徐自刚："库存荒"下 市民要买占据核心资源的物业

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为浩瀚正盛集团营销中心总经理徐自刚的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

徐自刚：2016年，特别是南昌名副其实的“地王年”，南昌楼市整体呈现出火红态势，各大开发商拿地热情高涨，楼面价也一路上扬。今年年初，恒大就以楼面价8010元/㎡拿下朝阳新城一宗商住地块，成为2016年朝阳新城首宗总价及楼面价双料地王。之后，联发以楼面价8189元/㎡竞得朝阳新城一宗居住用地，刷新朝阳新城楼面价新高度。中海以楼面价9925.66元/㎡摘下南昌青山湖西岸地王。正荣以楼面价6000元/㎡拿下经开区一宗商住用地，成为经开区楼面价地王。国贸地产以楼面价9211元/㎡拿下西湖区朝阳新城一宗地块，荣登朝阳新城楼面价地王宝座。而今年出现的单价地王“魁首”，当属以高达10372元/㎡楼面价拿下西湖区地块的正荣，引领南昌地价跨步迈入万元时代。

开发商高价拿地，我认为是多种因素的共同作用。排名前列，从整个房地产市场环境来说，目前楼市向好，蓬勃发展的态势给予了开发商充足的信心。因为开发商一般只会在房价坚挺向上、房屋销售顺利、回款充沛，加之对楼市前景充满乐观预期之下，才会积极抢标，甚至不惜高价拿地。第二，从土地供应市场来说，目前整个市场土地供应量不断缩减，导致了整个土地市场的供不应求。以老城区为例，老城区是寸土寸金之地，土地十分稀缺，那么处于核心地段的土地必然受到开发商热抢、竞拍，进而导致高价拿地。第三，从开发商竞争来说，在良好的市场环境中，对于核心地段的土地，无论是品牌开发商还是中小型开发商，他们都会积极参与竞标，对于土地的竞争非常激烈，楼面价也自然随着竞争的加剧而飙升。第四，从库存量来说，2016年南昌政府出台了《关于我市非住宅去库存的若干措施》，适当控制商服用地供应规模，允许对已出让非住宅项目进行调整转型，并降低非住宅交易和经营成本，对在南昌市城区购买非住宅的给予买房人所纳契税25%的补贴，整体向好政策的出台，使南昌楼市逐渐回暖，去库存效果明显，目前整个南昌市场库存较少，库存量的不断缩减，必然导致开发商积极拿地，以补充市场供应量。第五，从市场销售层面来说，在市场需求集中释放的形势下，库存不断减少，以及新供应项目出现的断层，房地产销售市场的供不应求现象愈加凸显，供不应求必然会鼓动开发商积极拿地。最后，从城市大环境来看，近年来南昌以航空城、地铁建设和高铁建设为契机,深入推进昌九一体化建设,加大城市建设投入力度，整个城市格局、城市建设、城市形象都呈现日新月异的面貌，仅2016年，政府就投资了849亿用于157项重大工程的开发，未来的南昌，发展势头更加锐不可当。城市的快步发展将吸引更多的市民投资置业，市场需求量不断上升，也激发开发商拿地热情。正是基于以上几点，开发商才敢于高价拿地，尤其是资金实力强的品牌开发商，更是成为地王“收割机”。

搜狐焦点：有人说，现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。南昌“地王潮”背后有没有暗藏风险？

徐自刚：我认为这个风险基本上可以忽略不计。首先，对于住宅属性的土地来说，在整个市场库存量逐渐减少、而市民购房热度丝毫不减的情况下，供不应求的市场局面将更加凸显，由此看来是住宅属性的土地是没有风险的。其次，对于商住属性的土地来说，风险因地段的优劣而异。处于城市中心的“地王”，拥有无可比拟的优势，优质地段往往拥有成熟的立体交通路网、完善的配套资源、庞大的消费人潮，项目产品将受到市民的热抢，因此不存在风险。存在一定风险的有可能是那些地段不好的土地，因为在一定程度上来说，地段不好有可能存在去化难的问题，从而延长销售周期，但是，开发商在拿地之前，一般都会进行综合测评，故这种风险也是可以规避的。

