万科提出“过冬论” 众房企进入紧缩期

　　就在万科集团总裁郁亮提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3小时内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”。业内人士认为，近期万科在全国范围内的多起低价跑量行为，正是对郁亮“过冬论”的诠释。事实上，不仅是万科，中海、远洋等开发商也已在行动上进入过冬准备，为应对更严峻的未知环境，积极抢收，储备过冬的粮草。

　　以价换量抢跑市场

　　在日前举行的万科媒体东莞行上，郁亮表示，2011年房地产行业的关键词是“调控”，2012年整个行业将进入冬天。他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取“过冬术”。

　　排名前列是现金为王，郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。

　　郁亮表示，万科在定价策略上将坚持市场原则，通过采取积极的定价策略促进成交。基于此，万科近期在全国范围内的低价跑量行为便不难理解。据报道，万科位于南京的金色领域于上周四晚6点15分以9900元/平方米超低价开盘，共200套房源，在不到3个小时内全部售罄。此外，万科深圳清林径也于近期推出特价活动，由原来的1.4万元/平方米降到1.2万元/平方米；万科深圳金域缇香将于11月推出均价万元左右精装修房源，比此前开盘价低1000元/平方米。

　　与此同时，万科上海清林径预计新一批房源售价会在13000-14000元/平方米，比上一期16000-17000元/平方米低15%；万科北京金隅万科城于11月底推出均价14000元/平方米的三期房源，比上期房源低3000元/平方米。

　　“不要再留恋过去的好日子，那样的状态正常吗？应该吗？”郁亮认为，即便本轮政策过去，替代政策也将随之出现，楼市政策安排将有序进行，以往“一放就乱、一乱就收”的时期将一去不复返。不过，由于市场需求仍然真实存在，楼市黄金岁月仍在，只是“运动员的踢法”和需要的“技能”有所不同，在郁亮看来，楼市已经进入“下半场”。

　　提高软性竞争力

　　与上半场不同的是，下半场市场的集中度逐渐提高，郁亮表示，“楼市下半场才刚刚开始，没有人能保证稳操胜券，先要练好自身的本领”。

　　对于万科来说，住宅工业化将在这个冬天加速前行。早在七八年前，万科就提出了住宅工业化生产。所谓住宅工业化，是指在工厂车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土构件，再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子。住宅工业化的好处是降低人工成本，在暴利不再的未来行业竞争中，成本控制将成为最重要的砝码。

　　目前万科住宅工业化产品已广泛应用于各一线城市，年增长率接近50%，“住宅工业化的春天正在到来，未来几年内将在全国推广”，郁亮称。

　　除了住宅工业化，万科也正在向住宅服务业延伸。譬如，万科已经在不少社区成立了社区食堂和社区连锁餐饮业，与商业地产一样，这些配套产业均是希望在软性方面提高万科住宅的吸引力，“万科提供的不仅是房子，而是一种生活”。不过，产业链条的扩大无疑意味着成本负担加重，对于这些产业的定位和未来发展模式，万科仍处于前期探索阶段。

　　标杆房企紧缩过冬

　　“现金为王”、“节流”、“审慎拿地”，是郁亮反复提及的几个字眼。调控当下，千亿航母万科对资金尚且如此小心翼翼，众房企更是已经集体进入“紧缩期”。

　　据中原地产监测数据显示，今年前10个月，全国13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。10家标杆房企前10月累计购地款尚不足销售金额的21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡的2008年。

　　10月，更是仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块，其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元，而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。

　　“今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，资金状况明显劣于往年，拿地更加审慎”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿普遍不足。

　　与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻，据统计，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。在此背景下，降价促销、控制推盘节奏、减缓开发进度、拓展融资渠道、以房抵债等各种新旧手段，均成为开发商的过冬策略。

　　评论员杨晶晶认为，房地产市场不利因素增加，使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标尚无保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。