自降购房门槛刺激刚需 京现开发商垫资助首付

　　3月乍现的楼市小阳春，令市场此前预期的房价大幅度优惠并未普遍出现，反而让更多开发商在降低购房门槛上做足文章。

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　　在近日落幕的北京春季房展上，绿地位于房山启航社项目“首期5万元、0.7成首付”的旗号吸引购房人，此外，包括珠江国际公馆、北京城建(600266)N次方在内的多个项目也均在推出不同形式的分期首付。

　　对此，部分业内人士认为，分期首付虽然在实质上没有降低购房成本，但自降购房门槛对于众多无法一次性拿出大笔资金置业的刚需购房一族来说，似乎仍是一种具备吸引力的营销手法。众多开发商打擦边球冒着有违北京商品房预售资金监管的嫌疑，无非想在库存高压下，吸引更多刚需购房群体的注意。

　　而在限购背景下，自降购房的分期首付是能缓解销售困境，还是会徒增开发商资金风险，仍是未知数。

　　“0.7成首付”现身

　　“首期5万元、按工程节点付款。”在刚刚结束的北京春季房展会上，绿地房山项目启航社打出了“70万总价、只需首付5万元”的超低购房门槛，换算过来只需0.7成首付，即使在已有多个项目打出分期首付的北京，这一分期首付的首期比例仍创下市场新低。

　　记者了解到，绿地启航社推出的首付5万元实质仍是“分期首付”，在首期5万之后，购房者需求在半年内缴清首付。绿地启航社项目位于房山区长阳镇，是50年产权的商住项目。目前在售房源户型面积41至117平方米，板楼均价16000元~18000元/平方米，商业综合楼均价13000元/平方米。

　　“这是为了缓解购房人的首付压力。按照工程节点分期付款的话，相当于半年内交完首付就可以。”绿地启航社的一位置业顾问告诉记者，按照“首期5万元、按工程节点付款”的活动要求，购房人只需先交5万元做定金便可以签订购房合同，购房合同中首付款依然按照国家相关规定进行，只是后面会附加一份补充协议，其余未能交纳的首付款按照工程进度在半年内分期给付。

　　该置业顾问表示，即使按照该楼盘最小的40平方米户型计算，购房人买一套房子总价近60万元，一下子按规定掏出最少五成、即30万元的首付款并不容易，尤其是购买长阳区域项目的购房者有相当一部分是刚需族，降低购房门槛对于这些刚需购房者来说更为重要。一些由于社保或纳税证明等原因无法购买住宅产品的购房者，仍然无法购买不限购、不限贷的商住房，主要原因就是商贷五成首付造成购房门槛过高。

　　对此，一位绿地集团京津房地产事业部的一位负责则向记者表示，分期首付是个体项目的促销活动，该项目从去年开始推盘，目前1200多套已经售出超过800套，目前的活动只是针对部分尾房和房展会上的特价房。

　　力求刺激刚需

　　记者了解到，除了绿地启航社之外，北京不少项目也推出了不同形式的分期首付。如位于通州北关环岛附近的珠江国际公馆项目在3月底也推出了分期首付的团购活动，报名团购后可享首付分期，首付9万元，其余房款半年内缴清。

　　位于大兴区东南部采育镇的恒盛波尔多小镇，主推洋房住宅和叠拼别墅，为了吸引购房者，该项目的住宅部分也推出了首付10%6万元的分期首付。位于朝阳北苑附近的北京城建N次方，也在推出首付可分期的活动。

　　北京城建N次方的销售人员表示，首付还可分期付款30%，剩余20%需在2012年10月31日之前还清。该销售人员表示，自己3月17日开盘至今，参加首付分期活动的购房者已经接近百人。

　　“相较于购房者的首付，开发商更看重销售量，以及由此引来的银行信贷。”北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，分期首付的促销措施，银行方面在交易时的实收款仍是首付3成，虽然开发商前期垫付缓收了首付款，但是在项目封顶时仍然可拿到购房者的分期购房款以及银行7成的贷款。

　　张大伟表示，即使是目前市场已经呈现成交量回升的“小阳春“情况下，北京市场的去库存化的压力依旧巨大，分期首付说明开发商在试图通过降低购房门槛的方式来刺激刚需购买力。

　　但有业内人士指出，分期首付和按工程节点付款的促销方式也有涉嫌规避北京商品房预售资金监管的嫌疑。对于开发商来说，此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，反而承接了更大的前期资金风险。

　　“这种促销的方式对于无法凑齐首付款的刚需购房者和部分需要灵活购房的投资者来说，有一定吸引力，但给开发商和银行都带来一定风险。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，目前市场上采取分期首付的楼盘确实开始增加，但远非楼市主流，此举在限购局面下是否能缓解销售困境仍是未知数。