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主流房地产企业净利润率下滑 快速周转成趋势

2012-03-15 07:36:15 来源: 21世纪经济报道

  2月份,中海外实现了约107亿元的销售额,成为当月超过百亿的房企。

  中海外是持续严厉的宏观调控下房企加快周转的样本。去年以来,房企普遍追求快速周转,中海外、龙湖、富力、金地、招商等产品线偏高端的地产商,也开始像万科、恒大、保利一样,加快资产周转,积极定价去化,以应对调控。

  万科总裁郁亮认为,过去依靠拉长销售周期追求高利润率的模式已经过时,而通过快速周转、提高管理水平从而提高净资产收益率,则逐渐成为行业主流。

  快速周转成为主流

  3月13日,万科年报显示,2011年万科的结算净利率为15.01%,较2010年微降0.51个百分点。同日公布的龙湖年报显示,2011年龙湖的股东应占溢利较2010年增长53.2%至63.3亿元。3月12日公布年报的雅居乐,净利润率同比仅上升2.9个百分点,远低于往年。

  郁亮表示,去年万科结算净利率确实有一个点左右的下降,这反映了调控影响了市场销售。但他表示,尽管万科可以通过将销售时间放长,价格不动,多卖点毛利出来,但从资源利用来说不合算,万科追求的是高速周转带来的价值。

  2011年调控以来,大多数房企加快了周转。典型的如中海外,中海外去年5月在深圳、7月在上海发起降价行动,快速卖楼回收现金。

  龙湖地产是此轮调控以来快速出货的标志性房企之一。去年7月,龙湖发起抢收华东战略,降价促销回款数十亿;2011年底至今年初,龙湖在北京的项目时代天街推出“微利”房源,低至11800元/平方米。高周转战略令龙湖保有充裕的现金流。

  郁亮称,调控背景下,囤地捂盘模式已经过时了。不管过去从事什么类型的发展商,包括做高端为主的发展商,目前都在强调快速周转问题。“房地产进入下半场之后,只有那些快速周转企业,不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出。”他说。

  万科董秘谭华杰坦承,2011年下半年后,市场景气度下滑,企业打折促销行为增加,住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。预计未来一段时期,公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

  这也是其他开发商面临的趋势。世联地产陈劲松认为,住宅快速周转化成为合理,“住宅开发商”最基本的一个商业模式是不断地强调快速周转,过去数年,整个行业是一个投机行业,是买了地坐等升值然后卖,这种日子在以后的税制改革下一去不复返了。住宅回归到快速周转的时候,房地产这个行业才能真正避免风险。

  房企净利润率将下滑

  2010年底,申银万国研究报告曾指出,2003-2009年,房企ROE的增长主要是由于净利润率的提高,得益于房价超预期上涨,而自2010年以来,房地产行业高利润时代逐渐终结,ROE水平和净利润增速面临下滑。

  郁亮也认为,未来房地产行业毛利率、净利率水平,应该向社会平均水平靠拢,房企必须通过本身运营能力提升,获得一个给股东的回报,追求净资产收益率和股东回报率(即ROE),成为行业主流。

  2011年,万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%,自2008年以来已连续第三年上升,并创造出历史新高。

  数据显示,2010年房地产行业ROE前面排名前五的都达到25.9%,恒大,为46%;2011年,部分房企依然保持较高的ROE水平,龙湖营业额仅240.9亿元,净利润达63.3亿元,净资产收益率则高达33.4%。

  郁亮表示,万科ROE虽达到历史高点,但与同行比还有差距。“我们还是要走两条路,一个是继续坚持快速周转策略,第二个主要方式是合作,提高ROE水平”。相信万科ROE还有提高的空间。

  申银万国对房企历史ROE进行分解后显示,未来政策持续抑制房价上涨,房企将更多依赖内生性增长,房价平稳导致利润增长受限,房企平滑利润的意愿和行为会越来越显著。预计2012年,行业平均利润率将由2010年前的41%降低至20%。

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