银行主动退出开发贷 温州房产开发融资“换档”

　　温州，民间借贷聚焦之处，必然亦是房市风向标。

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　　房价打折早已不是新鲜事，个别楼盘一种隐秘的做法是，让购房者对首付“分期付款”，原本需要三成首付，先期可以只交两成，余下首付待到办理银行按揭贷款时再行缴付。

　　如此，显而易见的好处是，购房者前期投入更小，资金灵活性更强，还可享受一成首付的时间价值。不过，在银行信贷资源紧张的现下，此举对开发商快速回笼资金的好处或许更甚。

　　“现在折扣出售楼盘的开发商可能是因为资金紧张，而房价的起起落落也有可能对银行系统的资产质量形成压力。所以，银行提供给开发商的前期的开发贷，凡有可能成为不良的，基本已被银行催收了。”在温州房地产领域工作10多年的马先生告诉记者。

　　这一观点与当地金融监管机构调查的情况基本吻合。

　　“这波民间借贷率先出现问题的，都是一些比较大型的企业，跟房地产行业关联不大。”温州从事区域金融调研的监管机构官员告诉记者。

　　融资“换档”

　　“我们实际上还是首付三成，但只是将这三成分期付款。先预订的购房者可以只付两成，待到去银行办理按揭的时候，再补足第三成。这之前媒体有首付两成一说，实际上是误解了。”11月13日，温州中梁国宾1号的开发商在电话里忙不迭地向记者澄清。

　　此前，有媒体报道称，中梁国宾1号售楼处有关销售人员介绍，该楼盘三期的洋房样板房将于11月17日开放，如果在此之前登记购房，可享20%超低首付。

　　而对于开发商此举，外界普遍认为，这显然意味着，开发商急于收拢资金，对接市场。

　　当地房地产行业人士称，将首付分期付款，到办理银行按揭的时候，再补足国家政策规定的三成，这实际上是开发商在当前资金紧张状况下的权宜之计，但并不违规。因为我国有关政策并未规定，购房者必须在与开发商签订购房合同时就缴付所有首付款。

　　仍以中梁国宾1号为例。业内人士透露，该项目开发商是杨姓两兄弟，在温州房地产领域算是个风云人物，开发了市中心多个中高端楼盘。业内人士称他们是“一年一项目，开发动作很快”。

　　而中梁国宾1号，房源的户型面积为180～280平方米，带有泳池等配套设施，总售价在600万～700万元左右，首付三成并不是小数目。对首付分期付款，既是楼盘促销的一个手段，亦能让开发商尽快回笼资金。

　　“资金紧张是可想而知的。”一名陈姓房地产开发企业股东称，今年以来，前期在金融危机期间被处置的大批固定资产入市，对现有市场房价形成一定冲击，“而银行贷款仍如同惊弓之鸟，现在开发商要想从银行系统获得贷款，几乎不大可能。”

　　脱离了银行信贷资金的开发商，融资成本水涨船高，快速回笼资金毫无疑问成为王道。比如中梁国宾1号属南湖地段D-5-04a地块，记者调查得知，此地块的开发资金已经跟银行系统无关，融资渠道“换挡”到信托公司。

　　该土地于2012年8月24日向浙商金汇信托有限公司设定抵押贷款，贷款金额4亿元人民币，抵押期限为2015年8月24日止。现浙商金汇信托有限公司已书面同意该项目销售，销售后申请办理预售商品房按揭贷款时，按照温州市现有政策文件规定执行。

　　一名知情的银行人士表示，上述楼盘要到明年5月才结顶，所以银行办理按揭较快也要明年4月。这或许也是开发商想出让购房者分期支付首付款，尽快销售并回笼资金的重要原因。

　　但该银行人士认为，上述楼盘项目目前来看几乎不可能从国有银行获得按揭贷款合作，股份行是有可能的。“当然，能否获得，还得看银行对国宾项目以及开发商资金链的综合评定。”

　　房产投资占比回升

　　银行主动退出开发贷温州房产开发融资“换档”

　　“温州地区的贷款，流动资金贷款就占据了8成左右。”当地金融监管机构人士称，房贷、开发贷等占比不足两成。他同时表示，根据区域内监测，今年前10个月温州当地银行不断攀升的不良贷款，跟房地产领域基本无关。“大多集中在经营、生产领域的上规模企业。”

　　但无可否认，温州房价仍处于跌势，这无疑使得房地产行业成为当地银行的敏感领域。根据“温州房价网”的统计，2012年11月11日的二手房均价为22292元/平米，环比较前一周下跌-4.1%，同比下跌-28.1%。

　　而此前浙江省统计局发布的一份统计信息显示，与8月份相比，温州9月商品房价格环比下降0.8%，跌幅居全国70城市之首。

　　其实这种跌势早在去年底就已出现，但当时仍是“暗降”。购房户金先生称自己当时在温州永嘉瓯北购置了一套高端房源，全额支付即可6折优惠。

　　硬币的另一面是，温州房价的这种跌势，使得人们的购房热情在被压制一段时间后，近期又开始复苏。

　　温州统计局和人行温州中心支行近期的一项调查统计显示，三季度当地居民收入指数为47.9，较上季回升3.8个点。统计显示，居民预期未来房价指数54.1，自去年三季度以来重返荣枯线之上，选择房地产投资占比9.5%，较上季回升2个百分点。