龙头房企押宝1.5线城市商业地产

　　对于商业地产来说，决定“泡沫”是否出现的关键在于，城市的发展能否迅速消化这些供应量

　　■本报记者 王峥

　　相比于住宅，近段时间商业地产的发展可谓十分迅猛，甚至在一些业内专家看来已经是过了头。不过，对于不少龙头房企来说，商办投资市场刚刚起步的1.5线城市却蕴含着巨大的商机。

　　根据社科院《2011-2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。

　　对此，多位专家已对此发出警示。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平就曾多次指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。

　　“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌近日表示，开发商以及政府部门需更加冷静，以避免过度开发带来的“泡沫”。

　　但尽管如此，在一些高速发展的城市里，商业设施匮乏却依旧是现实。而业内人士也认为，与住宅投资易受宏观大环境影响不同，商业地产项目能否成功，主要取决于项目定位，所在区域发展等微观问题，专业属性较强。

　　咸鱼翻身前例

　　以在2007年左右中关村集中入市的写字楼群为例。由于在短时间内多个项目集中入市，一些业内观察者也给出了预计租金走低，空置率升高，可能出现“泡沫”的论断。而在最初的几个月，市场也似乎正如此发展。

　　然而当市场受2008年国际金融危机影响，整个北京写字楼市场受到重创的时候，中关村区域的写字楼市场却出现了逆市走高的现象。在此以后，中关村区域的商办物业租售价格水平又持续连年上涨。

　　对此，有业内人士认为，单就某区域而论，商业地产的供应容易短期集中。这时以过去旧有的城市人口，商业存量数据作对比，泡沫似乎是显而易见的。但是只要城市发展速度够快，这些供应量也能够很快被消化。

　　换言之，城市化进度越快的城市，定能赢得更快的发展速度，则更有能力消化这些短期泡沫。也就是说，由集中供应而引起的短期泡沫，未来三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基数太小，人口增长速度缓慢的地区，商业地产泡沫则有可能愈演愈烈，如鄂尔多斯。

　　1.5线城市

　　商业地产被看好

　　而类似中关村写字楼群的例子似乎也正在成都上演。

　　据统计，目前成都现存量约为570万平方米的商业物业，城市综合体已达48个，其中仅城南大源和站南两大组团就汇聚了22个城市综合体，这写正在考验着这座新型城市的消化能力。

　　不过，在高和资本董事长苏鑫看来，类似成都这样的城市，其市场消化能力都值得信赖。苏鑫指出，在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1.5线城市蕴含着巨大的机会（目前我国1.5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉）。这些城市经济已经发展到相当程度，商办投资市场却刚刚起步。

　　以成都高新西区为例，目前该区域已云集了富士康、华为、戴尔、联想、英特尔等世界500强企业。但高新西区却一直是成都的商业地产洼地，目前尚无一家商业综合体正式营业。但随着龙湖、保利、中信、华润、绿地等地产巨头的相继杀入，这片区域形成了由近20家新老房企同时展开的一场鏖战。这其中，不乏实力强劲的“口碑产品”。

　　以龙湖成都时代天街为例，该项目作为龙湖集团多年来重点打造的天街系列之一，自然备受瞩目。而龙湖挑选高新西区作为此站天街驻扎点，也正是看好该区域的巨大升值空间。

　　目前，高新西区周边需求和供给极不平衡，区域内也仅有时代天街一块综合性商业用地。然而随着城市化进程的加速推进，高新西区的消化能力逐步显现，这里的综合体的建设与该区的商业成熟将基本同步，升值可期。

　　据了解，成都时代天街作为龙湖地产在西南片区继北城天街、西城天街、重庆时代天街之后又一城市商业力作，总体量达到183万平米，集合超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、电影院、美食天地等成为一体化的一站式消费中心。2011年8月开盘逾十亿的销售额，即一举刷新了成都城市商业历史。而今年6月推出SOHO产品和临街商铺的销量更是超过同区域刚需项目2倍以上，由此可见，高新区商业的发展前景确实劲头十足。