王赣吉：经开土地为新区发展提供支援 楼市必雄起

6月，国务院发布批复同意设立江西赣江新区，经开区发展正式纳入国际级战略，到2020年将建成现代化新区。对于经开区来说，这无疑是一大利好，房地产发展也迎来“翻牌”契机。

对此，搜狐焦点诚邀经开区的开发商和专家学者，共同来探讨经开区房地产的现状和前景，并为经开区房地产发展出谋划策，以此共同来推动经开的楼市发展迈向新台阶！

以下为中国铁建青秀城营销总监王赣吉的观点：

搜狐焦点：据搜狐焦点统计，上半年经开区新房共成交近3500套，排位仅次于红谷滩和高新区。足以看出经开区的楼市地位越来越高。那么，请您帮忙分析一下经开区楼市近几年的变化？

王赣吉：首先从土地市场开始分析，中国铁建青秀城作为中国铁建地产品牌进入南昌市场的排名前列项目，于2014年10月27日，在与数家房企的竞争下，最终以2520元/㎡的楼面价拍下，溢价率为40%。当时大家都觉得我们比较疯狂，毕竟当时经开区各地产项目，楼面价普遍还维持在三位数，房价销售也就六千左右，市场发展模糊不清。但随着2015年万科、绿地等房企的强势进驻，经开区土地市场也飙升至3000多元/㎡，加上本月正荣以楼面价6000元/㎡在经开区拿地，就足以证明我们当初的选择是对的。

其次从区域的发展来看：起初，经开区作为南昌楼市的价值洼地，交通、学区、医疗配套等设施都不够完善，实现溢价的可能性较低；区域规划较为零散，大学城中夹杂着工业区、工业区中夹杂零散的生活配套，难以形成一个所谓的核心区域。

但是时至今日，我们要站在一个新角度去重新认识经开区。交通方面，港口大道今年1月份通车，从我们项目去往红谷滩只需5分钟；昌九快车道、黄家湖路立交的通车，区域内的路网也在逐步完善当中。教育资源方面，除了原有的大学城，还有昌北一中、二中昌北分校（建设中）、南昌十中（建设中）、财大附中附小等学校等。国家政策上，领导越来越重视昌九一体化的建设、包括赣江新区的设立，交通路网的完善，对于经开区来说，政府的大力扶持，无疑又是一大波利好的来袭。

搜狐焦点：经开区区域范围较广，楼盘分布也不一，有靠近新建区的、有下罗的、也有临近临空经济区的，房价差异也比较大。区域布局表现在楼市上具体有哪些特点？

王赣吉：经开区楼盘分布不一，但是可以分成三个较为集中的片区。黄家湖西路片区靠近新建县，项目有新力帝泊湾、汉港凯旋城、嘉业海棠湾、乐活公元城以及新开发的万科金域传奇，属于红谷滩的外溢区域，房价主要受新建区以及红谷滩外围区域的影响,区域内购买能力尚可。

另一个区域就是双港大街西片区，地产项目有英伦联邦、南天金源、万科金域国际、绿地悦公馆、盈石IM广场以及正荣项目，依托老商业区聚集的人群、配合南昌十中未来的教育资源，整体配套相对完善，居住氛围较浓，区域内购买购买尚可。

再一个就是双港大街东片区，该片区给人的印象是配套不足、交通不便、地产项目较少，目前只有青秀城、庞大领航、欧香小镇。随着地铁的正式投入运营，港口大道的开通，赣江新区的设立，势必对该区域有极强的刺激作用。

搜狐焦点：在经开区购房置业的主要是哪些群体？

王赣吉：在经开区的置业群体大可分为四个阵营，各阵营直接的占比也较为均衡。首先就是各大高学教职工，这些教职工中购买欲望较强的以年轻教职工为主，选择离校较近置业，可以一定程度上节省生活成本，但是购买能力有限，选择刚需项目为主。还有一部分就是高校内的老教职工，购买力强，对品质生活有一定追求，并且熟悉区域环境，也在心理上依恋该区域，正在成为区域内品质项目的主力购买人群。第二阵营就是地缘性客户，经开区传统地缘性客户不多，且基本都有集资房，生活观念较为传统，喜欢跟风置业。第三阵营多为外来务工人员，经开区企业较多，有庞大的职工体量，对生活品质追求不高、项目地段配套没概念，主要关注价格。最后一个阵营就是外来客，新建县、永修、安义还有周边乡镇的客户，为改善生活、工作方便选择省城置业，购买能力尚可，注重交通便利性。

搜狐焦点：地铁的开通、昌九大道的全线通车对于经开区的楼市发展有何意义？地铁后，对项目的成交和房价又没有变化？

王赣吉：目前，南昌的地铁交通网还不够成熟，不够成规模。现阶段仅地铁1号线开通了，等到地铁2号线通车，去往西客站的地铁开通之后，对楼市的拉动将更为直接。

同时，南昌城市范围不大，乘坐地铁的必要性较弱，人们对地铁的需求不像北上广等一线城市那么强烈。虽然老城区地面交通日益紧张，但城市整体构架较小，交通也并没有像北京等大城市那样拥堵，电动车限制力度不到位。因此，地铁的价值要得到进一步的体现，还需要一段时间的发酵。

搜狐焦点：您如何看待赣江新区设立对经开区楼市的影响？

王赣吉：当下最重要的城市资源是什么？土地！事实上，“赣江新区”作为南昌未来重点发展方向，一经面世便受到了南昌市民和各界的高度关注。一个城市发展最为仰仗的就是土地，土地带来的经济效益可以很好的支撑发展。经开区土地储备丰富，原有的一些工业用地也在逐渐变性为商住用地，土地市场发展潜力巨大，并且可以为新区的发展提供充足的资本。

其次高级新区的设立，将吸引众多品牌房企入驻，而我们企业作为区域的建设者之一，也将会是最直接受益者。区域内传统的“钟摆式”上班人群造成了沉重的交通压力，不光增加生活成本、时间成本，同时，到了晚上大部分区域便成为一座座“空城”，这是一种资源的浪费。政府已经明确提出要在政策、财政、规划等方面予以新区发展大力支持，这意味着今后经开区的发展速度、基础配套设施建设、对周边人群的吸引力等都将彻底改变。而这些都是决定一个区域房地产发展深度的重要因素，因而未来经开区房地产业发展前景颇为可观。