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占亮:3大变数决定2012楼市走向

2012-01-02 10:20:52 来源: 搜狐焦点网

  上海大城创行 董事副总经理 占亮

  2012年来了!这是近期不少房地产从业人员用于自我调侃的一句话。在饱受政策调控之苦的2011年岁末,全国楼市一片降价声中,寒意阵阵。

  12月14日中央经济工作会议结束之后,政府官员频频表态,2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。中央政府对于房价控制态度之坚决有如2008年年初。但同时是也有相关机构预估:2011年的宏观调控可能导致地方政府土地财政减收近万亿人民币,楼价稳定从某种程度上来讲,是地方政府牺牲了近万亿土地财政而获得的不易战果。

  2012年楼市的走势是否如同中央政府所期盼,稳中有降,回归合理呢?我个人认为取决于以下几个不确定的因素。

  地方政府对土地财政的依赖

  每次宏观调控受影响的不仅仅是开发商和购房者,政府在期间也扮演了非常重要的角色。在我国现行财政体系中,地方政府财政收入很大部分是依赖于土地财政,尤其是一些经济欠发达的内地城市,土地财政占据比重之高令人乍舌。从地方政府角度出发,高房价所带来的高土地收益是乐于成见的。在此前房价不断推高的过程当中,垄断土地供应的地方政府功不可没。

  2012年楼市的走向,很大程度上取决于地方政府对于宏观调控的支持力度和执行力度。11月,部分城市曾一度考虑取消限购令,就是这种心态的表现。

  保障房如期完成率

  限购、限贷、保障房和房产税是宏观调控的四大法宝。限购限贷都是短期手段,在2011年打压房价的过程中体现了应有的威力;做为长期政策的保障房和房产税暂无发挥作用。

  宏观调控发展到今天,其长期化、制度化的趋势日益明显。在中央政府对于未来我国居民住房供应结构上看,保障房+商品房的“双轨制”是最终目标。2011年各地保障房的实际完成并不如意,尚未真正对住房供应市场产生影响,2012年对于三年保障房计划而言是关键的一年,保障房能否大量上市,从而扮演平抑房价的一个调节器还有待观察。

  国际经济形式的变化

  2008年的宏观调控因为全球金融危机的恶化,导致中央政府4万亿出手救市,随后引发房价报复性增长。

  而目前美债危机、欧债危机尚未探底,在今年年末外部经济的恶化已现端倪,江浙一带大量外向型中小企业因出口市场不振而濒临破产。在2012年是否被迫再次拉动房地产内需来刺激经济整体回暖,尚存在一定变数。

  对于开发商而言,2012年是危中有机。淡市下注重产品品质和客户体验的高性价比产品将获得市场的肯定,而在2011年铩羽的“伪豪宅”们在2012年将更加艰难。对于购房者而言,选择对了合适的地段、产品、价格和付款方式,任何时候出手都可以。

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