抄底较好的18个月要来了 住建部专家说还要涨

2016年上半年转瞬即逝，下半年的房价成为购房者们关注的焦点。

中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌告诉邦爷，无论从交易额、交易量、还是投资，可以看出来房地产这轮周期的高点是在今年的三四月份，今年市场呈现抛物线状，下半年热度不会下降，只是增幅放慢。

他指出，全国的房价从去年的四五月份就开始环比上升，但如今上升依旧但幅度减少，这与房地产的短周期（3年左右）市场变化是一致的：在三年左右的时间，即便是市场不调控，市场上升到一定的点，购买力也会向下走。

上半年楼市地市已赚疯

“开发商今年赶紧推盘，是有道理的。”顾云昌表示。

中原地产的统计数据显示，35家公布了业绩的企业，它们的销售量合计达12425.92亿，同比涨幅度高达70.6%，其中同比涨幅超过一倍的企业多达12家：金茂、碧桂园、融创、龙光、时代、新城、中骏、瑞安、禹州、景瑞、旭辉、金地等。

35家房企的年度任务指标平均完成率在64%，远超往年的平均完成率。

随之，房企们开始调整年度销售目标。比如，碧桂园就将今年的销售目标从原定的1680亿元提高到2200亿元。旭辉控股也已上调了全年合同销售目标至438亿元(按此目标，其上半年业绩完成率为63%)。

楼市销售火爆，热门城市的土地市场更热。

中原地产数据显示：年内截止7月21日，全国主要50大城市土地成交额合计高达11644亿，同比上涨了45.6%。

其中排名较高的杭州（楼盘），土地成交金额高达963.13亿，同比涨幅高达338.8%，另外南京（楼盘）、苏州（楼盘）等城市涨幅也均超过了100%。

从平均楼面价看，杭州同比上涨189%、南京上涨115%、苏州上涨196%，上海（楼盘）上涨66%，合肥（楼盘）上涨149%、深圳（楼盘）上涨326%、厦门（楼盘）上涨134%。

另外，上半年部分二线城市的土地出让金已经接近或者超过了2015年的水平，其中：杭州已超出34%，合肥超了21%，苏州超过15.3%。

从平均溢价率看，苏州、合肥等城市平均溢价率超过100%。

下半年，拿了地王的小心了

先来看看大势。

国家发改委新闻发言人赵辰昕就表示，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。其中，一二线城市要防止房价持续过快上涨；三四线城市要根据当地市场情况化解房地产库存。

顾云昌认为，目前调控强调一城一策，分城施策。货币供应量是全国性的，土地供应量是地方性的，所以不同的城市巧妙调整土地供应，能有效调节楼市走势。加之宏观上货币政策的使用，就足以调控宏观经济和房地产经济，实现供给侧的结构性调整。

因而从效果上讲，目前的房地产市场可能即将进入短周期的回落阶段。

他指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。

我们看到今年上半年楼市的热销，可能让全年房地产销售面积达到历史新高(超过2013年130551万平方米的历史峰值）。

“今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”

顾云昌预测称，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

因而总体看来，拿了“地王”是有风险的，三四线城市库存高企，拿了土地卖不掉房；一线城市地价过高；1.5线以及2线城市土地价格被推涨，但后续支撑力存不确定性。

但房企不拿又不行。顾云昌指出，如果不拿地，开发商下一步将面临无地开发的局面。所以开发商会很纠结，只能博弈未来的预期。

所以，开发商拿地的时间和地点相当重要，这直接决定其利润。

“而很多拿地王的开发商做楼盘其实很艰辛，市场一弱就可能被套住，甚至导致被淘汰或兼并。”