刘力：未来将有大量商业项目生存艰难

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

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　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点地产网 曹萍 调控烽烟四起，开发商纷纷寻找新的避难所，不受限购的商业地产登时成为行业新宠，在全国各地纷纷涌现出商业项目却面临着新的问题。

　　洲联集团·五合国际总建筑师刘力认为，商业地产的灵魂就是通过个性化的创意表达实现物业运营价值的化，但在房地产大干快上疯狂的十年里，几乎没有什么项目允许长时间的研究与设计，在满足项目开发进度、成本控制的条件下，个性化的商业设计少之又少。

　　所以，出现建筑抄袭的情况比比皆是，提及美全22世纪"抄袭"望京SOHO案，刘力称，"直接抄袭建筑形象与部分借鉴别人设计构思，这两种情况都很普遍"。

　　但简单的外观抄袭未必能给项目带来蔚然的前景。因为从整个行业来看，国内商业地产在规划设计层面的问题，是规划设计服务机构提供纯粹的设计技术服务，而不具备市场研究与产品定位能力，无助于项目开发战略的落实。

　　另外，目前商业地产市场严重过剩，商业项目面临专业策划、商业规划、招商与运营等方面重大挑战，而真正了解现代不同商业业态需求，有经验的专业设计机构非常稀缺。

　　从行业发展阶段来看，商业地产正进入高速增长的阶段，大量的商业由于体量过剩、脱离运营需求、形态老化等问题，未来将有大量项目生存艰难。

　　也正是在这优胜劣汰的过程中，将会沉淀和筛选出成功的项目、成熟的操作模式、专业的团队、知名的品牌。商业地产走势是更加金融化、专业化和品牌化。对于商业地产的未来，他充满期待。

　　以下为观点地产新媒体对洲联集团（WWW)·五合国际总建筑师刘力博士的专访：

　　观点地产新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，服务于房地产行业的洲联集团（WWW)·五合国际受到了怎样的影响，企业在此形势下如何应对？

　　刘力：虽然有部分项目进度放缓，纯住宅类开发项目新合同有所减少，但是由于集团业务广泛，规划研究类、商业公建类、高精度要求的整合设计任务还有所增加。地产形势的变化对于不同类型的服务企业的影响表现不同，对于具备技术专长和服务特色的企业反倒提供了新的机会。

　　观点地产新媒体：建筑设计是洲联集团（WWW)·五合国际的业务领域之一，目前这个业务中有没有包括保障房？由于政策的支持，这会不会是公司未来一个业务的发展方向？

　　刘力：由于集团的技术专长集中在高品质产品设计、高复杂性综合项目、对于生态节能特殊要求、以及大规模产业及开发战略的研究及规划，我们尚未参与保障房这一特殊领域。就目前我所接触到的保障房项目，由于各种严格标准限制，反而不需要太多的市场研究、新技术应用和创意思考。

　　观点地产新媒体：您认为，商业地产重在独特的创意还是价值的化？建筑设计讲究的是个性化，个性化的设计比较耗时，但开发商要求的工期很短，你们如何平衡设计理想与现实利润的关系？

　　商业地产正进入高速增长的阶段，大量的商业由于体量过剩、脱离运营需求、形态老化等问题，未来将有大量项目生存艰难。

　　刘力：商业地产市场目前严重过剩，商业项目面临专业策划、商业规划、招商与运营等方面重大挑战，真正了解现代不同商业业态需求，有经验的专业设计机构非常稀缺。进行商业设计核心是能够通过有针对性的业态组织，体验空间的创意表达，确保商业物业能够通过运营实现增值。因此商业地产的专业性与创意都是手段，追求物业运营价值的化才是目标。

　　任何项目由于具体条件不同，都必须具有独特的形态。个性化因此是建筑师解决项目问题时所必须考虑的方面之一。

　　在地产大干快上这疯狂的十年，几乎没有什么项目允许长时间的研究、充足的设计时间、细致的技术表达，因此在满足项目整体开发目标、进度要求、成本控制等方面要求的前提下，如何体现建筑的品质与细节的精度，是对建筑师的挑战，也是真正凸现高水准设计机构的机会。

　　观点地产新媒体：日前，望京SOHO和重庆美全22世纪就"是否抄袭"一事闹得沸沸扬扬，对于这一场争论，您从一个建筑设计师的角度怎么看？您认为国内商业地产在定位与设计方面存在哪些问题？

　　刘力：直接抄袭建筑形象与部分借鉴别人设计构思，这两种情况都很普遍。就具体的望京SOHO和重庆美全22世纪这一案例，本人了解很少。仅从网上图片比较，本人认为相差很大，明显望京SOHO的设计更胜一筹。

　　国内商业地产在规划设计层面的问题，是规划设计服务机构不具备市场研究与产品定位能力，即便是提供纯粹的设计技术服务，也往往脱离市场需求，无助于项目开发战略的落实。由于商业项目所面临的问题远比其它开发类项目复杂，设计机构必须能够以专业的高度、丰富的经验，融入策划与规划这一长期的研发过程。

　　观点地产新媒体：作为一个建筑设计师，目前国内随着行业发展进入精细化，您认为未来的商业地产走向是什么？

　　刘力：商业地产正在进入高速增长的阶段，大量的商业由于体量过剩、脱离运营需求、形态老化等问题，未来将有大量项目生存艰难。也正是在这优胜劣汰的过程中，将会沉淀和筛选出成功的项目、成熟的操作模式、专业的团队、知名的品牌。商业地产走势是更加金融化、专业化、和品牌化。

　　观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为未来房地产行业竞争的核心因素是什么？企业在这样的环境中，如何取得发展与存续的平衡？

　　刘力：未来房地产行业核心的竞争要素无非三个方面：资本、品牌、产品品质。首先，目前市场上开发企业的代表和主流也就是两类：大型国企央企，和民间大资本集团。他们既拥有足够的资本和融资能力，也有获取土地资源的优势和渠道。

　　其次，目前虽有不少品牌房企，但是他的品牌更多绑定资本规模，而且品牌的价值在销售中回报有限，因此品牌价值的上升空间很大。

　　第三，虽然每个企业都把品质作为口号，但在过去房价地价暴涨的十年中，品质并未真正成为核心竞争力，当市场遇冷，销售竞争激烈，品质也许会成为中小企业寻求突破的良策。

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