搜狐焦点：自3月份开始，南昌的新房住宅成交也稳步回暖上涨，月均成交5800余套，按此去化速度，库存仅够卖4个月，您如何看待南昌楼市的供需关系？“库存荒”存不存在？若存在，该如何正确认识“库存荒”？

徐自刚：南昌楼市呈现出供不应求的市场局面。2014年，南昌商品房累计供应面积836万平方米；2015年，供应面积为752万平方米，同比下降10.4%；继2015年供应量减少后，2016年南昌楼市商品房供应量将继续下调。然而，伴随着城市发展步伐的逐渐加快，各项指标均快速增长，同时，开发商实力的不断上升，也将投入更多精力和财力打造更具品质的精工产品，这些都将导致南昌市民的购房需求不断扩大，市场一片向好，从而导致供不应求的市场局面。

供不应求现象的持续存在，将导致南昌楼市出现“库存荒”。伴随着下半年土地市场供应的愈发缩减以及“金九银十”旺季需求的持续爆发，更将加剧“库存荒”。

“库存荒”的出现，对于市民来说，还是要趁早买房，而且还要买那些占据核心资源的物业，比如占据核心地段、学区资源、地铁资源等等。占据核心地段的物业，享有成熟的配套、便利的交通，未来房子的保值升值更有把握。其次，优质学区房享有丰富的教育资源，价格坚挺看涨，而且租金丰厚。第三，地铁房也是选购热点，在北上广深等大城市，地铁物业往往是升值较快、涨幅较大的，去年年底南昌地铁1号线的开通，地铁沿线物业价格也是一路飙升。由此可见，地铁房升值空间巨大。

搜狐焦点：下半年，南昌也有大波“小鲜肉”纯新盘来袭，一方面可以缓解“库存荒”，但另一方面值得注意的是，这些楼盘多处于老城区、九龙湖、西湖区等热点区域，可以说也基本都是“高价盘”。“高价盘”当道，购房者该怎么选？

徐自刚：“高价盘”当道时代，购房者选房更应该慎之又慎，最核心的一点就是选地段。地段是衡量房地产价值的重要指标，地段的好坏也直接决定了投资价值的高低。对地段的判定，除了是地理位置上的中心，还需要便捷的交通、完善的配套、成熟的商圈、庞大的消费人群等等。在北上广深一线城市，老城正中心往往是购房者的优选地，核心地段寸土寸金，房价也是逐日走高。

于南昌而言，老城区是被公认的好地段。不论投资者购买后是用于租赁还是自住，醇熟商圈、立体交通路网、庞大的消费力和川流不息的人潮都是价值持续增长的保障。同时，“抗跌”是实现房子保值、增值的“定心丸”。好地段具有抗跌的天性，好地段意味着交通便利、各种生活配套设施完善，自然“抗跌”性强，未来升值潜力更大，即便房地产市场行情波动，好地段的房价也较坚挺。

（正盛太古港项目效果图）

搜狐焦点：南昌楼市分化越来越明显，不同的区域、同一区域不同楼盘间都可能出现“冰火两重天”的态势。您怎么看待南昌各个区域的发展？

徐自刚：近10年来城市扩张迅猛，新区城市建设发展快速，房地产建设规模和数量也日趋增多。新城区潜在土地供应量大，新房供应量充足，楼市发展后劲很足。同时，新城区区域规划明朗，政策扶持力度加大，还有高铁带来的“虹吸效应”，基于这些综合因素，新城区升值潜力巨大。本地和外来知名地产商的进驻，也为该板块增添了不少活力。

