高地价拖累地王项目 销售总额不及土地出让金

　　记者统计发现，在售价中，土地价格占比越高的项目，销售往往最为惨淡

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　　7月10日，引来多家房企大鳄关注的北京“准地王”万柳地块的最终结果就将揭晓。而京城2009年和2010年的地王项目也陆续入市开盘，但从目前的销售情况看，这些已经入市的地王项目中，大多数的销售状况并不理想。

　　对此，有分析人士指出，遭遇调控的地王项目，在过高的土地成本下定价十分尴尬，并最终影响到销售。

　　北京中原市场研究部提供给《证券日报》记者的统计数据显示，从2009年5月21日到2010年3月17日这段房企频频抢地的时间内，北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%，剔除个别已经退地及在建未销售的地块，合计入市地块为19宗，其平均溢价率也达到了164%。

　　而这19个项目累计到目前的销售额仅为446.46亿元，尚不及这些项目468.76亿元的土地总出让金。中原地产研究部总监张大伟就表示，地王项目销售难的情况已经逐渐出现，在这些地王项目中，除金茂府、富力十号等在2009年初购得的稀缺的城区地块，和万科在房山的部分项目销售情况较好外，大部分地王项目的签约情况并不理想。

　　有数据就显示，多数地王项目的累积签约率不足30%,明显低于目前市场的平均情况。

　　其中中信地产于2010年3月以52.4亿元拿下的大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，折合楼面价13396元/平方米，而这个最终被命名为中信新城的项目截至目前的销售额只有16.67亿元，平均售价24000元/平方米，土地成本高达55.80%。

　　而更为显著的一个例子也是在亦庄，2009年底出让的亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地，当初的土地出让金为48.3亿元，折合楼面价18014元/平方米，溢价高达467%。但目前，该项目仅销售出4.97亿元，其26000元/平方米销售均价，使得土地成本竟占到了其售价的69.3%。

　　此外，包括保利东郡、金科·巴登假日等昔日地王项目的销售也遭遇难题。而记者在查看上述几个项目的资料后也发现，其楼面价占售价的比例也在44.4%。

　　张大伟表示，这些高价土地的上市时间均在2010年下半年以后，而这也是本轮房地产调控的开始，特别是此后的限购加限贷的调控，抑制了北京市场上大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足1成，需求锐减。

　　其次，当初拿地的价格过高。对比其售价与土地价格成本，可以发现，这些地王项目的土地成本已经占到了售价的42.2%，远远超过了其他项目。以目前上市的部分项目看，当初不够理性的购地行为已经明显影响了房企的利润空间。且地王项目的融资等成本过高，也导致了项目最终的定位难。

　　而从目前的土地市场价格来看，对于库存依然比较高的房企，除非少数优质地块，否则其拿地积极性肯定不高。所以在万柳等个别优质地块外，其他区域再出现地王的可能性很小。

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