大，所以定价就会相对更高，这样才能维持一定利润；其次南昌城市发展活力仍旧可观，地铁、教育、商业消费等配套资源尚未集中显现，因此占据此类资源的项目价格将随市场持续走高；最后由于高地价投入导致房企企业现金流压力增大，容易过于追求变现销售速度而忽略产品力本身，导致产品设计、施工装饰、营销管理流水线化。受资源垄断和地段影响，拥有江景及强势配套资源的项目更显稀缺。

搜狐焦点：中煤时代街区目前主推的是商铺，销售进度如何？商铺有些什么优势？

雷雨：是的，中煤时代街区目前主力推出76~150平米沿街现铺，目前大量商户前来寻租（部分已开业），商铺销售正如火如荼。

我们的商铺主要有以下优势：一是国企员工单位房，800多户业主装修入住，成型社区现铺，人气足开业快；二是价格实惠产权大，7999元/平米起引爆莲塘投资，高性价比实用；三是返租托底收益，现买即可现收租，投资十分稳健；四是整个小区仅有沿街30余组商铺，高稀缺高保值性。欢迎各位有识之士前来投资咨询。

搜狐焦点：中煤目前已在南昌县和湾里区均有项目，未来，中煤是否还会在南昌进行地产开发？有何战略发展布局？

雷雨：答案是肯定的。围绕着打造精品、塑造品牌的发展目标，公司在发展产业经济的同时，坚持让全体职工享受经济发展的成果，提升职工群众收入和幸福指数，确保同步进入小康。因此，我们会在充分市场调研基础上，储备2~3宗优质土地资源适时开发，并积极寻找优质特色开发项目。同时，结合国家一带一路政策以及响应我省“实干兴赣、小康提速”的精神，加大国外房地产市场的调研，在时机成熟条件下，争取进军国际房地产市场。

公司简介：江西华昌企业发展公司设立于1999年（其前身是江西煤田地质工业公司）。设立初期，主要经营工业生产资料，建筑材料及广告制作和室内外装饰。随着江西煤田地质局产业结构调整的不断深入，江西华昌企业发展公司由经营实体逐步转变为对全局工业、商旅业履行监管职能的综合管理部门。

进入“十二五”发展时期，江西省煤田地质局从长远发展战略考虑，将江西华昌企业发展公司列入全局“8•3•2”序列管理，作为全局三大产业之一进行实体性运作。主要经营范围为：房地产开发，矿产资源开发，投融资业务，金融理财以及管理咨询等。

江西华昌企业发展公司将以崭新的经营理念、科学的经营方式、优质的经营服务，为社会建造出和谐温馨的美好家园。