房企海外融资频上演 市场分化房价下行趋势明显

　　数据显示，由于近期许多开发商加大推盘力度，所以一些城市住宅市场已经连续两个月供应量大于销售量，因此存量也在不断增长。

　　国家统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加，同比和环比的房价涨幅也在逐步缩小放缓，但包括京沪穗等一线城市在内的房价，仍呈上涨趋势。

　　为了应对国内信贷紧缩和资金趋紧的状况，包括雅居乐、越秀地产在内上市房企，已经开始新一轮的海外融资。与此同时，得益于二、三线城市的销售，包括万科、恒大、远洋在内的房企，在5月份均实现了业绩大增。

　　业内人士分析认为，随着调控政策的深入，在部分一、二线城市将出现一些实质性的降价促销，预计下半年开发商推盘压力会越来越大。

　　5月房价下降城市继续扩大

　　统计局数据显示，在新建商品住宅方面，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，分别是天津、合肥、福州、无锡、安庆、九江、赣州、岳阳、北海；持平的城市有11个。与4月份相比，5月份新建商品住宅环比价格下降和持平的城市增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。

　　“从整体调控效果看，政策在稳定房价和涨幅回落方面效果十分明显，但在房价下降方面还不显著。”北京大学公共经济研究所研究员韩世同表示。

　　而央行16日发布的《2011年第二季度储户问卷调查报告》显示，针对当前房价水平，74.3%的居民认为“过高，难以接受”，与上季基本一致，为2009年调查以来的较高值。

　　值得注意的是，近期各大上市房企公布的5月份销售数据都实现了业绩大增。但从前5个月销售区域和销售均价来看，万科、碧桂园、恒大、中海、远洋等公司销售均价均环比下滑。对此，远洋地产总裁李明表示：“今年以来远洋地产整体均价水平不断下降的原因，主要是二、三线城市销量上升所致。”

　　房企海外融资轮番上演

　　根据国家统计局此前公布的房地产运行数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。与1-4月的数据相比，来自国内贷款的资金增长速度在逐步回落，而外资和自筹资金增长在不断攀升。

　　宏观层面的货币政策仍在逐步收紧。央行14日宣布，从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大致回笼市场资金3600亿元。这也是今年以来第6次上调存准率，调整后存款准备金率达到21.5%。

　　融资渠道越趋狭窄，为缓解压力，借道信托、海外发债等途径也成为了诸多上市房企的选择。用益信托统计数据显示，5月份，房地产信托规模达到了256亿元，打破了4月的纪录。而今年前5个月，投向房地产的产品规模总计1168.17亿元，占全部新增规模的45.12%。

　　与此同时，部分上市房企今年初在海外上演的融资热潮，进入第二、三轮阶段。6月16日，雅居乐发布公告称，公司及附属公司作为借款方与香港上海汇丰银行有限公司订立信贷协议，被授予金额为1亿美元的定期贷款，期限为3年。此前自今年1月开始，雅居乐就已先后进行了两轮融资行动，分别为签订15.5亿港元的定期信贷和发行2016年到期5亿美元4%可换股债券。

　　而在同日，越秀地产也发布公告，称已与一间银行订立一份融资函件，将为其提供达5亿港元的无抵押三年期贷款融资。而此次融资，也已是越秀地产今年的第三次贷款融资，前两次可获得总计12亿港元的贷款额度。

　　市场分化房价下行趋势明显

　　“信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内‘恐将是一个常态’。”住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示，她同时告诫企业，适时调整价格以及谋求更宽的融资渠道远比幻想政策放松来得实际。

　　6月20日，上海中原发布研究报告称，近期已有部分开发商加大推盘力度，并且在一、二线城市已经出现了实质性降价促销策略，预计下半年开发商推盘压力会越来越大。数据显示，由于近期许多开发商加大推盘力度，所以一些城市住宅市场已经连续两个月供应量大于销售量，因此存量也在不断增长。具体而言，北京、上海、广州5月底的住宅存量与1月底相比，分别增长了5%、23%和1%，而深圳的住宅存量下降了13%。

　　“自今年初‘新国八条’出台后，全国楼市总体上持续降温。尤其是一、二线城市的成交量，相较去年明显下滑，但价格总体坚挺。”杨红旭认为，就价格而言，也出现了一些分化。在企业经营策略上，部分龙头开发商倾向于以价换量，比如恒大、绿地、中海、碧桂园等。而与之相对应，大部分中小企业采取观望、坚守策略，不愿意打折促销，也不奢求低价拿地，只求在单个项目上多赚点钱，至于未来企业发展战略，走一步算一步，不行就撤。

　　上述央行的储户调查问卷显示，对下半年房价走势，34.2%的居民预测房价将“保持稳定”，25.9%的预测“上升”(包括“上升”或“先降后升”)，18.9%的预测“下降”(包括“下降”或“先升后降”)。而未来一季有购房意愿的居民仅占14.6%，比上季下降0.8个百分点。本报记者 石俊