陈淮：中国房地产有四个确定的未来

　　中国的股市是倒数排名前列吗？巴曙松先生说是倒数第三，为什么没有人说股市不确定的未来，老是说我们房地产不确定的未来。从04年以来，媒体就没有离开过“扑朔迷离”这样的词，其实是没有什么扑朔迷离的，中国的房地产市场没有什么不确定，我说有四个很确定：

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　　排名前列，中国在未来的五年、二十年，仍将是世界规模、增长速度较快的房地产市场，确定无疑。

　　第二，20年后的房价一定比现在贵，确定无疑。

　　第三，中国将长期抑制为卖而买的需求，享受经济带来的好处，确定无疑。

　　第四，让更多的人民群众买得起房，而不是买不起，这是确定无疑。

　　没有什么不确定，只是在这个辉煌背后，你能不能活到那一天！

　　市场永远是一个优胜劣汰、适者生存的残酷竞争环境，这个环境竞争得越充分，资源优化配置的成份就越高。

　　杭州有一家房产企业破产，其实项目公司撑不下去的现象是层出不穷，没有什么新鲜的。

　　首先，开发商手里的资产永远是优质资产。开发商的手里有地、有现金，手里的资产都是优质资产。而这些优质的地产，死的只是支配这些资产的主体而已。
二者，一家房地产企业死了，杭州的房地产支配效率将得到进一步的提高，应该有更优秀的房地产企业支配它，来奉献给杭州的老百姓，这是确定无疑的。
有关部门的专家老是在讲，不停的重复房地产政策将坚定不移，要注意：“房地产调控和宏观调控”，是分开说的，但是媒体每天都在问政策下一步会不会变，老是在这个问题来回的问干什么？

　　明明白白的说反通胀，维护国民经济运行的政策不会变，我们看不出通胀有任何的缓解，这是因为去年导致通胀的国际形势并没有一丝一毫的缓解，所以与此相对应的货币政策将要坚定不移。

　　第二，建设保障房，让大多数人住得起房的目标扩张为“所有人都有房子住”，用三个周期来实现应保尽保的政策。

　　第三，挤出那些为卖而买的需求，还有一些资源占用的需求，比如说温州炒房团；还有指望一步到位，就是没有结婚的时候，想把孙子的房子都买下来的这种过度超前的需求，这些也是要挤出来的需求，这些也是坚定不移的。买第三套、第五套房，我劝你趁早死了这份心。
最后，地方政府问责制，更多的赋予地方政府在维护房地产市场和让城市老百姓生活得更好的任务也是坚定不移的。

　　2012年我们的确是面对一些风险。一方面我刚才说到，推动中国输入型通胀的外部因素没有缓解。但是人们所不知道的，如果是有什么不确定的事，举个极端的例子：美国和伊朗打一仗，这跟打伊拉克的战争不是一个层级的，不要觉得这是会导致油价涨，因为你不知道国际大买家是向上还是向下去炒作。

　　如果是今年想要实现房地产市场的健康发展，还有长期需要解决的问题，比如说城市结构的调整。我们无论如何，用限贷、限购、限价、限喘气等等都用上了，如果是没有二三线城市的协调发展，绝无可能遏制北上广等特大城市的房价上涨问题，所以根本问题还是要解决大中小城市的协调发展。

　　第二，还要解决好中央和政府的税负结构问题，想要马儿跑得快还不让马儿吃草是办不到的，要有可靠的来源保障才是可靠、安全的。

　　第三，还要有土地政策的调整，最后一年要谨慎破题，比如说小产权的问题，核心问题并不是房，而是地的问题。更加重要的是数亿农民工在杭州、以及各地城镇落户的问题；还有宅基地的问题；还有土地这个房地产领域最基本的资产要素，以及政府资源被打破垄断的问题；最后是收入分配结构的调整。

　　我再说一遍，城市结构调整、中央与地方政府税负关系的调整，土地的调整，收入结构的调整等等，这四个方面，都不是一蹴而就的，也不是一个短期内就可以迅速完成的，这涉及到了国民经济结构的大调整。
我们还需要创新的思路，还需要改革的勇气，还需要我们杭州、浙江和全中国老百姓共同艰苦努力十到二十年，一定能实现我刚才讲的确定无疑的前提。

　　本文为经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生在“2012城市观点论坛杭州行”活动上发表的主题演讲实录，略有删节。

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