麻智辉:房价为何降不下来 治理高房价路在何方？

　　大江网讯 记者秦海峰报道：在2012年江西省社会科学学术活动周上，江西省社科院研究员在景德镇为听众做了“中国房地产市场走向何方”的专题报告，系统分析了中国房价到底高不高、房价为什么跌不下来、遏制房价上涨路径何在等一系列问题。

　　房价到底高不高？

　　目前的房价到底高不高呢？一方面，社会上关于房价高的议论比比皆是；另一方面，也有人讲与发达国家相比，中国房价还不算高，中小城市与大城市比，仍有“正常上升的空间”；还有的说目前房价上涨幅度尚属合理。那么，房价高或不高，到底谁说了算？住房作为一种商品，其价格高低有没有一个公认的客观标准？

　　麻智辉分析说道，根据上海易 居房地产研究院最近发布报告称，2010年全国城镇平均的房价收入比已达到8倍多，创历史新高，上海、北京、广州、深圳、杭州等一线城市的房价收入比都已超过14，对于中小城市来说，房价和大城市比可能还不算高，但房价与当地居民收入比则可能并不低。

　　从房地产业的利润率来看，在成本不变的情况下，房价越高，则利润率越高。迄今为止，大多数房地产企业都拒绝公开房价成本。但从一些典型案例以及政府部门、媒体、研究者和开发商自己提供的数据入手，仍不难看出房地产业利润之高，超过90%，而欧美国家房地产商利润一般控制在5—10%之间。

　　“所以，无论从居民购买力来看，还是从房地产企业利润率来看，无论从国内范围来看，还是从国际范围来看，我们对国内大多数城市的房价高低都应有一个清晰的认识。”麻智辉说。

　　房价为什么降不下来？

　　2009年以来，中央政府从金融、财政、土地、税收等各方面出台了国八条、国十条等一系列政策，对房地产市场进行宏观调控。2010年4月16日以后，中央更是出台了有史以来最严厉的房地产调控政策，试图将房价降下来，但收效甚微，原因何在？

　　麻智辉分析认为，房价高涨一个重要原因在于地方政府的推动。它有追求高GDP的冲动，有收取更多土地出让金的冲动，有收取更多房地产税的冲动，当然，还有部分官员的“寻租”冲动,官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。

　　麻智辉说：“中国社科院金融研究所易宪容曾一针见血地指出：房地产暴利本质是掠夺。是少数富人疯狂掠夺多数穷人的财富，使得社会民众的大量财富轻易地转移到少数人手中，造成贫富差距拉大，两级分化。”

　　治理高房价路在何方？

　　房价仍然过高，老百姓难以承受，中央政府要把房价真正打下去，将来还可能陆续出台一系列更加严厉的调控政策。

　　麻智辉分析说道，首先是税收政策，就是要国家动用税收机器，逐步“开征房产税”、“开征遗产税”、“分类开征物业税”，其次是金融手段，针对房地产商，通过取消预售制、停止卖楼花、银行不得向商品房开发商贷款，原有的贷款一律收回等措施，迫使开发商感到资金链紧张，必须降价自救。

　　“另外，土地出让制度也必须改革，改土地招拍挂制度为综合评估制度，让土地价格回归理性。大量建设保障性住房，提高经济适用房和廉租房建设的比例；销售制度改革，限制投资购房和国外‘热钱’购房；放开集资建房、合作建房、小产权房建设，让人民群众有选择住房的自由。”麻智辉说。

　　房地产税会不会成为遏制房价的灵丹妙药？

　　目前，国家正在扩大房地产税试点，广大群众对此寄予厚望。那么，房地产税能否如人们所愿，成为遏制房价的灵丹妙药？

　　从国际经验来看，房地产税无疑是遏制房价的有效手段。但是，房地产税能否见效关键取决于三个因素：一是房地产个人信息能否透明化；二是房地产税税率应该订多高，是1%还是10%，20%；三是房地产税征税范围有多大。是本地，还是全国范围。

　　“如果上述三个问题不能解决，房地产税仍然只能是一个无效的手段。”麻智辉说。