刘光华：下半年信贷调整可能性大 应警惕楼市风险

自今年3月份以来，南昌土地市场不断上演“地王盛宴”，南昌楼面价已过万、朝阳新城楼面价超9200元/㎡、经开区楼面价超6000元/㎡……而另一方面，南昌住宅市场已出现了“库存荒”，现有库存3.7个月就能销售完！

一面是地王不断、一面是库存不多，再加之南昌部分区域房价仍不断疯涨！那么，下半年，甚至是未来更长时间，南昌楼市将怎么走？房价又会有哪些变化呢？对此，搜狐焦点诚邀各位开发商、业内专家、学者共同探讨南昌楼市走向！

以下为金地源亲城销售经理刘光华的个人观点：

搜狐焦点：您怎么看今年南昌的“地王潮”？开发商是基于哪些原因敢如此高价拿地？

刘光华：“地王潮”现象这是市场决定的，楼市经历了2015年的短暂低迷后，从2015年年底的降准降息到2016年各类的利好政策，加上南昌老城改造和地铁造城的推动，这些都是造成“地王潮”的必然现象。

在楼市利好政策的推动下，各地量价呈现高位，品牌房企业绩大增，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其实不止南京、苏州等城市地价涨幅也很显著。

搜狐焦点：有人说，现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。南昌“地王潮”背后有没有暗藏风险？

刘光华：风险还是存在的。全国整体市场库存量依旧处于高位，去库存仍是目前市场核心问题，全国其他城市，特别是在三四线城市，地方政府供地与房企拿地节奏仍处于较低水平，预计下半年，重点二线城市仍是房企争夺焦点。但个别城市受调控与预期影响，土地市场热度趋弱，土地市场热度可能向南昌、武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。

搜狐焦点：自3月份开始，南昌的新房住宅成交也稳步回暖上涨，月均成交5800余套，按此去化速度，库存仅够卖4个月，您如何看待南昌楼市的供需关系？“库存荒”存不存在？若存在，该如何正确认识“库存荒”？

刘光华：确实，这几个月以来南昌的楼市已经不能用火爆来形容了，很多地方出现了抢房的现象，这也导致了量价齐升，这也是去年积压的购房需求得到的一种释放。短期从数据来看确实去化量很惊人，但是“库存荒”我认为是不会出现的，在土地资源稀缺的老城区、红谷滩区等区域未来的供应量几乎不多。但其他区域类似经开、九龙湖、望城等区域在建的项目还有，包括已经拍卖成交的土地，未来供应量还是有保证的。

搜狐焦点：下半年，南昌也有大波“小鲜肉”纯新盘来袭，一方面可以缓解“库存荒”，但另一方面值得注意的是，这些楼盘多处于老城区、九龙湖、西湖区等热点区域，可以说也基本都是“高价盘”。“高价盘”当道，购房者该怎么选？

刘光华：结合自身需求（工作范围、生活习惯等）才是关键。老城区、西湖区都是成熟的片区，配套当然是很完善，但也存在交通拥堵、空气质量差的问题；九龙湖是省府所在地，西客站、国体、大型的教育配套、生活配套也已经陆续成型，但对于长期生活和工作在老城区的购房者来说还是不太习惯，配套也不能一步到位；所以这就需要结合自身需求。

搜狐焦点：南昌楼市分化越来越明显，不同的区域、同一区域不同楼盘间都可能出现“冰火两重天”的态势。您怎么看待南昌各个区域的发展？

刘光华：不同区域的差异这个和城市的发展规划也是紧密联系的，政府积极发展和规划的区域自然会比其他区域有优势，比如地铁沿线楼盘和非地铁楼盘的差异就很明显。

同一个区域出现冰火两重天的现象这也和开发商的实力和客户越来越专业有关。开发商是否用心做好项目客户也是能看出来的，现在的房地产市场是一个双向选择，客户的追求也在提升，而不是一味的追求价格，对品质、品牌、物业等都是有要求的。

搜狐焦点：您认为南昌楼市的价值洼地在哪？

刘光华：目前来看，望城新区还在一个很好的潜力股，目前保利、新力等房企已经在望城区域开发项目，地铁的开通以及后期配套的跟进将会刺激这一块区域的发展。湾里区域也是未来的一个趋势。

搜狐焦点：您如何预判南昌后期楼市的发展？可能会出现一些什么特点、趋势？

刘光华：随着城市框架的逐步完善，多条地铁的开通和施工将会给整个城市带来焕然一新的感觉，南昌对周边城市的吸附力也在加强。我相信南昌后期的楼市发展基本上还是趋于稳定，刚需和首改将是未来置业的主要方向；在价格上应该会趋于平稳。

搜狐焦点：您觉得今年下半年楼市政策会不会有变化？收紧还是放松？

刘光华：变化预计会有，热点城市量价持续高温，下半年还是要警惕市场潜在风险。

今年上半年，政策利好下，市场预期显著改善、消费者集中入市，一二线城市房地产市场局部高热，下半年应警惕其市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求透支，同时房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足；另一方面，此类城市对于货币政策的反应较为敏感，下半年中央及地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。