新城区“小步快跑”，老城区也将在多重利好中“大步向前”。老城区先天优势明显，不仅坐拥醇熟的商圈、稠密的人口、磅礴的消费力、便捷的交通，还迎来史上较大规模旧城改造，老城正中心成为城市的重点打造之处，迎来种种利好机遇。在政府旧城改造的推进下，老城区基础功能将不断优化，城市面貌不断改善，这些都将带动区域内楼市的快速发展。南昌地铁2号线和3号线的规划建设，将进一步贯穿老城片区，从而完善区域内交通路网。与此同时，正在公示的《南昌大都市区规划》中将南昌市辖区、南昌县以及安义县的部分地区，约5090平方公里区域规划为大都市区核心区，并布局9条轨道交通形成市区环线，未来地铁3号线、4号线延伸段将与市郊铁路进行串联，使城市核心区与外围县市交通联系加强，形成以老城为中心的聚合交通路网。各种政策利好、城市建设，将刷新着老城面貌，助推老城复兴，实现老城区楼市跨越式发展。

搜狐焦点：南昌楼市的价值洼地在哪？

徐自刚：我认为南昌楼市的价值洼地是在老城中心区域。排名前列，南昌老城区的人口基数大、密度高，常住人口将近300万，在2015年人口密度每平方公里达到5万人，消费潜力巨大。第二，老城区坐拥南昌最成熟的立体交通路网，城市主轴纵横交错，与多条立交桥、跨江大桥、地铁轨道等形成全方位立体式交通体系，畅达全城，区位优势全城少有。第三，老城区是商业发展的沃土，具有商圈崛起的先天优势。老城中心商圈作为南昌的市级传统商圈，辐射范围广泛、商业氛围厚重，是南昌市较大、最成熟的中心商圈，多年来，一直扮演着市级商业中心的重要角色，辐射范围遍及全市各区域，特别是拥有以十字街、洪城商圈为中心起点的醇熟商圈，是南昌市民居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐需求的优选。

2013年，南昌市政府拉开了“旧城改造”的大幕，此后老城复兴计划一直有条不紊地进行，南昌老城也在不断地革新。南昌市今年计划投资849.36亿元用于157项重大重点项目的建设，正盛·太古港则是这些重大重点项目建设的“排头兵”。正盛·太古港拥有80万方的大体量，集萃王府井华中旗舰店、国际五星级酒店、情景式Shopping Mall、24小时摩登时尚街区、奢享级酒店式公寓、老城中心少有loft、国际都会华宅等7大高级业态，将打造一个集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的消费天堂。正盛·太古港作为南昌排名前列纯地铁上盖的商业中心，将凭借全能化业态、国际化体验、前瞻性视野三位一体的核心竞争力，成为南昌商业的领航巨舰，同时携手众多国际国内著名品牌集体亮相，引领南昌进入“国际化商业时代”。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

徐自刚：预判楼市的发展趋势，主要从房价走向、开发商拿地情况、市民购房需求等方面来判断。基于国家多项政策的推动，2016年上半年南昌房地产形势一片大好，房价不断攀升，地王频出、“库存荒”出现，到目前为止，整个市场仍持续火热，无论从供求关系、货币政策还是市场预期来看，南昌市房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看，2016年下半年房价仍会持续上涨，在今年下半年还可能会有“地王”出现。

搜狐焦点：您觉得今年下半年楼市政策会不会有变化？收紧还是放松？

徐自刚：2016年以来，全国土地市场高溢价，楼市火爆，开发商不断进场拿地，让房价进一步螺旋式上升。为了预防房地产市场泡沫和不健康发展，北上广深等一线城市部分地区发布楼市新政，给限购政策“紧了紧”。但从整个市场大环境来看，二三线城市的楼市相对稳健，短期内还不会出现楼市政策收紧，由此看来，南昌楼市政策在短期内可能不会有太大变化，将依照原有楼市政策的大步伐前进，在短期内仍将保持蓬勃发展的态势。